Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 mai 2026, 26/00491

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 1] [Localité 1] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02 @ : [Courriel 1] RÉFÉRENCES : N° RG 26/00491 N° Portalis DB3S-W-B7K-4WUR Minute : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Du : 26 mai 2026 L'OPH Est Ensemble Habitat C/ Monsieur [A] [H] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Après débats à l'audience publique du 14 avril 2026, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ; DEMANDEUR : L'OPH Est Ensemble Habitat [Adresse 2] [Localité 2] représentée par M. [W] [O] [M], juriste contentieux DÉFENDEUR : Monsieur [A] [H] [Adresse 3] [Localité 3] comparant en personne Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [A] [H] L'OPH Est Ensemble Habitat copie certifiée conforme délivrée le : à : La préfecture de la Seine-[Localité 4] EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 5 juin 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [A] [H] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 320,31 € outre provisions sur charges. Le 14 janvier 2025, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Monsieur [A] [H] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 551,96 € selon décompte arrêté au 9 janvier 2025. Par courrier du 22 janvier 2025, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Par assignation délivrée à étude le 11 février 2026, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Monsieur [A] [H] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la présente juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [A] [H] ; De condamner Monsieur [A] [H] au paiement des sommes suivantes :7 663,81 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2025, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Le 24 février 2026, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 14 avril 2026. Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [W] [O] [M] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 20 mars 2026, maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 13 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 9 179,12 €. Il précise que l'arriéré existe depuis l'entrée dans les lieux, qu'il n'y a pas de reprise du paiement du loyer courant, et s'oppose à tout délai de paiement. Monsieur [A] [H], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 € en plus du loyer courant. Il indique avoir connu des difficultés financières suite à la perte de son travail et un décalage dans la perception de ses droits au chômage. Monsieur [A] [H] explique percevoir le RSA d'un montant de 586 € et avoir effectué une formation de pilote de drones. Il précise avoir trois enfants mineurs, et verser 200 € de pension alimentaire pour deux d'entre eux, et une participation au quotidien pour le troisième. Monsieur [A] [H] déclare avoir des amendes auprès du Trésor public et s'en acquitter par un échéancier de 50 € par mois. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 5 juin 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [A] [H] le 14 janvier 2025, pour un montant principal de 1 551,96 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Monsieur [A] [H] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 février 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Monsieur [A] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Monsieur [A] [H] demande ainsi l'octroi de délais de paiement. Il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé. En outre, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [A] [H] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [A] [H] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Monsieur [A] [H] sera ainsi écartée. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'OPH Est Ensemble Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Est Ensemble Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [A] [H]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 13 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 9 179,12 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [A] [H] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 9 179,12 € actualisée au 13 avril 2026 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 551,96 € à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [A] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Est Ensemble Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 504,93 €. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [A] [H] sera condamné à payer à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

: Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ; CONSTATONS que le contrat signé le 5 juin 2024 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Monsieur [A] [H] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 26 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de Monsieur [A] [H] ; En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [A] [H] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [A] [H] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [A] [H] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 9 179,12 € actualisée au 13 avril 2026, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 1 551,96 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [A] [H] à la somme mensuelle de 504,93 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [A] [H] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2026 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNONS Monsieur [A] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [H] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE