Tribunal judiciaire de Paris, 5 septembre 2024, 24/02308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : La société MIRIAM IMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent SALEM Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T7S N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 05 septembre 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2], Représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392 DÉFENDERESSE La société MIRIAM IMMO dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Président assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Françoise THUBERT, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 05 septembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02308 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T7S EXPOSE DU LITIGE : La société MIRIAM IMMO est copropriétaire d'un appartement, d'un parking et d'une cave situés dans l'immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2], constituant les lots 734, 2343,842 de la Copropriété et cadastrés AE [Cadastre 1]. Par acte d'huissier de justice en date du 3/04/2024, le syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, a assigné la société MIRIAM IMMO, aux fins de : - condamnation de la société MIRIAM IMMO au paiement de: - la somme de 3405,16 euros pour les charges et frais dus au 1/ 01/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3/ 04/2024 - la somme de 2000 euros de dommages et intérêts - la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été retenue le 22/05/2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il précise que deux jugements ont été rendus précédemment les 09/10/2014 et 18/11/2019 pour des impayés. Il soutient que la clause d'imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que le règlement de copropriété qui comporte une clause d'imputation permet de condamner le copropriétaire défaillant aux frais d'avocat. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété. La société MIRIAM IMMO n'a pas comparu ni été représentée, bien qu'assignée selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile. DISCUSSION : Sur l'assignation et la recevabilité : La société MIRIAM IMMO a été régulièrement assignée à l'adresse de son siège social où lui sont envoyés les appels de charges, et l'action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Le Syndicat des Copropriétaires fournit à l'appui de sa demande : -un extrait de matrice cadastral à jour en 2023 -les procès verbaux d'assemblée générale en date du 09/06/2021, 14/06/2022 approuvant les comptes et le budget prévisionnel - le contrat de syndic signé le 9/ 06/ 2021 - des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2022, quatre trimestre 2023, 1er trimestre 2024, outre appels travaux ou d'autre nature - la répartition annuelle des charges de l'exercice 2021,2022 - une lettre de mise en demeure du 23/ 08/ 2023 et une précédente mise en demeure du 12/05/2023, relances du 01/06/2023 et 11/08/20023 - le jugement du juge de proximité de PARIS 19ème du 09/10/2014 et le jugement du tribunal d'instance de PARIS du 18/11/2019 -un décompte des sommes dues entre le 23/06/2022 et le 7/ 03/ 2024 et des frais En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Le précédent jugement du 18/11/2019 avait statué sur les charges et frais dus au 01/09/2019 inclus. Au titre des charges entre le 23/06/2022 et le 7/ 03/ 2024, il est dû la somme de 2504,94 euros, appel du 1er trimestre 2024 et fonds travaux ALUR n° 1 inclus. En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque. Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Les frais de transmission de dossier avocat , ou vacation assignation sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens. Les frais de mise en demeure du 23/ 08/ 2023, 12/05/2023 ne sont pas justifiés, en l'absence de preuve de l'AR du courrier, si bien que les relances postérieures ne sont pas dues. Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 doit être rejetée. La société MIRIAM IMMO sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 2504,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3/04/2024, pour les charges dues entre le 23/06/2022 et le 7/ 03/ 2024 , appel 1er trimestre 2024 et fonds travaux ALUR n° 1 inclus. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts. La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée sur plusieurs trimestres; elle est réitérée à la suite de deux précédents jugements pour des impayés de charges; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, une somme de 500 euros de dommages et intérêts. Sur l'exécution provisoire : L'exécution provisoire est de droit. Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile : La société MIRIAM IMMO sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

: Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE que l'assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière DIT que le syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE est recevable en son action CONDAMNE la société MIRIAM IMMO à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 2504,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3/04/2024 pour les charges dues entre le 23/06/2022 et le 7/ 03/ 2024 , appel 1er trimestre 2024 et fonds travaux ALUR n° 1 inclus DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE de sa demande de frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 CONDAMNE la société MIRIAM IMMO à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 500 euros de dommages et intérêts RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit CONDAMNE la société MIRIAM IMMO à payer au syndicat des Copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNE la société MIRIAM IMMO aux entiers dépens de l'instance LE GREFFIER LE PRESIDENT