Tribunal judiciaire de Nice, 18 novembre 2024, 23/00395

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [K] [P], [D] [P] c/ S.A.S. [Localité 5] ETOILE MINUTE N° 24/ Du 18 Novembre 2024 3ème Chambre civile N° RG 23/00395 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OU52 Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles

812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 10 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. Grosse délivrée à Me Sharon ATTIA-ZEITOUN , la SCP KLEIN expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDEURS: Monsieur [K] [P] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Sharon ATTIA-ZEITOUN, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Julie VERLEY, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant Madame [D] [P] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Sharon ATTIA-ZEITOUN, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Julie VERLEY, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant DEFENDERESSE: S.A.S. [Localité 5] ETOILE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte délivré le 17 janvier 2023, [K] [P] et [D] [P] née [M] ont fait assigner la société [Localité 5] Étoile aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de : -14 605,79 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2020, -2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société [Localité 5] Étoile au paiement des sommes suivantes: -22 820,03 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2020, -5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, -4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ils exposent qu'ils ont signé un bail commercial le 30 juin 2013 avec la société Dom'villes services portant sur un logement numéro 602 situé dans une résidence de tourisme classé appart' City à [Adresse 6]; que le bail a été consenti moyennant un loyer initial annuel hors-taxes, avec TVA en plus au taux de 7 %, à hauteur de 4004,95 euros, versé à terme échu par trimestre civil le 10 de chaque mois suivant le trimestre; que le loyer était stipulé révisable de plein droit le 1er octobre de chaque année; que suivant un avenant en date du 30 juin 2013 le loyer initial a été porté à la somme de 4577,08 euro hors-taxes; qu'ils ont été informés le 11 juin 2015 de la cession du droit au bail à la société [Localité 5] Étoile; que depuis le 10 juillet 2020 cette société a cessé de régler les loyers; Aux termes de ses conclusions, la société Annemasse Étoile demande au tribunal de : -débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, pour absence de preuve de la réalité des créances revendiquées, -prononcer l'exonération de l'obligation de paiement des loyers pour la période du 15 mars 2020 au 13 septembre 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021 sur le fondement de la force majeure, de l'exception d'inexécution, du manquement par le bailleur à son obligation de bonne foi, sur celui de la perte de la chose louée et/ou par application de la clause de suspension prévue à l'article 6 du bail liant les parties, très subsidiairement, -adapter et/ou réviser le montant des loyers et accessoires pour les périodes de fermeture totale de l'établissement du 15 mars 2020 au 13 septembre 2020 et du 20 octobre 2020 au 14 décembre 2020 à néant, ou à défaut de le réduire au tiers, et pour les périodes de fermeture partielle du 15 décembre 2020 au 9 juin 2021 de réduire de moitié le montant des loyers, en tout état de cause, -débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, -débouter les époux [P] de leurs demandes tendant à voir assortir la condamnation en paiement des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 12 septembre 2020 faute pour ces derniers de produire les accusés d'envoi et de réception de ce courrier, -condamner solidairement les époux [P] au paiement d'une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle fait valoir que la révision à la hausse du loyer n'a pas été discutée et ne lui est pas opposable; qu'il y a lieu de tenir compte de l'exception d'inexécution, de la force majeure et de la perte de la chose louée en raison de la durée pendant laquelle l'exploitation du bien a été affectée par la crise sanitaire relative au Covid 19, qui fait obstacle à l'exigibilité des loyers par les bailleurs, et notamment en application de l'article 6 du bail qui prévoit le non-paiement du loyer en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves ne permettant pas une occupation effective et normale du bien et ce jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance; Par ordonnance du 24 juin 2024 l'ordonnance de clôture a été rendue avec effet au 1er septembre 2024 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 10 septembre 2024. Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées. A l'issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : Sur le montant du loyer réclamé Il apparaît que l'appartement loué par les demandeurs a été acquis dans le cadre d'une opération de défiscalisation impliquant pour les acquéreurs d'affecter le lot acquis à une exploitation hôtelière confiée dans un premier temps à la société Dom'villes services, puis à la société [Localité 5] Étoile. Il résulte de l'avenant au bail commercial du 30 juin 2013 produit aux débats ( pièce n°2) que les parties se sont entendues sur l'augmentation du loyer initialement arrêté dans le bail à hauteur de 4004,95 euros hors-taxes par an, pour le porter à 4577,08 euros hors-taxes par an. La régularité de cet avenant n'est pas contestable. Il en résulte que le montant TTC annuel du loyer s'élevait à la somme de 4897,48 euros TTC dont la TVA à 7 % de 320,40 euros. Le loyer a été révisé de plein droit chaque année au 1er octobre sur la base de l'indice IRL du premier trimestre de l'année précédente. La clause d'échelle mobile convenue entre les parties n'est pas discutable. Dans ces conditions le tableau récapitulatif produit des loyers dus à hauteur totale de 22820,03 euros ( pièce n°12) ne saurait être utilement contesté. Sur l'exigibilité des loyers L'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, ce qui s'entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d'un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n'ayant pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s'exerce son activité, cependant qu'en application de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, la société [Localité 5] Étoile qui ne discute, ni ne conteste, que pendant les périodes du 15 mars 2020 au 13 septembre 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021, les bailleurs ont bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l'impossibilité de n'avoir pu exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait des mesures administratives de confinement de la population intervenues tant au niveau national qu'international afin de lutter contre la propagation du virus Covid 19. Toutefois, l'impossibilité d'exploiter alléguée par la société [Localité 5] Étoile est imputable directement aux mesures générales de police administrative qui ont été prises, impliquant notamment des limitations à la libre circulation des personnes et des voyageurs, avec fermeture des frontières. Elle est donc sans lien avec la destination contractuelle du local loué et n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance et de l'obligation de jouissance paisible du bailleur, l'impossibilité d'exploiter n'étant due qu'au seul fait du législateur national et des instances internationales concernées. La société [Localité 5] Étoile est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement des époux [P] à leur obligation de délivrance pour soutenir devoir bénéficier d'une dispense totale voire d'une réduction du montant des loyers pour les périodes du 15 mars 2020 au 13 septembre 2020 et du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution sera donc rejeté. Sur le moyen tiré de la force majeure Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappe au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, et qui empêche donc l'exécution de son obligation par le débiteur. Il est de principe que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent ne peut pas s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En l'espèce, l'épidémie de Covid 19, bien qu'il s'agisse d'un événement qui était imprévisible, ne revêt pas pour autant le caractère d'un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée, étant observé qu'en tout état de cause, la société [Localité 5] Étoile ne justifie d'aucune impossibilité matérielle de payer les loyers. Dans ces conditions, la société [Localité 5] Étoile n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure résultant d'une mesure générale de police administrative. La société [Localité 5] Étoile sera déboutée de sa demande tendant à l'exonération, subsidiairement à la réduction du loyer contractuellement dû, sur ledit fondement. Sur la perte de la chose louée Aux termes de l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination. Toutefois, l'effet des mesures générales et temporaires d'interdiction de recevoir du public sur les périodes litigieuses ainsi que les mesures restreignant la liberté de circulation des personnes à l'intérieur et à l'extérieur des frontières pendant ces périodes, sans lien avec la destination contractuelle du local loué, ne peut pas être assimilé à la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil. L'article 6 du bail liant les parties ne permet pas davantage la société [Localité 5] Étoile d'être dispensée du règlement des loyers, voire d'en obtenir une réduction, dans la mesure où cette clause prévoyant la possibilité d'une suspension des loyers ne trouve à s'appliquer qu'en cas de circonstances exceptionnelles et graves relativement à l'immeuble loué, le rendant indisponible, et non à l'évidence lorsque l'événement a affecté l'exercice de l'activité dans le lieu loué, indépendamment de celui-ci. La société [Localité 5] Étoile sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à l'exonération de l'obligation de paiement des loyers contractuellement dus, subsidiairement de sa demande tendant à la réduction desdits loyers, sur le fondement de la perte de la chose louée. Sur l'obligation des bailleurs à leur obligation de bonne foi La société [Localité 5] Étoile ne démontre aucunement que les bailleurs ont été de mauvaise foi étant relevé qu'elle a cessé de régler les loyers dus à compter du second trimestre 2020 et que les bailleurs ont adressé plusieurs mises en demeure de régler, le 21 avril 2020, puis le 12 septembre 2020 puis encore le 17 mars 2022, avant de régulariser une procédure au fond 10 mois plus tard. Ce moyen tiré du manquement à l'obligation de bonne foi sera donc rejeté. Sur la demande en paiement des époux [P] Selon l'article 1353 du Code civil, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. En l'espèce, les consorts [P] sollicitent la condamnation de la société [Localité 5] Étoile à leur payer la somme de 22 820,03 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges depuis le deuxième trimestre 2020. Hormis les arguments développés ci-dessus, la société [Localité 5] Étoile ne conteste pas autrement le montant de l'arriéré locatif réclamé et ne justifie pas avoir procédé au règlement des sommes figurant au décompte produit par les bailleurs. En conséquence, il sera fait droit 0 la demande des époux [P] de condamner la société [Localité 5] Étoile à leur payer la somme de 22 820,03 euros TTC. S'agissant de la demande concernant les intérêts au taux légal, les bailleurs demandent à ce qu'il soient comptabilisés à partir du 12 septembre 2020, date de la mise en demeure. Toutefois, il n'est pas justifié dans les pièces produites aux débats de ce que la société [Localité 5] Étoile ait eu connaissance de cette mise en demeure, l'accusé de réception de la lettre n'étant pas produit. Seul est produit l'accusé de réception de la mise en demeure adressée le 21 avril 2020 justifiant que la société [Localité 5] Étoile en a eu connaissance le 30 avril 2020. Mais dans la mesure où le compte des intérêts n'est pas formulé par les demandeurs à compter de cette date, la société [Localité 5] Étoile sera condamnée à payer les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, soit le 17 janvier 2023. Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive L'article 1231-6 du Code civil dispose dans son alinéa 3 que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La société [Localité 5] Étoile, si elle a été touchée par les effets de la pandémie de Covid 19, son activité d'hôtellerie ayant été entravée pendant plusieurs mois, compte tenu des périodes de confinement de la population et de fermeture des frontières, qui ne peut pas lui être reproché, il est toutefois exact qu'au regard des impayés qui se sont accumulés depuis le deuxième trimestre 2020, date depuis laquelle elle ne paye plus aucun loyer, elle s'est abstenue de toutes diligences depuis l'introduction de l'instance pour réduire sa dette. Cependant, la mauvaise appréciation de ses droits faite par cette dernière ne permet pas de caractériser une résistance abusive de sa part, induisant un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement des sommes dues et qui justifierait l'allocation de dommages-intérêts compensatoires en plus des intérêts accordés. La demande de dommages-intérêts formée par les époux [P] ne sera donc pas accueillie. Sur les demandes accessoires La société [Localité 5] Étoile succombant à l'instance sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux époux [P] la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d'appel : Déboute la société [Localité 5] Étoile de ses demandes d'exonération et subsidiairement de la réduction du loyer contractuel au titre des périodes comprises entre le 15 mars 2020 et le 13 septembre 2020 puis entre le 29 octobre 2020 et le 9 juin 2021, Déboute la société [Localité 5] Étoile de ses demandes d'exonération et subsidiairement de réduction du loyer contractuel sur le fondement de l'article 6 du bail conclu le 30 juin 2013 avec [K] [P] et [D] [P] née [M], Condamne la société [Localité 5] Étoile à payer à [K] [P] et [D] [P] née [M] la somme de 22 820,03 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l'acte introductif d'instance, Déboute [K] [P] et [D] [P] née [M] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Condamne la société [Localité 5] Étoile à payer à [K] [P] et [D] [P] née [M] la somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société [Localité 5] Étoile aux dépens. Et le président a signé avec le greffier. LE PRÉSIDENT LE GREFFIER