Tribunal judiciaire de Nanterre, 19 mai 2026, 25/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS N° F.I. : N° RG 25/00068 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3L6O Minute N° : 26/ Date : 19 Mai 2026 ENTRE : Société SPL VALLEE SUD AMENAGEMENT [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 482 et Monsieur [Y] [M] [Adresse 2] [Localité 2] non comparant, ni représenté Madame [L] [D] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée En présence du commissaire du Gouvernement DEBATS A l'audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement. JUGEMENT Par décision publique, prononcée en premier ressort, Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal. COMPOSITION La Présidente : Cécile CROCHET La Greffière: Maëva HENRI EXPOSE DU LITIGE Par mémoire de saisine visé par le greffe le 26 novembre 2025, la société publique locale Vallée Sud Aménagement a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l'indemnité qui lui est due à M. [M] et Mme [D] au titre de l'expropriation des biens immobiliers constituant le lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 4] à Clamart, sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] à la somme totale de 210 000 euros, se décomposant d'une indemnité principale de 190 000 euros et d'une indemnité de remploi de 20 000 euros. Par ordonnance du 9 décembre 2025, le transport et l'audience ont été respectivement fixés le 10 février 2026 et le 23 mars 2026. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l'autorité expropriante et du commissaire du gouvernement le 10 février 2026. Par conclusions avant transport visées par le greffe le 2 février 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 207 800 euros. Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 3 mars 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 196 800 euros. M. [M] et Mme [D] n'ont pas constitué avocat. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité de dépossession allouée à l'exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l'opération d'expropriation, c'est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché. SUR LE BIEN Sur la situation d'urbanisme et la date de référence L'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. L'article L. 213-6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien En l'espèce, la date d'approbation du plan local d'urbanisme intercommunal de conseil du territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le 13 janvier 2025, date d'opposabilité aux tiers. En conséquence, la date de référence est fixée au 13 janvier 2025. A cette date, le bien était situé en zone U2C de la commune de [Localité 3]. Sur la date d'appréciation de la consistance du bien Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d'ordonnance, l'indemnité est fixée d'après la consistance du bien au jour de la décision. En vertu de l'alinéa 2 de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, les améliorations de toute nature faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l'immeuble à compter de l'ouverture de l'enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l'expropriation. En l'espèce, l'ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 août 2025. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date. Sur la date d'estimation du bien L'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. Sur la surface Les parties s'accordent sur la surface cadastrale du bien à hauteur de 59m², qu'il y a lieu de retenir. Sur l'occupation du bien Il n'est pas contesté que le bien exproprié sera évalué comme étant libre. Sur la consistance matérielle du bien Le transport sur les lieux, a permis d'effectuer les constatations qui suivent : I/ Environnement Le bien est implanté dans le [Adresse 5], à proximité du secteur Panorama en pleine reconversion et de [Localité 4] la forêt. Le secteur excentré bénéficie néanmoins d'une bonne desserte avec plusieurs bus, voie routière et le tram T6. Le bien se trouve à l'angle du carrefour, en face du feu tricolore, des travaux de voirie étant en cours sur le trottoir. II/ Extérieur La limite de la propriété est matérialisée par un muret à mi-hauteur et complété par une haie de bambous. De l'autre côté, une grille dégradée de couleur rose et verte complète la délimitation. L'accès à l'immeuble se fait par des marches carrelées, en mauvais état. L'accès au restaurant est condamné, l'entrée étant murée à mi-hauteur. Le lot n°2 est au 1er étage, les fenêtres sont visibles depuis l'extérieur, dont deux sont ouvertes. L'accès est impossible. D'après l'expropriant, l'état est dégradé à l'intérieur dû aux infiltrations et l'humidité. L'état extérieur est également dégradé. SUR L'EVALUATION L'article L321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Aux termes de l'article R.311-23 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties. Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode d'évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d'évaluer le préjudice subi. En l'espèce, les parties s'accordent sur la méthode comparative. Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques. Eu égard à l'accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue. Sur l'indemnité principale La SPL Vallée Sud Aménagement retient une valeur unitaire de 3 000 euros, au regard de la moyenne de 3 784 euros, du mauvais état du bien et de l'absence d'emplacement de stationnement. Elle produit 13 termes de comparaison. Date Adresse Ville Surface (m²) Prix (€) Prix/m² (€) TC [Immatriculation 1]/07/25 [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] [Localité 5] 4 574 TC 2 DEM 04/06/25 [Adresse 8] [Localité 4] 40 148 000 3 700 TC3 DEM 10/04/25 [Adresse 9] [Localité 3] 57 210 000 3 695 TC 4 DEM 30/12/24 [Adresse 9] [Localité 3] 66 [Localité 6] 3 435 TC [Immatriculation 2]/10/24 [Adresse 10] [Localité 4] 44 177 000 4 023 TC 6 DEM 04/10/24 [Adresse 11] [Localité 4] [Adresse 12] 120 000 3 613 TC 7 DEM 17/09/24 [Adresse 13] [Localité 4] [Adresse 14] [Localité 7] [Localité 8] TC 8 DEM 04/07/24 [Adresse 9] [Localité 3] 55 175 000 3 187 TC 9 DEM 17/04/24 [Adresse 15] [Localité 3] 64 186 000 2 906 TC 10 DEM 29/03/24 [Adresse 9] [Localité 3] [Adresse 16] 186 900 3 [Immatriculation 3] DEM 22/12/23 [Adresse 17] [Localité 3] 45 219 000 4 [Immatriculation 4] DEM 30/11/23 [Adresse 18] [Localité 4] 65 222 000 3 [Immatriculation 5] DEM 24/10/23 [Adresse 9] [Localité 3] 56 200 000 3 571 Le commissaire du gouvernement communique 4 termes de comparaison : Date Adresse [Localité 9] Surface (m²) Prix (€) Prix/m² (€) TC [Immatriculation 6]/08/25 [Adresse 9] [Localité 3] 55,27 140 000 2 533 TC 2 CG/ TC 8 DEM 04/07/24 [Adresse 9] [Localité 3] 54,91 175 000 3 187 TC 3 CG TC 3 DEM 10/04/25 [Adresse 9] [Localité 3] 57 [Localité 10] 3 695 TC [Immatriculation 7]/02/25 [Adresse 19] [Localité 3] 56,83 188 000 3 308 Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer l'indemnité due à M. [M] et Mme [D]. La valeur vénale d'un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées. Aussi, il convient d'écarter les termes de comparaison TC 2, 5, 6, 7, 12 DEM situés hors de la commune, et les TC 1 et 11 DEM dont les surfaces sont nettement inférieures à celle du bien expropriés, qui ne relèvent pas du même spectre du marché, ne seront pas considérés comme pertinents. Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants : TC 3 DEM TC 3 CG 10/04/25 [Adresse 9] [Localité 3] 57 [Localité 10] 3 695 TC 4 DEM 30/12/24 [Adresse 9] [Localité 3] 66 227 800 3 435 TC 8 DEM TC 2 CG 04/07/24 [Adresse 9] [Localité 3] 55 175 000 3 187 TC 9 DEM 17/04/24 [Adresse 15] [Localité 3] 64 186 000 2 906 TC 10 DEM 29/03/24 [Adresse 9] [Localité 3] [Adresse 16] 186 900 3 [Immatriculation 8] DEM 24/10/23 [Adresse 9] [Localité 3] 56 200 000 3 571 TC [Immatriculation 6]/08/25 [Adresse 9] [Localité 3] 55,27 140 000 2 533 TC [Immatriculation 7]/02/25 [Adresse 20] [Localité 3] 56,83 188 000 3 308 Le ratio unitaire du marché local oscille donc entre 2 533 euros/m² et 3 695 euros/m² avec une moyenne à 3 254 euros/m². Eu égard aux caractéristiques du bien, notamment à l'état dégradé, à l'absence de cave et de stationnement et à la soumission des locations à une autorisation préalable en vertu de la délibération de l'EPT Vallée Sud-[Localité 11] [Localité 12] du 29 juin 2021 entrée en vigueur le 1er février 2022, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 3 000 euros/m². Par conséquent, l'indemnité principale sera fixée à la somme de 177 000 euros. Sur les indemnités accessoires Sur l'indemnité de remploi L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Ils seront calculés comme suit : 20 % sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros,15 % sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 5001 euros et 15 000 : 1 500 euros, 10 % pour le surplus : 16 200 euros Soit 18 700 euros. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Les dépens seront à la charge de l'autorité la SPL Vallée Sud Aménagementpar application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, FIXE l'indemnité due par la société publique locale Vallée Sud Aménagement à M. [M] et Mme [D] au titre de l'expropriation des biens immobiliers constituant le lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 3], sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] à la somme totale de 195 700 euros, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 177 000 euros ; - indemnités de remploi : 18 700 euros ; REJETTE la demande d'indemnité pour perte de loyers ; DIT que les dépens sont à la charge de la société publique locale Vallée Sud Aménagement conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation. LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXPROPRIATION