Cour d'appel de Paris, 17 février 2023, 22/04006

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 17 FÉVRIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04006 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKQG Décisions déférées à la Cour : Jugement du tribunal d'Instance de Paris du 27 janvier 2016 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre2 sous le numéro RG 16/04809 du 27 novembre 2019 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation de PARIS - RG n° B-20-16.572 du 23 septembre 2021. DEMANDERESSE À LA SAISINE APRÈS RENVOI : S.D.C. de [Adresse 6] représenté par son Syndic le Cabinet CIME, SARL, [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son gérant, domicilié audit siège en cette qualité [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assistée par Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939 DÉFENDERESSE À LA SAISINE APRÈS RENVOI : S.C.I. DANJOU immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 428 645 972, agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Rreprésentée par Me Rémi CHEROUX, avocat au barreau de PARIS assistée par Me Henri-charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE, toque : 030 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude CRETON, Président de chambre Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Corinne JACQUEMIN, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** La SCI Danjou est propriétaire des lots 153, 282 et 550 à usage respectivement de studio, parking et cave, dans l'immeuble en copropriété de la [Adresse 6]. Après une mise en demeure adressée le 16 juillet 2014 à la SCI Danjou et demeurée infructueuse pour un montant de 3.665,63 euros, le syndicat des copropriétaires Amirauté XV lui a fait délivrer une assignation en paiement de cet arriéré de charges de copropriété. Par jugement du 27 janvier 2016, le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris a : - condamné la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires Amirauté XV les sommes de : * 2 609,90 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2013 (4ème trimestre 2013 inclus), * 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires de Amirauté XV une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Danjou aux dépens de l'instance. Par cette décision, le tribunal d'instance a considéré, à la lecture des appels de charges, que les tantièmes attribués à la SCI Danjou ne tenaient pas compte de la nouvelle répartition issue du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 septembre 2013 et que par voie de conséquence, les demandes au titre des comptes 2014 et 2015 devaient être rejetées. À la suite de l'appel interjeté par la SCI Anjou et appel incident du syndicat des copropriétaires Amirauté XV, la cour d'appel de Paris a rendu un arrêt confirmant le jugement sur le principe de l'existence de charges demeurées impayées par la SCI mais l'infirmant sur le quantum des sommes allouées au syndicat des copropriétaires. Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant, la cour a condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.117,54 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014 ainsi que les dépens et 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Pour ce faire, la cour d'appel de Paris a retenu qu'au vu de la publication du jugement du 17 septembre 2013 au service de la publicité foncière le 26 novembre 2014, la nouvelle répartition des charges appliquée à compter du premier trimestre 2015 était régulière . Par ailleurs, après lecture comparée des appels de charges entre les années 2014 et 2015, la cour a constaté le caractère effectif de la nouvelle répartition des charges qui figurait bien dans les appels de fonds pour l'année 2015. Un pourvoi en cassation a été formé par la SCI Danjou. Par un arrêt du 23 septembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a, au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel de Paris au motif que « la décision de réputer non écrite une clause de répartition de charges produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. ». La Cour a ajouté que la cassation sur ce moyen entraînait par voie de conséquence la cassation de la disposition concernant la condamnation de la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et ce en application de l'article 624 du code de procédure civile précisant que les chefs de demande étaient liés par un lien d'indivisibilité. La Cour a remis, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée. Le syndicat des copropriétaires Amirauté XV a saisi la cour d'appel de Paris le 25 février 2022. Par conclusions du 8 juillet 2022, la SCI Danjou, appelante, demande l'infirmation du jugement du 27 janvier 2016 et le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et sollicite de la cour de : - renvoyer le syndicat des copropriétaires Amirauté XV à justifier des comptes approuvés des exercices correspondant à sa réclamation et à établir dans le respect des prescriptions du jugement du 17 septembre 2013 les charges postérieures à celui-ci en les faisant approuver par l'assemblée générale; - le condamner au paiement des sommes de : * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-respect de ses obligations, * 6 500 euros au titre des frais irrépétibles, - le condamner au paiement dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir qu'elle n'est tenue que : - des charges approuvées, - des appels de fonds du budget prévisionnel adopté tant que les comptes correspondants ne sont pas approuvés. Rappelant la règle de preuve en matière de charges de copropriété, elle fait grief au syndicat de se prévaloir de procès-verbaux d'approbation dès lors que les comptes qui sont supposés avoir été approuvés ne sont pas produits. L'appelante précise que les comptes n'ont jamais été approuvés en considération du jugement du 17 septembre 2013 alors que la répartition des charges de copropriété est toujours illicite comme contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle affirme que l'ensemble immobilier est constitué d'immeubles distincts et que les charges qui lui sont réclamées intègrent tous les autres bâtiments, qui ne présentent pour elle aucune utilité et par voie de conséquence aucune obligation à paiement. Enfin, elle souligne que le syndic utilise des «clés de répartition '' qui n'ont aucun caractère légal ni conventionnel, seuls les tantiémes des parties communes - et à condition que lesdites parties soient effectivement communes à la SCI - générant l'obligation à paiement. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires Amirauté XV, intimé et appelant incident, demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Danjou à régler l' arriéré de charges de copropriété jusqu'au 4ème trimestre 2013 inclus, assorti des intérêts au taux légal, outre l'allocation de dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et les dépens, mais son infirmation en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour les années 2014 et 2015. Il sollicite la condamnation de la SCI Danjou à lui payer les sommes de : -15 638,77 euros au titre des appels de charges et travaux du 1er janvier 2014 au 2ème trimestre 2022 inclus ; - 2 000 euros supplémentaires à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Véronique De La Taille, avocat « aux offres de droit », conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il a bien pris acte de l'application immédiate de la nouvelle répartition des charges issue du jugement du 17 septembre 2013 et qu'il a produit sur ce point un tableau comparatif de la base de répartition en tantièmes avant et après ce jugement portant sur les dispositions déclarées non écrites par le tribunal. Il ajoute qu'il justifie de l'ensemble des sommes dues au vu des appels de charges et travaux pour les années 2014 jusqu'au 2ème trimestre 2022, ainsi que les procès-verbaux d'assemblées générales de 2016 à ce jour ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel pour les années 2021 et 2022. Il rappelle que le copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges de copropriété, qui cause de ce fait un préjudice au syndicat des copropriétaires, doit être condamné à lui payer des dommages et intérêts et que le préjudice est caractérisé dès lors que, depuis 2013, la SCI Danjou s'abstient volontairement de régler ses charges de copropriété. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2022. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré et de l'arrêt de la Cour de cassation pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour de

SUR CE

I la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de prouver que le copropriétaire auquel il est demandé paiement de charges est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, par jugement définitif rendu le 17 septembre 2013 par la 8ème chambre, 1ère section du tribunal de grande instance de Paris, certaines dispositions du règlement de copropriété de [Adresse 6] ont été déclarées non écrites (relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, par bâtiment ou par cage d'escalier). Il est constant que le jugement précité a été publié au service de la publicité foncière le 26 novembre 2014, à la requête du syndicat des copropriétaires, et les copropriétaires ont été informés individuellement de cette publication par le biais d'une lettre circulaire adressée en recommandé avec AR datée du 13 février 2015. Afin de démontrer le bien-fondé de sa réclamation, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, en pièce 15, un tableau comparatif de la base de répartition en tantièmes, avant et après le jugement de 2013 précité, avec une nouvelle répartition des charges qui est établie par la production et la comparaison entre les appels de charges et travaux pour l'année 2013 et 2014. Il en résulte que les articles 12 et 12 bis du règlement de copropriété, qui ont été affectés par les modifications apportées par le tribunal (charges visées à l'article 11 comme étant en e) : les charges d'entretien et réparations de l'immeuble), sont visés avec indication de la base de tantième modifiée. Il ressort du compte de la SCI Danjou, établi sur la base des nouveaux tantièmes, que les charges ont été réparties par le syndicat conformément aux dispositions du jugement précité, rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 17 septembre 2013. Ce décompte fait apparaître pour chaque débit le montant retenu pour une somme totale de 15 638,77 euros, arrêtée au 1er avril 2022. La SCI Danjou fait valoir en premier lieu que les charges de copropriété antérieures au jugement ne sont pas produites, de sorte que la comparaison avec celles postérieures n'est pas possible. Sur le premier point, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats en pièce 2 le relevé de compte de la SCI Danjou du 3 novembre 2014, qui remonte au 6 avril 2010 et sur lequel apparaissent des sommes différentes de celles qui lui sont réclamées dans le cadre de la présente instance. La comparaison de ces deux documents (pièces 2 et 15 précitées) établit que le syndicat des copropriétaires a bien recalculé les charges en 2014, conformément au jugement 17 septembre 2013 et de l'arrêt de la Cour de cassation qui a considéré que le point de départ de la nouvelle répartition des charges était l'année 2014 et non 2015, comme effectué par le syndicat qui avait pris comme point de départ la publication du jugement au bureau des hypothèques. En deuxième lieu, l'appelante soutient que le syndicat des copropriétaire s'abstient toujours de communiquer les comptes effectivement approuvés par les assemblées générales et ajoute que le dernier décompte n'a jamais été approuvé en considération du jugement du 17 septembre 2013. Toutefois, les assemblées générales qui ont approuvé les comptes de l'exercice des années en cause, soit postérieures à 2014 jusqu'au mois d'avril 2022, n'ont fait l'objet d'aucune contestation, de sorte que ces comptes sont définitifs et ne peuvent plus être remis en cause par les copropriétaires. (pièces 10 à 14 et 16 à 21 : procès-verbaux d'assemblée générale de 2011 à 2021 et pièce 9 : appel de charges et travaux depuis que le compte est débiteur). Dès lors, la SCI Danjou n'est pas fondée à solliciter que soient versés aux débats les comptes effectivement approuvés. De plus, s'agissant de la nouvelle répartition des charges applicable à la SCI et telle que définie dans le jugement précité du 13 septembre 2013, le simple calcul, avec modification des tantièmes pour certaines charges, comme mentionnée au décompte en pièce 15, établi dans le cadre de la procédure à la suite de la décision de la Cour de cassation, n'avait pas à être soumis à une nouvelle résolution d'une assemblée générale dès lors que ne sont pas remis en cause les comptes approuvés quant au montant des charges, au vu des factures acquittées par la copropriété pour les années de 2014 à 2022. Enfin le moyen soutenu par la SCI Danjou quant à la 'clé de répartition' utilisée par le syndicat et selon lequel les appels de charges -faute de comptes- font bien apparaître l'imputation de charges qui ne la concernent pas, eu égard aux lots dont elle est copropriétaire dans le seul bâtiment B 4, est inopérant comme ne faisant pas l'objet du litige qui ne concerne que l'application à la SCI des dispositions du jugement du 13 septembre 2013 et des demandes présentées à ce titre devant le tribunal d'instance déféré. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] justifie de sa créance de charges à hauteur de 15 638,77 euros au titre des appels de charges et travaux du 1er janvier 2014 au 2ème trimestre 2022 inclus. Il convient dès lors, par infirmation du jugement déféré sur le quantum des sommes allouées, de condemner la SCI Danjou à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]. II- Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires Il a été vu que la SCI Danjou n'a payé aucune charge de copropriété depuis l'année 2014. Elle ne peut valablement imputer le retard dans le paiement au manque de transparence du syndicat des copropriétaires, alors qu'en sa qualité de copropriétaire, elle a été convoquée aux assemblées générales ayant approuvé les comptes sur la période considérée, lesdits comptes lui ayant été nécessairement communiqués à cette occasion. Le seul litige, portant sur une petite partie des charge est résolu par le jugement du 17 septembre 2013, qui portait sur des sommes relativement minimes ne peut justifier cette absence totale de paiement de toutes les charges. Le premier juge a énoncé à juste titre que la réticence de la SCI Danjou à s'acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, génère un préjudice à l'encontre des autres copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorés pour pallier sa défaillance. Compte tenu du caractère ancien de cette carence répétée il convient de condamner la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur le quantum de la somme allouée en première instance. III - Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile et ajoutant, la SCI Danjou, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Par conséquent, la SCI Danjou est déboutée de sa demande de remboursement de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

: La Cour, statuant dans les limites du renvoi après cassation, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement sur le quantum des sommes allouées au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] tant sue le montant des charges de copropriété que des dommages et intérêts ; Confirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 15 638,77 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2014 au 2ème trimestre 2022 inclus ; Condamne la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ; Condamne la SCI Danjou à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Danjou aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT