Tribunal judiciaire d'Orléans, 15 septembre 2026, 25/06545

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026 Minute n° : N° RG 25/06545 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMK4 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Monsieur [C] [X] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté A l'audience du 26 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE La SARL [M] a donné à bail à Monsieur [C] [X] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 13 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 35 euros de provisions sur charges. Le 8 novembre 2023, la société bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail. A compter du mois de décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution. Par acte du 18 septembre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes : déclarer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 1905 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 935 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [C] [X] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; Ladite assignation a donné lieu à un jugement du 27 mai 2025 par lequel le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; condamné Monsieur [C] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.567,95 euros, échéance du mois mars 2025 au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 935 euros à compter du commandement de payer (20 février 2024), sur la somme de 970 euros à compter de l'assignation (18 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;rejeté toute autre demandecondamné Monsieur [C] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à payer les entiers dépens Le 9 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 7 547,25 euros, au titre des loyers et charges impayés. Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a de nouveau fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : déclarer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 2 490,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 935 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [C] [X] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n'a apporté aucun élément utile, le locataire « n'ayant pas pris contact avec le service ». Un rapport de l'association AHU, reçu au greffe avant l'audience, a permis d'apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire qui résidait seul au sein du logement et expliquait être au chômage. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mai 2026. A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7 322 euros. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point. Monsieur [C] [X] n'a pas comparu, ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel. Sur l'intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d'intérêt légitime au succès d'une prétention. L'article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt ou du défaut de qualité à agir. En application de l'article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l'occupation du logement et qu'en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation et en paiement à l'encontre de Monsieur [C] [X]. Sur l'autorité de la chose jugée : L'article 1355 du code civil dispose que « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » L'article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d'office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée. En l'espèce, le litige oppose les mêmes parties agissant en vertu des mêmes qualités. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formule exactement les mêmes demandes que celles ayant donné lieu au jugement du 27 mai 2025 à l'encontre duquel elle n'a semble t-il exercé aucune voie de recours. Dès lors, toutes les conditions de l'autorité de la chose jugée sont remplies, sous réserve que les demandes soient fondées sur la même cause : En l'espèce, les demandes en constat et en prononcé de la résiliation sont motivées au sein d'un unique paragraphe de l'assignation dont le seul élément factuel est le non-paiement des loyers. Ce non-paiement des loyers inclus la période de temps antérieure au jugement du 27 mai 2025 comme le démontre la mention des impayés antérieurs au jugement au sein de décompte. Surtout, le commandement de payer signifié le 9 juillet 2025 inclus les loyers et charges impayés antérieurement au jugement, pour lesquels Monsieur [C] [X] a déjà été condamné. Dès lors, il convient de constater que les demandes de résiliation de contrat de bail formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES reposent sur la même cause, de sorte qu'elles sont irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée. Par suite, il en est de même des demandes de condamnation à l'expulsion et à une indemnité d'occupation, qui sont fondées sur la résiliation du bail. Il n'en est pas de même de la demande de condamnation au paiement de la somme de 7 322 euros. En effet, il ressort de la lecture comparée du décompte et du jugement du 27 mai 2025 que cette somme ne correspond qu'aux impayés postérieurs à ceux pris en compte dans le précédent délibéré. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés : En vertu de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L'article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu'en cas de versement d'une provision, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. L'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives ne reprenant que le montant des sommes versées au bailleur sans faire le détail de la cause dédites créances alors même que les sommes versées ne correspondent pas au montant total dû en vertu du contrat produit, les différences ne pouvant s'expliquer par le seul jeu de l'indexation. Dès lors, le tribunal n'est pas en mesure de vérifier que l'ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées (éventuelles régularisations de charges supposant la production de justificatifs, possible imputation de charges non dues). Bien que la demanderesse ait produit une pièce intitulée « détail de la créance », ladite pièce ne précise pas plus les éléments ci-dessus explicités, les sommes versées apparaissant au demeurant dans une colonne intitulée « compensé » sans que l'objet de cette compensation soit connue de la juridiction. Dès lors, faute de mettre en mesure la juridiction de contrôler le montant des sommes réclamées, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La demanderesse succombant à l'instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie. En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. » En l'espèce, l'ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable en ses demandes tendant à la résiliation du contrat de bail, à l'expulsion et à la condamnation à une indemnité d'occupation ; DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable pour le surplus de ses demandes ; REJETTE toutes les demandes recevables ; LAISSE les entiers dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ; ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée. La greffière, La juge des contentieux de la protection,