Tribunal judiciaire de Toulouse, 9 juin 2026, 26/00346

N° RG 26/00346 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U3MS MINUTE N° : 26/ DOSSIER : N° RG 26/00346 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U3MS NAC: 30B FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le à la SELARL STÉPHANIE MACÉ à Me Manon PUIDEBOIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUIN 2026 DEMANDERESSES Mme [C], [V] [U], en sa qualité d'usufruitière, demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE Mme [A], [L], [Z] [U] épouse [O], en sa qualité de nue propriétaire, demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE Mme [Q], [S], [X] [U] épouse [H], en sa qualité de nue propriétaire, demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE DÉFENDERESSE SAS CASA PEPI, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Manon PUIDEBOIS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 05 mai 2026 PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier ORDONNANCE PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, EXPOSE DU LITIGE La SAS CASA PEPI exploite un fonds de commerce de fabrication et vente à emporter de pizza dans un local sis [Adresse 5] à [Localité 1], appartenant à Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] en leur qualité respective d'usufruitière et de nu-propriétaires, pour avoir acquis le fonds de commerce de la société PIZZ'UP par acte en date du 9 août 2022. La SAS CASA PEPI a déjà connu des difficultés dans le règlement régulier de son loyer, à telle enseigne que les bailleresses avaient déjà dû lui faire délivrer assignation devant le juge des référés en résiliation de leur bail. C'est dans ces conditions que par ordonnance du 22 décembre 2023, le juge des référés avait constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 04 octobre 2023 et ordonné l'expulsion de la SAS CASA PEPI par ailleurs condamnée au paiement de l'arriéré locatif dû à cette date. Postérieurement, les parties s'étaient rapprochées et avaient convenu entre elles d'une transaction formalisée le 12 mars 2024, à l'issue de laquelle un nouveau bail a été signé entre elles. Aux termes de ce bail conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024, pour se terminer le 31 décembre 2032, les parties sont convenues d'un loyer de 6 000 € hors taxes, hors charges par an, fixé progressivement selon les modalités figurant à l'article 3-1, à savoir : - 350 € par mois hors taxes, hors charges jusqu'au 31 juillet 2024, - 450 € par mois hors taxes, hors charges du 1er août 2024 au 31 juillet 2025, - 500 € par mois hors taxes, hors charges à compter du 1er août 2025. La provision sur charges était fixée aux termes du bail à la somme de 38 € hors taxes par mois. Il était également convenu, à titre de condition particulière que le bail était destiné exclusivement à l'activité de vente de pizza à emporter, plats cuisinés à emporter, restauration rapide à emporter, à exclusion de toute autre. Par lettre du 01 août 2025, le mandataire des bailleresses a adressé à la SAS CASA PEPI une mise en demeure, après avoir constaté que le local à usage de réserve était occupé à titre d'habitation par une tierce personne. En outre, la SAS CASA PEPI a cessé de procéder au règlement régulier des loyers et son compte faisait apparaître un solde débiteur de 1.319,37 € au 22 septembre 2025. La mise en demeure adressée à cette date n'a pas permis le règlement des loyers. C'est donc dans ces conditions qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS CASA PEPI par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 de 1.877,37 € . Enfin, par lettre recommandée du 04 décembre 2025, le mandataire des bailleresses a mis en demeure la SAS CASA PEPI de lui fournir l'attestation d'assurance des lieux loués. En outre, la SAS CASA PEPI a été informée d'une possible fuite d'eau en provenance de son local. Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2025, Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] ont assigné la SAS CASA PEPI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner son expulsion et obtenir une provision au titre des loyers et chargés impayés. L'affaire a été évoquée à l'audience du 05 mai 2026. Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] dans leurs dernières conclusions, demandent au juge des référés, de : débouter la SAS CASA PEPI de l'ensemble de ses prétentions,constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de la SAS CASA PEPI et celle de tous occupants de son chef des locaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner la SAS CASA PEPI au paiement de la somme provisionnelle de 4.190,06 euros représentant le montant des loyers et les charges, échéance de mai 2026 inclus,juger mal fondée la demande de délai, condamner la SAS CASA PEPI au paiement d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement équivalente au dernier loyer conventionnel de 558 euros et jusqu'à parfaite libération du local,juger que le dépôt de garantie restera acquis à Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H],la condamner au règlement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les frais de délivrance de l'assignation, de la notification éventuelle des créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance. De son côté, la SAS CASA PEPI demande au juge des référés, de : ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail et visée par le commandement de payer,octroyer à la SAS CASA PEPI un délai de 8 mois pour procéder au règlement du solde locatif ce qui se traduira par des mensualités à hauteur de la somme de 520 euros les 7 premiers mois et 550,06 euros le huitième mois,débouter Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] de leurs autres demandes, fins et prétentions,ramener la demande de frais irrépétibles à de plus justes proportionscondamner la SAS CASA PEPI aux entiers dépens. Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » L'article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l'espèce, le contrat souscrit le 12 mars 2024 entre Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] et la SAS CASA PEPI, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] justifient avoir délivré un commandement de payer le 16 octobre 2025 pour la somme de 1.877,37 euros (frais d'acte exclus et loyer d'octobre 2025) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales. Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] ont également délivré une lettre de mise en demeure du 04 décembre 2025, destinée à obtenir le justificatif d'assurance des locaux exploités. Lors de l'audience, Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] produisent un décompte actualisé arrêté au 05 mai 2026, dont il résulte que le preneur reste redevable de la somme de 4.190,06 euros, au titre des loyers et charges, échéance du mois de mai 2026 inclus (soit 2.725,37 euros d'arriérés locatifs + un dette de charge de 906,69 euros, + l'échéance récente du mois de mai 2026 pour 558 euros). Le solde locatif débiteur n'est pas contesté par la SAS CASA PEPI. Le fait que la SAS CASA PEPI n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 16 novembre 2025, traduit la défaillance du débiteur et devrait entraîner en principe la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire. Cela devrait autoriser en outre que soit ordonnée l'expulsion. Cependant, la société défenderesse invoque des difficultés financières dont elle justifie en produisant notamment des éléments comptables attestés (dont la production de son compte de résultat détaillé). Par ailleurs, la SAS CASA PEPI, afin de montrer sa volonté de rester dans le lien contractuel, justifie avoir adressé à son bailleur un virement de 1.500 euros le 16 avril 2026, avoir produit son attestation d'assurance multirisques professionnelle expirant en avril 2027. En outre, elle verse une photographie qui démontre qu'elle s'est mise en conformité avec la destination du bail commercial. Au regard des pièces produites, qui matérialisent des efforts conséquents et des gages de bonne foi, il convient donc d'octroyer à la défenderesse un délai en application de l'article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers. En conséquence, il y a lieu de : ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par le preneur des engagements pris,l'autoriser à s'acquitter de la dette en 8 mensualités égales au solde restant dû, et ce, en sus du loyer et des charges courantes :soit 520 euros par mois pendant 7 mois,et 550,06 euros la 8ème et dernière échéance,dire que, sauf meilleur accord, le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique, dire que dans l'hypothèse d'une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (sans majoration, soit 558 euros par mois) au prorata temporis et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H], sans qu'il ne soit nécessaire de fixer la moindre astreinte. * Sur les dépens de l'instance L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». La SAS CASA PEPI, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la dénonce aux créanciers inscrits conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile. * Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ». En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse qui a été contrainte d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice. Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

, Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence : CONDAMNONS la SAS CASA PEPI à payer à Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] une somme provisionnelle de 4.190,06 euros (QUATRE MILLE CENT QUATRE VINGT DIX EUROS et SIX CENTIMES) au titre des créances de loyers et de charges (échéance du mois de mai 2026 inclus, derniers paiements inclus) ; AUTORISONS la SAS CASA PEPI à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant et des charges courantes, de 7 mensualités de 520 euros, et une 8ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord, dans le mois suivant la signification de la présente décision, dans les conditions et aux termes prévus par le bail ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ; DISONS que faute pour la SAS CASA PEPI, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes : l'intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l'arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H],la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à le lendemain du premier jour de l'échéance mensuelle non intégralement payée,il sera alors procédé à l'expulsion de la SAS CASA PEPI selon les formes et délais prévus par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, sans astreinte,la SAS CASA PEPI, en qualité d'occupant sans droit ni titre sera alors redevable d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration au prorata temporis (soit actuellement 558 euros par mois), qui sera alors due par la SAS CASA PEPI, à compter du lendemain du premier jour de l'échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H], et au besoin l'y condamnons,en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en cas de respect des obligations susvisées et d'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement ; CONDAMNONS la SAS CASA PEPI à payer à Madame [C] [U], Madame [A] [O] et Madame [Q] [H] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ; RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ; CONDAMNONS la SAS CASA PEPI aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, de l'assignation, ainsi que ceux nécessités par la dénonce de l'assignation ayant introduit la présente instance, aux créanciers inscrits. Ainsi jugé et mis à disposition le 09 juin 2026. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,