Tribunal judiciaire de Paris, 27 février 2024, 23/06284

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/06284 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2N3 N° MINUTE : 3 Assignation du : 28 Mars 2023 Expert: [I] [N] [Z][1] [1] [Adresse 3] - [Localité 11] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSES Madame [G] [S] [Adresse 6] [Localité 2] Madame [W] [P] [Adresse 5] [Localité 13] Madame [C] [U] [Adresse 17] [Localité 7] Madame [K] [S] [Adresse 16] [Localité 8] tous représentée par Maître Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, demeurant [Adresse 4] - [Localité 12], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J114 DEFENDERESSE S.A.S. KFC FRANCE [Adresse 20] [Localité 15] représentée par Maître Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, demeurant [Adresse 10] - [Localité 14], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0030 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l'audience du 19 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2008, Mme [E] [S], Mme [U] et Mme [P] ont donné à bail commercial à la société KFC FRANCE SAS des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 19], [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er septembre 2009 au 31 août 2018, l'exercice de l'activité de « RESTAURATION RAPIDE, VENTE SUR PLACE ET VENTE A EMPORTER, LIVRAISON A DOMICILE » et un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 18 novembre 2021, Mme [G] [S], Mme [W] [P], Mme [C] [U] et Mme [K] [S] (ci-après les consorts [S]) ont donné congé à la société KFC FRANCE SAS pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 160.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées. Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2022, les consorts [S] ont signifié à la société KFC FRANCE SAS un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de180.000 euros hors taxes et hors charges par an. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2023, les consorts [S] ont assigné la société KFC FRANCE SAS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 octobre 2023 et mise en délibéré au 19 janvier 2024. Par mention au dossier, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 19 janvier 2024 afin que : - le demandeur précise le fondement du déplafonnement du loyer du bail renouvelé sollicité; - le défendeur notifie au demandeur ses demandes par mémoire en précisant à quel montant elle sollicite la fixation du loyer renouvelé. A l'audience du 19 janvier 2024, les consorts [S] et la société KFC FRANCE SAS étaient représentés par leur avocat. Aux termes de leur mémoire en réponse régulièrement notifié, les consorts [S] sollicitent: - la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 180.000 euros l'an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2022 ; - le paiement des intérêts de retard au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l'assignation et à compter de chaque date d'exigibilité et la capitalisation de ceux dus pour une année entière ; - subsidiairement, une expertise et la fixation du loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 180.000 euros ; - l'exécution provisoire ; - le rejet des demandes de la société KFC FRANCE SAS. Sur le fondement de l'article L.145-34 du code de commerce, ils soutiennent que le bail initial ayant duré plus de douze ans, le loyer n'est pas soumis à la règle du plafonnement. Ils indiquent que les locaux sont fonctionnels, lumineux et parfaitement adaptés à toute exploitation artisanale ou commerciale. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société KFC FRANCE SAS demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer du bail renouvelé au montant de 60.278,20 euros par an hors charges hors taxes; - pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance de 60.278,20 euros par an hors charges hors taxes. Elle fait valoir que le rapport d'expertise produit par les consorts [S] en cours d'instance fixe la valeur locative à un montant de 144.000 euros, soit un montant nettement inférieur à celui qu'ils sollicitent et qu'ils ne justifient pas. Elle soutient que les locaux se trouvent dans un endroit de faible valeur, qu'ils ne bénéficient que d'une luminosité modérée, que la vitrine et la surface de vente sont de taillelimitée. Elle invoque que les éléments de prix figurant dans le rapport d'expertise produit par les consorts [S] sont extrêmement limités et insuffisants pour apprécier la valeur locative, qu'ils correspondent à des locaux qui ne se trouvent pas dans le même quartier ou sans rapport avec le local loué. Elle en conclut que le loyer doit demeurer à la valeur contractuelle. L'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail Le principe du renouvellement du bail liant lesconsorts [S] et la société KFC FRANCE SAS est acquis à compter du 1er juillet 2022 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [S] le 18 novembre 2021, ce qui n'est pas contesté par les parties. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s'appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2009 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 31 août 2018 au 30 juin 2022, date pour laquelle les consorts [S] ont donné congé à la société KFC FRANCE SAS. Dès lors, la durée du bail expiré excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Les consorts [S] produisent un rapport établi le 4 mai 2023, par M. [A], expert près la cour d'appel, qui retient une valeur locative unitaire de 750 euros/m2P et une valeur locative totale de 143.797 euros pour une surface pondérée de 182,60 m2P, compte tenu du très bon emplacement commercial du local, des caractéristiques du local avec notamment un très bon effet d'enseigne, de l'activité exercée de restauration rapide et des prix pratiqués, avec majoration de 3% pour mise en location-gérance libre et indexation plafonnée, minoration de 3% pour assurance à la charge du preneur et droit de préférence du bailleur en cas de cession et majoration de 5% pour terrasse. Cependant ce rapport n'a pas été établi au contradictoire de la société KFC FRANCE qui en conteste les termes et qui n'a pu soumettre ces observations à l'expert. En l'état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [S] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société KFC FRANCE SAS pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. Il n'y a pas lieu de statuer sur l'exécution provisoire dès lors qu'elle est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [G] [S], Mme [W] [P], Mme [C] [U] et Mme [K] [S] et, d'autre part, la société KFC FRANCE SAS, portant sur les locaux sis à [Localité 19], [Adresse 9], à compter du 1er juillet 2022 ; Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [I]-[N] [Z] [Adresse 3] [Localité 11] tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 18] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 19], [Adresse 9], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2025 ; Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [G] [S], Mme [W] [P], Mme [C] [U] et Mme [K] [S] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 21 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. FORESTIER