Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 22/04718

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à: -Maître Aurélie HERVÉ Copie certifiée conforme à : -Maître Manuel RAISON délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 22/04718 N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAV N° MINUTE : Assignation du : 14 avril 2022 JUGEMENT rendu le 9 juillet 2026 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, Société par actions simplifiée à associé unique [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l'AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235 DÉFENDERESSE S.C.I. IMMOBILIERE D'UZES [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444 Décision du 9 juillet 2026 Charges de copropriété N° RG 22/04718 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAV COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique. assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, DÉBATS A l'audience publique du 28 mai 2026 JUGEMENT -Réputé Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ________________________________ EXPOSE DU LITIGE La société Immobilière Uzès est propriétaire des lots de copropriété n°8, 16 et 36 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à la société Immobilière Uzès de lui payer la somme de 14 806,66 euros au titre de charges de copropriété impayées. Par exploit d'huissier signifié le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner la société Immobilière Uzès en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 22 juin 2022. Par acte notarié du 7 mai 2024, la société Immobilière Uzès a vendu les lots de copropriété n°8, 16 et 36. *** Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er août 2025, et au visa des articles 10, 20 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 29 et 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - Prendre acte de la vente des lots 8, 16 et 36 appartenant à la société IMMOBILIERE UZES, laquelle est intervenue le 7 mai 2024, - Déclarer la société IMMOBILIERE UZES irrecevable et mal fondée en ses demandes, et en conséquence, l'en débouter, - Condamner la société IMMOBILIERE UZES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, - Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l'article 1343-2 du code civil, - Rappeler l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, - Condamner la société IMMOBILIERE UZES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, et au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, la société Immobilière Uzès demande au tribunal de : - DECLARER la société civile Immobilière Uzès recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; In limine litis, - JUGER nulle la procédure pour défaut de pouvoir du représentant du Syndicat des copropriétaires ; A titre principal, - PRENDRE ACTE de ce que le Syndicat des copropriétaires ne formule plus aucune demande au titre des charges et des frais ; - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à restituer à la société IMMOBILIERE D'UZES la somme de 47.481,80 euros au titre de l'indu ; - DIRE que la somme de 47.481,80 euros portera intérêts au taux légal à compter des présentes ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts ; En tout état de cause, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer la somme de 4.500 euros à la société civile Immobilière Uzès au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance ; - DISPENSER la défenderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présence instance. *** La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mars 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est constaté qu'aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a renoncé aux demandes en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement formées dans l'acte introductif d'instance. Celui-ci s'estime en effet désintéressé de sa créance, à la suite de la vente des biens dont la société Immobilière Uzès était propriétaire dans l'immeuble, et du virement d'un montant de 47 861,80 euros par le notaire. 1 - Sur l'exception de procédure Les articles 117 et suivants du code de procédure civile disposent notamment que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : (…) Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ». Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse. Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. L'article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, postérieurement à sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, pour « statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ». * En l'espèce, la société Immobilière Uzès conteste la régularité de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, en faisant principalement valoir que celui-ci n'était pas valablement représenté par son syndic durant le cours de l'instance, et que le syndic ne justifie en outre pas avoir disposé d'une carte professionnelle en cours de validité durant une période comprise entre le 9 octobre 2022 et le 17 novembre 2023. En premier lieu, il doit être relevé que dans l'hypothèse où l'exception de procédure serait accueillie et l'irrégularité de la procédure ainsi constatée, la juridiction serait dessaisie de l'affaire. La société Immobilière Uzès se verrait ainsi de facto privée de la possibilité de former une demande reconventionnelle en restitution d'indu. Par ailleurs, il est relevé que le défaut de pouvoir du représentant légal d'une copropriété constitue une des exceptions de procédure prévues par le code de procédure civile, à propos desquelles le juge de la mise en état dispose d'une compétence propre, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal. Il appartenait par conséquent à la société Immobilière Uzès de saisir le juge de la mise en état de ce moyen, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal. L'exception de procédure soulevée par la société Immobilière Uzès sera par conséquent déclarée irrecevable. Au surplus, il apparaît que contrairement à ce que soutient la défenderesse, le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'un mandat de syndic donné à la société Nicolas & Cie depuis le 1er juillet 2021 et jusqu'au 30 juin 2026. L'examen des quatre contrats versés aux débats révèle que ceux-ci ne sont pas tous paraphés - ce qui n'a pas d'incidence sur leur validité -, mais en revanche tous signés par un représentant de la société Nicolas & Cie et un membre du conseil syndical. De même, c'est à tort que la société Immobilière Uzès invoque un défaut de carte professionnelle entre le 9 octobre 2022 et le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires justifiant que le syndic Nicolas et Cie était titulaire d'une carte délivrée par la CCI le 24 novembre 2022. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société Immobilière Uzès de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et du commandement de payer adressé le 27 septembre 2021, il apparaît que la société Immobilière Uzès a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, et n'a procédé au paiement de sa dette qu'en mai 2024. Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. Il conviendra en conséquence de condamner la société Immobilière Uzès à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. 3 - Sur la demande reconventionnelle Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l'indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code. Il est à cet égard constant que dès lors que les sommes versées par le solvens n'étaient pas dues, il est en droit d'en obtenir la restitution par l'accipiens, sans être tenu à aucune autre preuve. Ce paiement peut ne pas avoir été indu au moment où il a été effectué, mais l'être devenu postérieurement. Il est rappelé que la preuve d'un paiement indu incombe au demandeur à la restitution, si bien qu'il n'appartient plus au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une créance liquide et exigible, mais au copropriétaire de démontrer que le paiement effectué n'était pas dû. * La société Immobilière Uzès sollicite la restitution de sommes qu'elle dit avoir versées à tort à la copropriété. Il est constant qu'à la suite de la vente des lots de copropriété n°8, 16 et 36 par acte notarié du 7 mai 2024, la société Immobilière Uzès a procédé au règlement de l'intégralité des sommes réclamées par la copropriété, soit 47 861,80 euros. * En premier lieu, la défenderesse soutient à plusieurs reprises que le syndicat des copropriétaires ne pourrait se prévaloir d'une créance certaine, liquide et exigible. Comme relevé précédemment, cela est indifférent en matière de restitution d'indu, puisqu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de demandes en paiement désormais inexistantes, mais au contraire au payeur de démontrer que les sommes payées n'étaient pas dues. Pour ce motif, il est indifférent que le syndicat des copropriétaires produise aux débats les convocations aux assemblées générales adressées à la société Immobilière Uzès ainsi que la notification des procès-verbaux. Au surplus, c'est à tort que la société Immobilière Uzès soutient que le défaut de convocation à l'assemblée générale et a fortiori le défaut de notification du procès-verbal auraient une quelconque incidence sur l'exigibilité des charges de copropriété. Le défaut de notification du procès-verbal dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (art. 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) n'est en effet sanctionné que par le report du point de départ du délai de contestation de l'assemblée générale. Le défaut de convocation à l'assemblée générale constitue un motif de contestation permettant d'en demander l'annulation, mais ne permet aucunement de se soustraire au paiement des charges de copropriété, exigibles du seul fait de l'adoption des budgets par le syndicat des copropriétaires. En toute hypothèse, à défaut de contestation dans le délai de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et d'annulation prononcée judiciairement, les décisions prises lors des assemblées générales sont pleinement opposables à la société Immobilière Uzès. * La société Immobilière Uzès expose ensuite que le décompte de créance produit aux débats ne correspondrait pas aux appels de fonds, et que ces derniers ne permettraient pas de s'assurer de la réalité des sommes dues. L'examen des pièces versées permet au contraire de se convaincre de l'existence d'une dette de la société Immobilière Uzès au titre des charges et des cotisations au fonds travaux. C'est de même à tort que la défenderesse reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir distingué les charges des frais de recouvrement dans le décompte de créance et au dispositif de ses écritures. Si ceci facilite quelque peu l'appréhension des documents, il ne s'agit en aucun cas d'une obligation pour le syndic et le syndicat des copropriétaires, et cela ne peut en toute hypothèse avoir d'incidence sur l'exigibilité desdites sommes. * La défenderesse soutient également que la somme totale figurant à l'état daté ne correspondrait pas à celles figurant dans les pièces versées aux débats (procès-verbaux et appels de fonds). Elle procède cependant par simple affirmation, alors qu'il lui appartient de rapporter la preuve d'avoir versé indûment des sommes à la copropriété. Par ailleurs, l'examen de l'extrait de l'état daté révèle que celui-ci est conforme au décompte de créance versé aux débats. * Enfin, la société Immobilière Uzès sollicite la restitution de la somme de 3 139,27 euros au titre de frais de recouvrement (art. 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) qu'elle estime avoir payés indûment. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. Il est établi et non contesté que le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur le prix de vente, et que cette somme a effectivement été payée par la société Immobilière Uzès, à l'occasion du virement de la somme de 47 861,80 euros effectué par le notaire chargé de la vente. Il apparaît que la société Immobilière Uzès n'a pas contesté cette opposition et s'est reconnue débitrice de la somme de 3 139,27 euros, puisqu'en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues ». Toutefois, ceci n'implique pas que la société Immobilière Uzès ne puisse ultérieurement contester le caractère du paiement, s'il apparaît finalement que celui-ci était en réalité indu. Par ailleurs, il est relevé que les dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui déterminent les frais de recouvrement dont le syndicat des copropriétaires peut demander le remboursement auprès du copropriétaire débiteur, sont d'ordre public et qu'il ne peut donc y être dérogé par des conventions particulières. A l'examen du décompte des frais figurant en pages n°9 et 10 des dernières conclusions en demande, il apparaît que le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement de sommes qu'il dit avoir exposées au titre de courriers de mises en demeure et de relance. Il n'est toutefois pas justifié de l'envoi de ces courriers par leur production ainsi que celle du bordereau d'accusé de réception. De même, alors que le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement des frais relatifs à la signification d'un commandement de payer le 1er juillet 2022, il n'est pas justifié de la réalité de cette dépense. En revanche, il est rapporté la preuve de la signification d'un commandement de payer en octobre 2021, ce qui ouvre droit à remboursement. Les frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot constituent également des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En revanche, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de remise, de suivi ou de traitement de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l'espèce. Par conséquent, la société Immobilière Uzès a versé indûment à la copropriété la somme de 2 778,59 euros [3 139,27 - (60,68 + 300)], et est bien fondée à en solliciter la restitution. 4 - Sur les demandes accessoires - Sur les intérêts Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Immobilière Uzès, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur la participation à la dépense commune des frais de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». Dans la mesure où la dette de la société Immobilière Uzès envers le syndicat des copropriétaires n'a été payée qu'après l'introduction de l'instance, et où celle-ci n'obtient que très partiellement gain de cause à titre reconventionnel, elle ne peut être dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société Immobilière Uzès sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable l'exception de procédure soulevée par la société Immobilière Uzès ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société Immobilière Uzès la somme de 2 778,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; CONDAMNE la société Immobilière Uzès à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; DIT n'y avoir lieu de dispenser la société Immobilière Uzès de sa participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE la société Immobilière Uzès au paiement des entiers dépens de l'instance, et autorise Me Aurélie Hervé à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE la société Immobilière Uzès à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris, le 9 juillet 2026. La Greffière Le Président