Tribunal judiciaire de Marseille, 7 mai 2026, 25/00415

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 05 Mars 2026 GROSSE : Le 20 mai 2026 à Me CHETRIT à Me LEROUX Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 20 mai 2026 à M. L'EXPERT Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/00415 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55YP PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. [L] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [R] [U] née le 15 Février 1985 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2025-016785 du 14/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2]) Monsieur [H] [Z], né le 01 Janvier 1970 à [Localité 3] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 13 septembre 2019, la société civile immobilière (SCI) [L] a donné à bail à Madame [R] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de . Par acte sous signature privée du 19 août 2021, Monsieur [H] [Z] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [L] a fait signifier à Madame [R] [U] par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme de 4.245,01 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 20 janvier 2025, la SCI [L] a fait assigner Madame [R] [U] et Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail liant les parties, - ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [R] [U] et de tous les occupants de ses chefs de l'appartement situé au [Adresse 5], - condamner conjointement et solidairement Madame [R] [U] ainsi que Monsieur [H] [Z], caution, au paiement de la somme provisionnelle de 4.053,17 euros, correspondant aux loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2025 inclus, - eu égard à la mauvaise foi du preneur, supprimer le délai afférent au commandement de quitter les lieux, - condamner conjointement et solidairement les requis au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à deux fois le montant du loyer mensuel, charges en sus, soit la somme de 2.336,68 euros, jusqu'à la libération effective des lieux, - les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y comrpis le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024, - dire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontanné des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 12 décembre 1996 devra être supporté par la requise en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SCI [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 septembre 2024 et ce pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 20 mars 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 5 mars 2026. A cette audience, la SCI [L], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives n° 2 : - constater la résiliation du bail liant les parties, - ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [R] [U] et de tous les occupants de ses chefs de l'appartement situé au [Adresse 5], - condamner conjointement et solidairement Madame [R] [U] ainsi que Monsieur [H] [Z], caution, au paiement de la somme provisionnelle de 13.343,93 euros, correspondant aux loyers impayés jusqu'au mois de mars 2026 inclus, - eu égard à la mauvaise foi du preneur, supprimer le délai afférent au commandement de quitter les lieux, - condamner conjointement et solidairement les requis au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à deux fois le montant du loyer mensuel, charges en sus, soit la somme de 2.336,68 euros, jusqu'à la libération effective des lieux, - les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y comrpis le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024, - débouter les requis de leurs contestations et demandes reconventionnelles, comme infondées et injustifiées, - dire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontanné des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 12 décembre 1996 devra être supporté par la requise en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignée par (mode de signification), Madame [R] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Aux termes de ses conclusions n° 2, Madame [R] [U] et Monsieur [H] [Z] demandent : - juger qu'en l'état des contestations sérieuses il n'y a pas lieu à référé, - débouter la société SCI [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel : - juger que la SCI [L] a gravement manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent, En conséquence, - condamner la SCI [L] à payer à [R] [U] et Monsieur [H] [Z] la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière et notamment afin d'évaluer l'indécence et la dangerosité du logement de Madame [U] et de Monsieur [Z], - dispenser Madame [U] de consigner pour cette expertise, au regard du bénéfice de l'aide juridictionnelle totale, A titre infiniment subsidiaire, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - accorder l'octroi de délais de 36 mois à Madame [R] [U] et Monsieur [H] [Z] pour régler la dette locative, en application de l'article 24 V de la loi de 1989, En tout état de cause, - débouter la société SCI [L] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, - condamner la SCI [L] à payer au conseil de Madame [R] [P] et de Monsieur [H] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce dernier renonçant percevoir l'indemnité de l'aide juridictionnelle conformément à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner la SCI [L] aux entiers dépens de l'instance. La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. Le tribunal a donné lecture à l'audience de la fiche diagnostic social et financier. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI [L] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation des 17 et 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier. En l'espèce, le bail conclu le 13 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant qu'elle prendra effet un mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance resté infructueux. Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative a été délivré à Madame [R] [U] le 6 septembre 2024. Madame [R] [U] n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs à l'époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu'à ce jour. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 6 octobre 2024, date à partir de laquelle la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter. L'expulsion de Madame [R] [U] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.108,34 euros actuellement, et de condamner Madame [R] [U] à son paiement. En outre, la SCI [L] produit un décompte actualisé selon lequel les requis sont redevables d'une dette locative (loyer et charges inclus) d'un montant total de 13.343,93 euros correspondant à la période de février 2024 à mars 2026 en sus des régularisations de charges 2021 et 2022. Au soutien de sa prétention, elle verse aux débats les taxes foncières pour 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 indiquant des taxes d'ordures ménagères d'un montant respectif de 296 euros, 307 euros, 328 euros, 341 euros et 347 euros. Elle produit également des charges de copropriété des 8 avril 2022 et 23 juin 2023 indiquant un montant total de charges respectif de 857,20 euros et 979,93 euros adressées à M. [Q] [G] et précisant le copropriétaire [L]. Ainsi au regard de ces élements, la partie requérante justifie des régularisations de charges réclamées pour l'année 2021 et 2022 d'un montant de 433,20 euros (296 euros (TOM) + 857,20 euros (charges locatives) - 720 euros ( provisions sur charges 60 euros x 12 mois) = 433,20 euros) et 566,93 euros (307 euros (TOM) + 979,93 euros (charges locatives) - 720 euros ( provisions sur charges 60 euros x 12 mois) = 566,93 euros). Toutefois, Madame [R] [U] verse aux débats l'arrêté de mise en sécurité n°2025_02954_VDM du 6 août 2025 au terme duquel les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] sont mis en demeure de mettre fin durablement à tout danger en réalisant des travaux de réparation. L'article 5 de l'arrêté précise que la protection des occupants (.. ) est effective, notamment la suspension des loyers des occupants (évacués ou non) tant que la mainlevée totale de l'arrêté de mise en sécurité n'est pas prononcée. Or, la bailleresse ne verse aux débats aucune mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité qui aurait mis fin à la suspension des loyers des occupants. Dès lors la SCI [L] n'apporte pas la preuve du bien fondé de la créance locative dont elle se prétend être titulaire. Il en résulte une contestation sérieuse quant au principe et au montant de l'arriéré locatif de Madame [R] [U] de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande et celle subséquente contre la caution Monsieur [H] [Z] ainsi que les demandes reconventionnelles portant sur la suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance et moral En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories : - le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants, notamment les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement ; - certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ; - des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires. Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. Par ailleurs, l'indécence d'un logement ne signifie pas que celui-ci serait inhabitable. Enfin, en vertu de l'article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. En l'espèce, eu égard à la nature du préjudice à prouver qui ne relève ni de l'évidence, ni du trouble manifestement excessive, il en résulte une contestation sérieuse en ce que l'appréciation du caractère indécent du trouble excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts. Sur la demande d'expertise judiciaire Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » En l'occurrence, eu égard au diagnostic technique du 24 mars 2025 et de l'arrêté de mise en sécurité n°2025_02954_VDM du 6 août 2025, il convient de faire droit à cette demande. Sur les demandes accessoires Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. La demande relative aux frais d'exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail conclu le 13 septembre 2019 entre la SCI [L] et Madame [R] [U] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu'à défaut pour Madame [R] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression des délais de la SCI [L]; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes portant sur l'arriéré locatif, celle subséquente contre la caution et celle reconventionnelle portant sur la suspension de la clause et le délai de paiement ; DIT n'avoir lieu à référer sur la demande de Madame [R] [U] au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; ORDONNE une expertise judiciaire avec mission d'évaluer l'indécence et la dangerosité du logement sis [Adresse 4], occupé par Madame [R] [U] ; DESIGNE Monsieur [W] [O] demeurant SARL PRECODIA [Adresse 6], pour y procéder ; DIT que l'expert devra établir un pré-rapport, recueillir les dires des parties, y répondre et déposer son rapport définitif dans un délai de quatre (4) mois à compter de la saisine ; DISPENSE Madame [R] [U] de consigner pour cette expertise celle-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE la demande de la SCI [L] des frais d'exécution forcée; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président