Tribunal judiciaire de Lille, 2 décembre 2024, 24/00018

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE - LOYERS COMMERCIAUX - JUGEMENT DU 02 Décembre 2024 N° RG 24/00018 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YN6I DEMANDEUR : S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7] représentée par Me Hervé TANDONNET, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Alexandre RIOU, avocat plaidant au barreau de NANTES DÉFENDEUR : S.C.I. DU PASSAGE DE FAIDHERBE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5] représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me Peggy CARLIER, avocats postulants au barreau de LILLE Me Dominique COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS MAGISTRAT TENANT L'AUDIENCE : Aurélie VERON Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE GREFFIER : Isabelle LASSELIN DÉBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2024 JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 décembre 2016, la S.C.I. Du Passage De Faidherbe a donné à bail à la S.A.S. Maisons du Monde France des locaux commerciaux dans un immeuble sis du [Adresse 3] et du [Adresse 2] [Localité 8], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de vente d'articles d'équipement de la maison, pour une durée de neuf années à compter du 2 mars 2017 et moyennant un loyer annuel de base hors taxes hors charges de 440 000 euros. Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2023, la société Maisons du Monde a demandé à la bailleresse la révision du loyer à la valeur locative, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 300 000 euros hors taxes hors charges à compter de cette date. Par courrier du 5 juin 2023, la S.C.I. Du Passage De Faidherbe s'est opposée à la demande de révision du loyer à la valeur locative. Par mémoire en révision triennale de loyer du 4 avril 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 8 avril 2024 à la S.C.I. Du Passage De Faidherbe, la S.A.S. Maisons du Monde France a fait connaître son intention de voir révisé le loyer à la somme annuelle de 300 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 17 avril 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2024, la S.A.S. Maisons du Monde a assigné la S.C.I. du Passage de Faidherbe devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins. Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 octobre 2024, la S.A.S. Maisons du Monde demande au juge de : Avant dire droit, Désigner expert pour évaluer la valeur locative en début de bail, à la date de la demande de révision et donner son avis sur les modification matérielles des facteurs locaux de commercialité et leur impact sur l'évolution de la valeur locative ;Fixer le loyer provisionnel à compter du 17 avril 2023 à 300 000 euros hors taxe;A défaut, fixer le montant du loyer annuel révisé à la somme de 300 000 euros hors taxe à compter du 17 avril 2023 ;Condamner la S.C.I. du Passage de Faidherbe à lui payer le trop versé depuis cette date avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément à l'article 1343-2 du code civil ;La condamner au paiement d'une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. La S.A.S. Maisons du Monde se prévaut d'une dégradation notable des facteurs locaux de commercialité avec des locaux vacants, la fermeture de commerces dont Monop', la redynamisation d'Euralille, et la création de Lillenium. Elle conteste les conclusions de l'expert du défendeur. Dans son mémoire en réponse n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 novembre 2024, la S.C.I. du Passage de Faidherbe demande au juge des loyers commerciaux de : Débouter la S.A.S. Maisons du Monde de l'ensemble de ses demandes ;La Débouter de sa demande d'expertise ;A titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée : Dire que dans cette hypothèse, les frais d'expertise seront laissés à la charge de la société Maisons du Monde ;Dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer dû en vertu du contrat ;Condamner en toute hypothèse la société Maisons du Monde France à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La S.C.I. du Passage de Faidherbe soutient que le preneur ne rapporte pas la preuve des éléments invoqués, et que l'expert qu'elle a mandaté exclut toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée. Elle soutient que la vacance locative est restée stable entre 2017 et 2023 et que les deux centres commerciaux évoqués sont hors secteur. Elle souligne qu'une expertise n'a pas vocation à pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve. Après deux renvois, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 4 novembre 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I- Sur la demande d'expertise En application de l'article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l'article L.145-38, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Le preneur se prévaut de différents éléments de fait objectifs (fermeture de magasins, modification de plan de circulation de la ville...) survenus sur la période qui auraient impacté la valeur locative. Le bailleur conteste l'impact de ces éléments et la dégradation de la commercialité. S'il produit un rapport d'expertise amiable, celui-ci n'a pas été réalisé contradictoirement et est très succinct. Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer révisé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d'expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision. Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu'il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure. II- Sur les autres demandes Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder : Mme [B] [S] (S.A.R.L. [S] EXPERTISES) demeurant [Adresse 4] (tél : [XXXXXXXX01] email : [Courriel 6]) avec mission de : Visiter et décrire les lieux loués ;Déterminer et apprécier :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et 'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s'agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l'auteur, l'époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l'importance de la ville, du quartier, de la rue ° l'intérêt de l'emplacement du point de vue de l'exercice des activités commerciales et de l'activité considérée en particulier ° l'attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l'emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au cours de la période ;Donner son avis sur la valeur locative en début de bail et à la date de la révision;Donner son avis sur l'impact de l'éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sur l'évolution de la valeur locative ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la S.A.S. Maisons du Monde devra verser au plus tard le 2 FEVRIER 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ; INVITE l'expert à faire connaître, dès l'acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission ; DIT que l'expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu'il leur aura imparti pour ce faire ; DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 JUIN 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier Le juge des loyers commerciaux