Tribunal judiciaire d'Orléans, 23 juin 2026, 25/00691

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026 Minute n° : N° RG 25/00691 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HK74 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Association SOLIHA CENTRE VAL DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Constance D'INDY de la SELARL PRUNIER-D'INDY, avocats au barreau de TOURS,plaidant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant DÉFENDEUR : Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE L'association SOLIHA a donné à bail à Monsieur [D] [K] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], par contrat du 30 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 422,42 euros, charges comprises. L'association SOLIHA a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1er août 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [K] à payer à l'association SOLIHA à compter de la résiliation du bail, des indemnités d'occupation à hauteur de 525,84 euros par mois ;condamner Monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens. Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n'a pas été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026. A l'audience, l'association SOLIHA, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a sollicité en outre la condamnation de Monsieur [D] [K] à lui payer la somme de 357,03 euros au titre des loyers impayés en février 2025. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point. Monsieur [D] [K] n'a pas comparu, ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel. Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la qualification du contrat litigieux L'article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé. L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que le régime protecteur des baux d'habitation est d'ordre public. Il s'ensuit que les parties ne peuvent décider conventionnellement de se soustraire à l'application de ces dispositions légales. La qualification de bail d'habitation et le régime protecteur qui y est associé s'applique donc de plein droit à toutes les locations à usage d'habitation portant sur la résidence principale du preneur à l'exception des contrats limitativement listés comme suit : « 1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ; 4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. » Il est constant que le contrat litigieux porte sur l'occupation à titre onéreux d'un logement d'habitation constituant la résidence principale de Monsieur [D] [K]. L'association SOLIHA, qui évoque un « logement en pension de famille » n'allègue ni ne justifie pouvoir se prévaloir d'une des exceptions susmentionnées. Par conséquent ; le contrat conclu le 30 mai 2023 entre l'association SOLIHA et Monsieur [D] [K] sera qualifié de bail d'habitation. Par suite, ledit contrat est soumis au régime protecteur des baux d'habitation prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les parties ne pouvant se soustraire à l'application de ces dispositions d'ordre public. Sur la demande de résiliation Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; L'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. L'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, l'association SOLIHA ne fonde pas sa demande sur l'existence d'un impayé de sorte qu'elle n'était pas tenue au respect de ces formalités. La demande de constat du jeu de la clause résolutoire est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En l'espèce, le bail prévoit en son article 10 que « le gestionnaire peut résilier le titre d'occupation pour les motifs suivants ; 2.1) inexécution de l'une des obligations incombant à l'habitant au regard du titre d'occupation, en particulier celle concernant la constitution d'un impayé, 2.2) manquement grave ou répété au règlement intérieur de la résidence, 2.3) fait pour l'habitant de ne plus remplir les conditions d'admission dans la résidence. Le délai de congé sera d'un mois après notification de la lettre avec accusé de réception pour les motifs stipulés au 2.1 et 2.2, il sera de trois mois pour le motif stipulé au 2.3. » Que cette stipulation ne saurait constituer une clause résolutoire, ces stipulations se bornant à énoncer les motifs pour lesquels le bailleur se réserve le droit de donner congé au locataire. En effet, ladite clause n'énonce en aucun cas la possibilité d'une résolution de plein droit au contrat après mise en demeure restée infructueuse. Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets d'une clause résolutoire. Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire : L'article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Il est constant que le juge des référés ne peut statuer sur une demande de résiliation judiciaire, laquelle excède le champ des référés. Dès lors, la demande de résiliation judiciaire sera jugée irrecevable pour avoir été présentée devant le juge des référés. Les demandes tendant à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation seront donc rejetées à défaut de fondement légal. Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation : L'article 16 du code de procédure civile dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. » En l'espèce, l'association SOLIHA n'a pas formé contradictoirement la demande de condamnation à des loyers et charges impayés, cette dernière ayant été formée à l'audience, en l'absence du défendeur. Dès lors, cette demande sera jugée irrecevable. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La demanderesse succombant à l'instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie. En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE l'association SOLIHA irrecevable en ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du contrat et à la condamnation du défendeur au paiement d'un arriéré locatif ; DECLARE l'association SOLIHA recevable du surplus de ses demandes ; REJETTE l'ensemble des demandes recevables ; LAISSE les entiers dépens à la charge de l'association SOLIHA ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée La greffière, La juge des contentieux de la protection,