Tribunal judiciaire de Paris, 6 mars 2024, 23/59671

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59671 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P33 N° : 13 Assignation du : 20 Décembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 mars 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE SCI DES PRESIDANES [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC19 DEFENDERESSE Société KONG MEDIA [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Valérie JACKOW, avocat au barreau de PARIS - #E2154 DÉBATS A l'audience du 31 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2011, la SCI Des Presidanes a donné à bail commercial à la société Bed & Nails des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 24 200 euros en principal, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. La société Bed & Nails a cédé le fonds de commerce le 30 avril 2013 à la société Kong Media. Le 13 octobre 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer un arriéré de loyers et charges. Par acte en date du 20 décembre 2023, la SCI Des Presidanes a fait assigner en référé la société Kong Media sollicitant de : " Vu le bail commercial Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée audit bail, vu 1'article L.145-41 du Code de Commerce

Vu les articles

1103 et 1104 du Code Civil, et les articles 834 et 835 du code de procédure civile Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à effet au 13 novembre 2023 Déclarer la société KONG MEDIA occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail au rez-de-chaussée, et au sous-sol de l'immeub1e sis [Adresse 2] à [Localité 4] Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier Condamner la société KONG MEDIA à payer à la société civile immobilière DES PRESIDANES - la somme de 10 819,30 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au à la date du 8 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023, sous réserve de la fixation de 1'indemnité d'occupation - une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 30 %, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu'à la complète libération des lieux, et ce sans préjudice des charges qui resteront par ailleurs dues et des taxes - la somme de 2 000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamner la société KONG MEDIA aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 Rappeler l'exécution provisoire de droit de 1'ordonnance à intervenir." Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l'audience, la SCI Des Presidanes maintient ses prétentions, actualisant sa demande de provision à valoir sur les loyers et charges dus à la somme de 13 428 euros, échéance du 1er trimestre 2024 comprise, sollicitant qu'en cas d'octroi de délais de paiement, ceux-ci soient limités à une année. Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l'audience, la société Kong Media sollicite: - à titre principal, de juger que la créance est sérieusement contestable et qu'il n'y a pas lieu à référé, la SCI bailleresse étant déboutée de ses demandes, - à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de 24 mois de délais de paiement au titre de la créance due ne pouvant excéder la somme de 8 975 euros au 31 janvier 2024, - une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai." L'article 834 du code de procédure civile dispose que "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend". Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 13 octobre 2023, porte sur une somme en principal de 18 284,60 euros, arrêtée au 4 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l'acte. La société locataire conteste ce décompte en faisant valoir que le 3ème trimestre 2023 visé au commandement de payer a été réglé mensuellement le 28 juin, 2 août et 31 août 2023 (3 x 1844,10 €) et que le 4ème trimestre 2023 (7 826,10€) ne pouvait être réclamé au 1er octobre 2023, faisant valoir que depuis dix ans, il est convenu entre les parties que le loyer est réglé mensuellement et non trimestriellement, contestant encore la taxe foncière de 1 733 euros non exigible avant le 1er octobre 2023. Toutefois, il ressort du même décompte que les trois paiements mensuels dont se prévaut le preneur ont été imputés sur le 2ème trimestre 2023, que ce dernier ne prétend pas avoir réglé, et ce, en application de l'article 1342-10 du code civil qui dispose qu'à défaut d'indication par le débiteur de la dette qu'il entend acquitter, l'imputation se fait sur les dettes échues et sur la dette la plus ancienne ; que la taxe foncière est réclamée dans un commandement délivré le 13 octobre 2023, soit postérieurement au 1er octobre, et donc exigible comme le reconnaît le défendeur, qu'enfin, si la bailleresse a accepté des paiements mensuels pour chaque échéance trimestrielle, ce qui ressort des décomptes produits aux débats par la société Kong Media, il n'en demeure pas moins que le mois d'octobre 2023 est incontestablement dû et que les causes du commandement sont à tout le moins partiellement justifiées. Il doit être rappelé à cet effet qu'un commandement de payer n'en demeure pas moins valable à concurrence des sommes justifiées. C'est donc à bon droit que la SCI Des Presidanes sollicite le bénéfice de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 13 novembre 2023, le preneur ne justifiant pas s'être acquitté de l'intégralité des causes du commandement dans le délai d'un mois imparti, soit avant le 13 novembre 2023. Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, "dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". Selon l'article L.145-41 du code de commerce, "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". L'article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues." La SCI bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 13 428 euros arrêtée au 31 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus. La société Kong Media conteste le décompte produit arrêté au 31 janvier 2024 estimant que le 4ème trimestre 2023 a été réglé par les paiements opérés le 12 octobre, 6 novembre et 3 décembre 2023. Toutefois, ces règlements ont été imputés sur la dette antérieure et les règlements effectués en janvier et février 2024 ont été en revanche imputés sur le 1er trimestre 2024 tels que libellés par la société locataire. Il doit être ajouté que la société locataire ne peut prétendre à appliquer en 2023 une réduction de 30% du montant du loyer tel qu'accordé par la SCI bailleresse lors de la crise sanitaire, alors même qu'un courrier lui a été adressé le 18 janvier 2023 l'informant de l'absence de remise sur le loyer à compter du 1er trimestre 2023. En conséquence, la demande de provision à hauteur de la somme de 13 428 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse sauf à écarter de la demande le mois de mars 2024 (2 608,70 €), compte tenu de la difficulté qui ressort des éléments du débat sur le paiement mensuel ou trimestriel du loyer, et donc l'exigibilité de cette échéance mensuelle, nonobstant les stipulations du bail. La provision allouée à la SCI Des Presidanes sera donc limitée en l'état à la somme de 10 819,30 euros, échéance de janvier et février 2024 incluses. Les intérêts au taux légal ne sont pas dus à compter de l'assignation compte tenu de l'évolution de la dette. La société Kong Media sollicite des délais de paiement en invoquant sa bonne foi et la reprise du paiement du loyer en sa totalité en 2024, soulignant qu'elle a toujours effectué des règlements. La SCI bailleresse ne s'oppose pas sur le principe à l'octroi de délais de paiement mais sur une durée plus limitée. En considération de ces éléments, des effort accomplis par la société locataire, il y a lieu d'octroyer des délais de paiement à la société Kong Media dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés. A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée et l'indemnité d'occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre la TVA et les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, en écartant la demande de majoration de 30% susceptible d'être réduite ou supprimée par le juge du fond. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées. La société Kong Media supportera la charge des dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 13 novembre 2023, Condamnons la société Kong Media à payer à la SCI Des Presidanes la somme de 10 819,30 euros, à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, échéances de janvier et février 2024 incluses, Accordons à la société Kong Media des délais de paiement, Disons que la société Kong Media pourra s'acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 23 mensualités successives de 450 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, et ce, à compter du mois d'avril 2024, Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, Disons qu'à défaut de paiement d'un seul loyer courant ou d'une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et : - la dette deviendra immédiatement exigible, - l'expulsion de la société Kong Media pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec l'assistance, si besoin, de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - la société Kong Media sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI Des Presidanes une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre la TVA et les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, Disons n'y avoir lieu, dans cette hypothèse, à majoration du montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle, Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société Kong Media aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023, Disons n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 06 mars 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL