Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 décembre 2024, 24/00001

Décision du 04 Décembre 2024 Minute n° 24/00239 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT du 04 Décembre 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 24/00001 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUF3 Le juge de l'expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS) [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.C.I IMMO ONE [Adresse 1] [Localité 9] représentée par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D'EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [D] [U], commissaire du Gouvernement [Adresse 6] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-Présidente désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 27 mars 2024 Date de la première évocation: 29 mai 2024 Date des débats : 11 septembre 2024 Date de la mise à disposition : 04 Décembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI IMMO ONE était propriétaire des lots n° 17 et 18 correspondant à deux appartements rattachés à l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], anciennement sur la parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5] et désormais sur les parcelles cadastrées section O n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] selon acte publié le 17 mars 2023. Aux termes d'un arrêté préfectoral n° 2022-2802 du 11 octobre 2022, l'acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur « Centre » sur la commune de [Localité 10] a été déclarée d'utilité publique. Par un arrêté préfectoral n° 2023-1158 du 9 mai 2023, les parcelles situées à l'intérieur de la déclaration d'utilité publique ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SOREQA. Par un mémoire valant offre en date du 27 octobre 2023, la SOREQA a proposé de fixer l'indemnité à revenir à la SCI IMMO ONE, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [O], au titre de la dépossession des lots n° 17 et 18 dépendant de l'immeuble en copropriété cadastré O [Cadastre 5] sis [Adresse 4] à [Localité 10], à hauteur de la somme totale de 136 297 euros, soit : - Indemnité principale (en valeur libre) : 122 670 euros - Indemnité de remploi : 13 627 euros Cette offre indemnitaire a été notifiée à la SCI IMMO ONE par courrier transmis sous pli recommandé avec demande d'avis de réception. Aucun accord n'étant intervenu dans le délai d'un mois, par requête accompagnée du mémoire valant offres reçue au greffe le 2 janvier 2024, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer l'indemnité de dépossession due à la SCI IMMO ONE. La SOREQA a notifié à la SCI IMMO ONE l'acte de saisine de la juridiction de l'expropriation par courrier recommandé avec accusé de réception. Par ordonnance rendue le 29 janvier 2024, le juge de l'expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l'audition des parties au 27 mars 2024. La SOREQA a fait notifier cette décision à la SCI IMMO ONE par exploit de commissaire de justice. Aux termes de ses conclusions en date du 23 février 2024, reçues au greffe de la juridiction le 4 mars 2024, le commissaire du Gouvernement a proposé de fixer l'indemnité due à la SCI IMMO ONE à la somme totale de 42 036 euros répartie de la manière suivante : - 37 306 euros au titre de l'indemnité principale, - 4 730 euros au titre de l'indemnité de remploi. Par un mémoire du 5 avril 2024, la SCI IMMO ONE a adressé à la SOREQA son accord pour l'acquisition, par la SOREQA, des lots n° 17 et 18 rattaché à l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5], pour un montant de 136 297 euros, indemnité de remploi comprise. Le mémoire d'acceptation de l'offre a été adressé par lettre recommandée avec avis de réception daté du 08 avril 2024. Par mémoire « modificatif et récapitulatif » daté du 24 mai 2024 et reçu au greffe de la juridiction d'expropriation le 27 mai 2024, la SOREQA, demande de voir débouter la SCI IMMO ONE de sa demande de donner acte de l'accord prétendument intervenu et, modifiant son offre indemnitaire, demande de voir fixer l'indemnité au titre de la dépossession des lots litigieux à un total de 42 036 euros ainsi réparti : . 37 306 euros à titre d'indemnité principale, . 4 730 euros au titre de l'indemnité de remploi. A l'audience du 29 mai 2024, l'affaire a été renvoyée pour être plaidée le 11 septembre 2024 et permettre au conseil de la SCI IMMO ONE de répliquer au mémoire de la partie adverse. Aux termes de ses dernières écritures, reçues par le greffe le 27 août 2024, la SCI IMMO ONE fonde sa demande sur l'article R. 311-20 alinéa 4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et sollicite du juge de l'expropriation : - A titre principal, de : - constater que la SCI IMMO ONE a accepté l'offre d'indemnités d'expropriation formulée par la SOREQA dans son mémoire du 27 octobre 2023, et qu'un accord définitif est intervenu entre les parties sur la cession par voie d'expropriation par la SCI IMMO ONE à la SOREQA des lots de copropriété n° 17 et 18 sis [Adresse 4] à [Localité 10] (parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5]), en contrepartie du versement des indemnités d'expropriation suivantes : - Indemnité principale (en valeur libre) : 122 670 euros - Indemnité de remploi : 13 627 euros - Total : 136 297 euros - donner acte de l'accord intervenu entre la SOREQA et la SCI IMMO ONE sur le montant des indemnités d'expropriation dues par la SOREQA à la SCI IMMO ONE en contrepartie de l'expropriation des lots de copropriété n° 17 et 18 sis [Adresse 4] à [Localité 10] (parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5]) comme suit : - Indemnité principale (en valeur libre) : 122 670 euros - Indemnité de remploi : 13 627 euros - Total : 136 297 euros, - A titre subsidiaire, de : - fixer à la somme de 122 670 euros le montant de l'indemnité principale due par la SOREQA en contrepartie de l'expropriation des lots de copropriété n° 17 et 18 sis [Adresse 4] à [Localité 10] (parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5]), - fixer à la somme de 13 267 euros le montant de l'indemnité de remploi due par la SOREQA à la SCI IMMO ONE en contrepartie de l'expropriation des lots de copropriété n° 17 et 18 sis [Adresse 4] à [Localité 10] (parcelle cadastrée O n° [Cadastre 5]), - condamner la SOREQA à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, la SCI IMMO ONE soutient en substance : A titre principal, que : - conformément aux dispositions des articles 1113 et 1121 du code civil le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager et il est conclu dès que l'acceptation est reçue par l'offrant au lieu où l'acceptation est parvenue sont remplies ; que, dès lors, l'accord intervenu entre les parties est parfait, - si l'erreur peut constituer un vice du consentement, il s'agit d'une cause de nullité relative du contrat déjà formé ; or seul le tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur la nullité d'un contrat et non le juge de l'expropriation, A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où l'accord conclu entre les parties ne serait pas acté, elle rappelle que la procédure d'expropriation engagée par la SOREQAn'a pas été engagée dans le cadre d'une expropriation pour insalubrité ou pour péril imminent. Elle reconnaît que les appartements sont démolis mais prétend qu'une reconstruction à l'identique est possible pendant un délai de 10 ans, en application du PLUi de l'EPT PLAINE COMMUNE. Elle considère en conséquence que ses lots ne seront valablement évalués qu'en additionnant la valorisation du terrain, déterminée selon la méthode de la récupération foncière, à la valorisation des droits à construire à l'identique. Dans ses dernières écritures intitulées « Mémoire modificatif et récapitulatif n° 3 », reçues au greffe de la juridiction le 11 septembre 2024, la SOREQA demande au juge de l'expropriation de : - débouter la SCI IMMO ONE de l'intégralité de ses demandes, - juger n'y avoir lieu à donner acte de l'accord allégué par la SCI IMMO ONE, - fixer l'indemnité à revenir à la SCI IMMO ONE, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [O], au titre de la dépossession des lots n° 17 et 18 dépendant de l'immeuble en copropriété, anciennement cadastrée O n° [Cadastre 5] et aujourd'hui O n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sis [Adresse 4] à [Localité 10], comme suit : « - Indemnité principale, en valeur libre : 42 910 euros - Indemnité des droits à reconstruire à l'identique : 0 euro (zéro euro) - Indemnité de remploi : 5 991 euros - soit un total de : 55 901 euros », - Statuer ce que de droit sur les dépens. A l'appui de ses prétentions, la SOREQA fait valoir : A titre principal que : - le transport sur les lieux qui s'est déroulé le 27 mars 2024 a permis la découverte de l'écart de surface entre l'évaluation domaniale et la réalité du terrain, - c'est en vain que la SCI IMMO ONE tente de mobiliser les dispositions du code civil pour forcer un prétendu accord qui serait intervenu sur des bases erronées, - contrairement à ce que prévoit l'article R. 1211-3 du code général de la propriété des personnes publiques, en l'espèce, l'avis du directeur départemental des finances publiques n'a pas été sollicité par l'autorité expropriante et que dès lors, les conditions légales de validité d'un accord mentionné au quatrième alinéa de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas remplies. La SOREQA soulignant que l'application de méthode d'évaluation de récupération foncière n'est pas contestée par la société expropriée, que les parties s'entendent sur une valeur au mètre carré de 1 600 euros et arguant de la mention au cadastre d'une surface des parcelles de 154 m², demande que l'indemnisation de la SCI IMMO ONE soit fixée à la somme totale de 42 190 euros, en retenant une valeur de 1 600 euros/m² pour des lots de 17 m² et 40 m² représentant au total 174 millièmes de 134 m² du terrain d'assiette. Elle demande enfin de débouter la SCI IMMO ONE de toute indemnisation complémentaire au titre du droit à reconstruire après avoir exposé que l'indemnisation en récupération foncière indemnise le terrain avec son potentiel de constructibilité, qu'accorder une telle indemnité supplémentaire reviendrait en conséquence à accorder à l'expropriée une double indemnisation injustifiée et avoir rappelé qu'en tout état de cause, les lots litigieux ayant fait l'objet d'un arrêté de péril le 5 décembre 2011 et d'un arrêté de péril imminent du 27 juillet 2017 nécessitant la démolition du bâtiment, les droits à construire se trouvent limités puisque toute reconstruction à l'identique est exclue. Les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus à l'audience du 11 septembre 2024. En vertu de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l'audience. EXPOSE DES MOTIFS A titre liminaire, il convient de constater que la demande de la SOREQA telle que formulée dans le dispositif, soit : « - Indemnité principale, en valeur libre : 42 910 euros - Indemnité des droits à reconstruire à l'identique : 0 euro (zéro euro) - Indemnité de remploi : 5 991 euros » représente un total de 48 901 euros et non de « 55 901 euros ».

Sur le

donné acte L'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : « A l'audience, le juge entend les parties. Les parties ne peuvent développer que des éléments des mémoires qu'elles ont présentés. Le juge entend le commissaire du Gouvernement à sa demande. Les personnes désignées en application de l'article R. 322-1 peuvent être entendues. Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. » L'article R. 1211-3 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que : « En cas d'acquisition poursuivie par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant est tenu de demander l'avis du directeur départemental des finances publiques : (...) 2° Avant de procéder aux notifications des offres amiables prévues à l'article L. 311-4 et R. 311-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et des propositions prévues à l'article R. 311-6 du même code ; 3° Avant l'intervention des accords amiables mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 321-3 et au quatrième alinéa de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. » En l'espèce, la SOREQA a versé aux débats une « lettre valant avis du domaine » datée du 24 avril 2023 ayant pour objet l'acquisition amiable des lots n° 17 et 18, situés [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré O n° [Cadastre 5] et appartenant à la SCI IMMO ONE. Le directeur départemental des finances publiques a estimé la valeur vénale libre des lots à la somme de 122 670 euros. L'avis du domaine a donc été sollicité et obtenu par la SOREQA avant son offre indemnitaire selon mémoire du 27 octobre 2023. Elle soutient que cet avis n'a pas été sollicité pour conclure un accord prévu par l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, mais d'une part, elle ne fait valoir aucune sanction attachée au défaut de consultation préalable pour avis et d'autre part, force est de constater que l'accord porte sur les mêmes lots, pour le même montant que la proposition initiale d'indemnisation formulée après avis du directeur départemental des finances publiques. Ce moyen ne peut qu'être rejeté. Pour que le juge puisse donner acte d'un accord amiable, comme prévu à l'alinéa 4 de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'accord doit être parfait. L'accord est caractérisé par la rencontre entre l'offre, formalisée par le Mémoire valant offre du 27 octobre 2023, et l'acceptation formalisée dans le courrier du 5 avril 2024. Le contrat est donc valablement formé et ce, depuis le 8 avril 2024, date de la réception du mémoire valant acceptation. Depuis cette date, la SOREQA ne pouvait plus modifier ni rétracter son offre en se prévalant d'une erreur de surface constatée lors du transport sur les lieux, d'autant qu'elle n'a pas formulé d'observation lors de ce transport. Surabondamment, il sera rappelé qu'à supposer que l'erreur sur la superficie du bien soit constitutive d'un vice du consentement et d'une cause de nullité du contrat, seul le juge judiciaire peut en connaître. En l'espèce, le juge de l'expropriation ne peut que constater l'accord parfait entre les parties. Il résulte de ces éléments que les conditions de l'article R. 311-20 sont remplies. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de donner acte. Sur les demandes accessoires Conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation, les dépens resteront à la charge de la partie expropriante. Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité commande de condamner la SOREQA à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort ; Donne acte de l'accord intervenu entre la SOREQA et la SCI IMMO ONE sur le montant des indemnités, à hauteur de 136 297 euros, indemnité de remploi comprise, pour dépossession des lots n° 17 et 18, appartements rattachés à l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section O n° [Cadastre 5] ; Condamne la SOREQA à payer à la SCI IMMO ONE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse les dépens à la charge de la SOREQA. Cécile PUECH Greffier Anne-Claire GATTO-DUBOS Vice-Présidente, juge de l'expropriation