Tribunal administratif de Marseille, 27 mai 2026, 2609131

Vu la procédure suivante

: Par une requête, enregistrée le 26 mai 2026, M. B... A... demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-3 du code de justice administrative : 1°) d'enjoindre à la commune de Marseille de l'autoriser à percevoir immédiatement les loyers dus en contrepartie de l'occupation des logements du bâtiments X de la copropriété La Mazenode située 359 boulevard Mireille Lauze à Marseille (13011) jusqu'à la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité ou à la réalisation des travaux de réparation définitifs ; 2°) à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire afin de déterminer la localisation précise des désordres et d'identifier les logements sans danger pour les occupants permettant la perception de loyers ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille les dépens. Il soutient que : - l'urgence est caractérisée dès lors que le versement des loyers dus est suspendu depuis novembre 2025, en l'absence de perspective de sa mainlevée ; - il est porté une atteinte manifestement illégale à son droit de propriété dès lors que les désordres sont localisés dans le parc de stationnement, que le risque structure est neutralisé par un étaiement validé et qu'aucune interdiction d'habiter n'a été prononcée ; - l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation a été méconnu. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ; - le code de justice administrative. Le président du tribunal a désigné Mme Lopa Dufrénot, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Considérant ce qui suit

: 1. Aux termes de l'article L. 521-2 du code de justice administrative : « Saisi d'une demande en ce sens justifiée par l'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d'une liberté fondamentale à laquelle une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public aurait porté, dans l'exercice d'un de ses pouvoirs, une atteinte grave et manifestement illégale. Le juge des référés se prononce dans un délai de quarante-huit heures. ». Aux termes de l'article L. 522-3 du même code : « Lorsque la demande ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de la demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée, le juge des référés peut la rejeter par une ordonnance motivée sans qu'il y ait lieu d'appliquer les deux premiers alinéas de l'article L. 522-1. 2. La condition d'urgence posée par l'article L. 521-2 du code de justice administrative s'apprécie objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce. En particulier, le requérant qui saisit le juge des référés sur le fondement des dispositions de cet article doit justifier des circonstances particulières caractérisant la nécessité pour lui de bénéficier à très bref délai d'une mesure de la nature de celles qui peuvent être ordonnées sur le fondement de cet article. La circonstance qu'une atteinte à une liberté fondamentale, portée par une mesure administrative, serait avérée n'est pas de nature à caractériser, à elle seule, l'existence d'une situation d'urgence au sens de cet article. 3. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'État. ». Aux termes de l'article L. 511-2 de ce code : La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes:/ 1o Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers;/ 2o Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation;/ 3o L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers;/4o L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». Enfin, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations», le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée./ Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. » 4. Il résulte de l'instruction que M. A... est propriétaire d'un ensemble immobilier La Mazenode édifié sur la parcelle 866, section M n° 123, situé 359 et 361 avenue Mireille Lauze à Marseille (13011). Par arrêté du 2 octobre 2025, le maire de Marseille a, sur le fondement mis en demeure le syndicat des copropriétaires du bâtiment X de la copropriété et les copropriétaires, dans un délai maximal de douze mois à compter de sa notification, de mettre fin au danger en réalisant des travaux de réparation définitifs et les mesures qui sont énumérées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, notamment de missionner un homme de l'art qualifié afin de réaliser un diagnostic des désordres et établir des préconisations techniques nécessaires et assurer le bon suivi des travaux. A la suite d'un rapport de visite établi par les services de la ville du 17 février 2026, constatant l'évolution de désordres supplémentaires susceptibles d'entraîner un risque pour le public, un nouvel arrêté du maire du 25 mars 2026 a complété le précédent. 5. D'une part, ainsi qu'il a été rappelé, l'atteinte à une liberté fondamentale, portée par une mesure administrative, n'est pas de nature à caractériser, à elle seule, l'existence d'une situation d'urgence au sens de l'article L. 521-2 du code de justice administrative. En se bornant à invoquer sa qualité de propriétaire privé de la perception de loyers depuis novembre 2025, suspendus en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, M. A... qui au demeurant ne précise pas sa situation personnelle, n'établit pas de circonstances particulières caractérisant la nécessité pour lui de bénéficier à très bref délai de la mesure dont il sollicite l'adoption. 6. D'autre part, il résulte de l'instruction que les désordres constatés par les services municipaux affectant notamment le garage C du bâtiment X de la copropriété en cause, la terrasse de ce bâtiment sur le garage C, les risques incendie en raison des dispositifs de branchements électriques défaillants, le défaut d'éclairage dans certaines parties communes de l'immeuble ainsi que des désordres récemment mis à jour, consécutifs à des infiltrations d'eau de pluie et des fuites d'une descente des eaux usés tout comme les défauts de protection d'ouvrages électriques sont de nature à mettre les occupants ou usagers de ce bâtiment en danger. Il en est de même du risque de propagation des fumées au sein des locaux commerciaux transformés en appartements dont les seuls ouvrants sur l'extérieur sont des fenêtres de toit. M. A... n'allègue pas qu'hormis la mise en place d'un étaiement, des travaux auraient été engagés depuis novembre 2025 pour remédier aux risques de danger. En application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, les arrêtés des 2 octobre 2025 et 25 mars 2026 dont le requérant n'allègue pas avoir contesté la légalité, ont eu pour conséquence de suspendre tout versement des loyers pour l'occupation des logements du bâtiment X, sans que les dispositions de cet article ne prévoient le paiement partiel des loyers selon le lieu des désordres. Ainsi, M. A... qui ayant méconnu ses obligations en qualité de propriétaire, doit être regardé comme s'étant placé lui-même dans une situation qu'il dénonce, n'établit pas l'existence d'une atteinte manifestement illégale à son droit de propriété. 7. Enfin, ainsi qu'il a été dit, les arrêtés des 2 octobre 2025 et 25 mars 2026 mettant à la charge des propriétaires des logements du bâtiment X de mandater un professionnel afin de réaliser un diagnostic des désordres en cause et établir des préconisations techniques nécessaires dans le cadre de travaux de réparation, il n'y a pas lieu de désigner un expert aux mêmes fins. Les conclusions à fin d'expertise doivent être, en tout état de cause, rejetées. 8. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. A... doit être rejetée en toutes ses conclusions selon la procédure prévue à l'article L. 522-3 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M. A... est rejetée. Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à M. B... A.... Fait à Marseille, le 27 mai 2026. La juge des référés, M. Lopa Dufrénot La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance. Pour expédition conforme Pour la greffière en chef Le greffier