Tribunal judiciaire de Paris, 12 juin 2026, 25/10503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Hourya MAMOUNI, Me Maria Del Pilar MOROTE ARCE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas GUYON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/10503 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKWN N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 12 juin 2026 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2573 DÉFENDEURS Monsieur [Z] [L] domicilié : chez Feue Madame [Y] [N], [Adresse 2] assisté de Me Hourya MAMOUNI, avocat au barreau de PARIS, toque : A87 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-01056 du 23/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) Monsieur [Q] [L] domicilié : chez Feue Madame [Y] [N], [Adresse 2] représenté par Me Maria Del Pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1324 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-28145 du 24/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière Décision du 12 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/10503 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKWN DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er décembre 1984, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Madame [Y] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (1er étage, appartement 113) à [Localité 2]. Ce contrat a ensuite été renouvelé par acte sous seing privé à effet du 1er août 2013, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et applicable aux logements conventionnés. Madame [Y] [N] est décédée le [Date décès 1] 2022. Par sommation interpellative du 25 novembre 2024, un commissaire de justice mandaté par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) s'est présenté au logement litigieux et a constaté son occupation par Monsieur [Q] [L], lequel a déclaré y résider avec son père, Monsieur [Z] [L]. Par sommation de déguerpir du 23 décembre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a demandé à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] de libérer les lieux. Monsieur [Z] [L] a ensuite sollicité le transfert du bail à son profit, lequel lui a été refusé par courrier du 23 décembre 2024 au motif qu'il ne remplissait pas les conditions légales permettant le transfert d'un logement relevant du parc social. Par actes de commissaire de justice du 18 novembre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail à la date du décès de la locataire, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, les condamner in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, outre 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. À l'audience du 20 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à abandonner sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et s'est opposée à l'octroi de délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses demandes, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) fait valoir, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail a été résilié de plein droit au décès de Madame [Y] [N], survenu le [Date décès 1] 2022, faute pour Monsieur [Z] [L] de remplir les conditions légales permettant le transfert du bail à son profit dans un logement relevant du parc social. Elle soutient également qu'aucun bail verbal ne peut être retenu dès lors qu'elle n'a jamais exprimé de consentement non équivoque à la conclusion d'un contrat de location au profit de Monsieur [Z] [L], qu'elle n'est pas habilitée à désigner seule les attributaires de logements sociaux et qu'elle a, au contraire, refusé à plusieurs reprises le transfert du bail et demandé aux occupants de libérer les lieux. Monsieur [Z] [L], assisté de son conseil, et Monsieur [Q] [L], représenté par son conseil, ont demandé au tribunal, à titre principal, de constater l'existence d'un bail verbal au profit de Monsieur [Z] [L] et de débouter la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de l'ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, d'autoriser Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] à se maintenir dans les lieux jusqu'à l'obtention d'un relogement social au titre de la procédure DALO et, à titre infiniment subsidiaire, de leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, ainsi que, en tout état de cause, de débouter la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'écarter l'exécution provisoire et de statuer ce que de droit sur les dépens. Ils soutiennent que Monsieur [Z] [L] réside dans les lieux depuis le mois de janvier 2020 auprès de Madame [Y] [N], qu'il lui apporte une aide quotidienne et qu'à la suite du décès de cette dernière, son fils Monsieur [S] [N] l'a autorisé à demeurer dans le logement. Ils font valoir que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a été informée de cette situation, qu'elle a continué à percevoir les loyers et charges afférents au logement, que le nom de Monsieur [Z] [L] a été apposé sur la boîte aux lettres et l'interphone de l'immeuble et que plusieurs échanges sont intervenus avec les services de la bailleresse, de sorte qu'ils estiment qu'un bail verbal s'est formé au profit de Monsieur [Z] [L]. Ils font également valoir que Monsieur [Z] [L] est reconnu travailleur handicapé, que Monsieur [Q] [L] poursuit des études de médecine et réside avec son père dans le logement litigieux, qu'ils ne disposent d'aucune solution de relogement et qu'une procédure au titre du droit au logement opposable (DALO) a vocation à être engagée ou est en cours, de sorte qu'ils sollicitent, sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, leur maintien dans les lieux jusqu'à l'obtention d'un relogement social ou, subsidiairement, l'octroi de délais pour quitter les lieux. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail à la suite du décès de la locataire Aux termes de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux personnes limitativement énumérées par ce texte. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. En application de l'article 40 de cette même loi, s'agissant d'un logement appartenant au parc social, le bénéficiaire du transfert doit également remplir les conditions d'attribution du logement et le logement doit être adapté à la taille du ménage. En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [Y] [N], titulaire du bail litigieux, est décédée le [Date décès 1] 2022. Il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [L] occupait les lieux avant le décès de la locataire et qu'il lui apportait une assistance quotidienne. Toutefois, Monsieur [Z] [L] ne justifie pas appartenir à l'une des catégories limitativement énumérées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permettant le transfert du bail. Au demeurant, Monsieur [Z] [L] reconnaît lui-même ne pas remplir les conditions légales permettant le transfert du bail à son profit, raison pour laquelle il ne formule pas une telle demande devant le tribunal. Dès lors, en l'absence de bénéficiaire remplissant les conditions légales permettant le transfert du contrat de location, le bail s'est résilié de plein droit au décès de Madame [Y] [N], intervenu le [Date décès 1] 2022. Sur l'existence alléguée d'un bail verbal Aux termes de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Il est considéré a contrario de ces dispositions que, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, son existence peut être prouvée par tout moyen. Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, aux termes de l'article 1329 du code civil, la novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. Monsieur [Z] [L] soutient qu'un bail verbal se serait formé à son profit après le décès de Madame [Y] [N] en raison de son maintien dans les lieux avec l'accord du fils de la locataire, du paiement régulier des loyers et charges, de la connaissance de son occupation par les services de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), des échanges intervenus avec ceux-ci ainsi que de l'apposition de son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone de l'immeuble. Toutefois, pour qu'un bail verbal puisse être regardé comme valable, il est nécessaire que la partie bailleresse ait consenti à son établissement. Il ressort effectivement des pièces produites que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a eu connaissance de l'occupation des lieux par Monsieur [Z] [L] postérieurement au décès de la locataire, qu'elle a continué à percevoir des sommes au titre de l'occupation du logement et que plusieurs échanges sont intervenus entre Monsieur [Z] [L] et différents services de la bailleresse. Ces éléments ont pu objectivement entretenir chez l'intéressé la conviction qu'une régularisation de sa situation était envisageable. Toutefois, ces circonstances, qui caractérisent une situation de tolérance et de gestion administrative de fait de l'occupation du logement, ne suffisent pas à établir l'existence d'un consentement certain et non équivoque de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à la conclusion d'un contrat de bail au profit de Monsieur [Z] [L]. En effet, l'occupation matérielle des lieux n'a de valeur probante que si elle s'accompagne de faits positifs manifestant la volonté expresse et non équivoque du bailleur d'accepter une personne en qualité de locataire, étant rappelé que l'acceptation par le bailleur de règlements effectués par une personne autre que le locataire en titre ne suffit pas à caractériser une telle volonté. Par ailleurs, l'attribution d'un logement relevant du parc social obéit à des règles spécifiques d'ordre public impliquant notamment le respect des conditions légales d'attribution et l'intervention d'une décision régulière de désignation du bénéficiaire. Or, Monsieur [Z] [L] ne produit aucun élément établissant qu'une telle décision aurait été prise à son profit par l'autorité compétente. Au contraire, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a expressément refusé le transfert du bail au profit de Monsieur [Z] [L] par courriers des 23 décembre 2024 et 11 septembre 2025 et lui a demandé de libérer les lieux. L'existence d'un bail verbal n'étant ainsi pas démontrée, cette demande sera rejetée. Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis le décès de Madame [Y] [N] intervenu le [Date décès 1] 2022. Il y a dès lors lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées ci-après. Sur l'expulsion, les délais pour quitter les lieux et le sort des meubles Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces délais puissent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. L'article L.412-4 du même code dispose que, pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, de sa situation de fortune, de son âge, de son état de santé, de sa situation familiale, des diligences accomplies en vue de son relogement, ainsi que des circonstances atmosphériques et des diligences du propriétaire en vue de récupérer son bien. Si Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] sollicitent leur maintien dans les lieux jusqu'à l'obtention d'un relogement social au titre de la procédure DALO, l'octroi de délais sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ne saurait avoir pour effet de subordonner l'expulsion à l'obtention effective d'un relogement. Il appartient seulement au juge d'apprécier, au regard des circonstances de l'espèce et des critères prévus par les textes précités, le délai raisonnable devant être accordé aux occupants pour quitter les lieux. La demande tendant au maintien dans les lieux jusqu'à l'obtention d'un relogement social sera dès lors rejetée. Il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [L] occupe les lieux depuis plusieurs années, qu'il justifie d'un état de santé dégradé et d'une reconnaissance de handicap, tandis que Monsieur [Q] [L], qui réside également dans le logement, poursuit des études de médecine. Ils font également état de démarches engagées ou envisagées au titre du droit au logement opposable (DALO) et de l'absence de solution immédiate de relogement. Il ressort également des pièces produites, notamment des justificatifs de ressources versés aux débats, que Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] paraissent remplir les conditions de ressources leur permettant de prétendre à l'attribution d'un logement relevant du parc social. Toutefois, il convient également de relever que Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] se sont maintenus dans les lieux à la suite du décès de la locataire sans se rapprocher spontanément de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) afin de régulariser leur situation et qu'ils ne se sont manifestés auprès de celle-ci qu'à la suite de la sommation interpellative et de la sommation de déguerpir qui leur ont été délivrées à la fin de l'année 2024. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'accorder à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] un délai de six mois pour quitter les lieux, selon les modalités précisées au dispositif. À l'expiration de ce délai, s'ils se maintiennent dans les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef. Par ailleurs, afin de faciliter leur relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Enfin, s'agissant des meubles, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection de statuer par avance sur le sort des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés sur place dans les lieux, lequel est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes des articles 1240 et 544 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. L'occupation des lieux sans droit ni titre par Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] cause un préjudice à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), qui se trouve privée de la libre disposition de son bien. Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 12 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) l'intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] seront en conséquence condamnés in solidum à lui payer la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] ne justifient d'aucune circonstance particulière de nature à justifier que soit écartée l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision. Il n'y a dès lors pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, , après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] (1er étage, appartement 113) à [Localité 2], à compter du [Date décès 1] 2022, REJETTE la demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un bail verbal, DIT que Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux, REJETTE la demande tendant au maintien dans les lieux jusqu'à l'obtention d'un relogement social au titre de la procédure DALO, ORDONNE à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] de libérer les lieux au plus tard le 12 décembre 2026, et à défaut ORDONNE leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 12 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 12 avril 2022 s'imputeront sur les sommes dues conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil et viendront ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Monsieur [Q] [L] aux dépens, comme visé dans la motivation, ORDONNE la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.