Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3 juillet 2026, 26/00029

N° RG 26/00029 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB3A TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S1 N° RG 26/00029 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB3A Minute n° ☐ LRAR aux parties Me Fabienne DIEBOLD-STROHL Mme [G] [T] M. [H] [T] (par voie de cases pour les avocats) Le Le Greffier Me Fabienne DIEBOLD-STROHL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT DU 03 JUILLET 2026 DEMANDERESSE : Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 1] Immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B276 700 028 [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168 DEFENDEURS : Madame [G] [T] née [X] demeurant actuellement [Adresse 4] [Localité 3] anciennement [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 3] non comparante, non représentée Monsieur [H] [T] demeurant actuellement [Adresse 4] [Localité 3] anciennement [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 3] non comparant, non représenté OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK, Greffière DÉBATS : A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l'issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2026. JUGEMENT Avant-dire droit, non susceptible de recours Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie RECK, Greffière EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous-seing privé du 6 janvier 2012 avec prise d'effet à la même date, l'Office public d'Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [H] [T] et Madame [G] [T] née [X], qui se sont engagés solidairement, un logement situé porte [Adresse 7], au [Adresse 8] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 753,27 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois. Par lettres recommandées avec avis de réception du 16 janvier 2025, revenus non réclamés, OPHEA a notifié à Monsieur [H] [T] et Madame [G] [T] née [X] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 7 455,08 euros jusqu'au 16 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 comprise ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [H] [T] et Madame [G] [T] née [X] par acte de commissaire de justice le 24 mars 2025. La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 janvier 2025. C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Monsieur [H] [T] et Madame [G] [T] née [X], par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : * CONSTATER que le congé délivré est régulier, * PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948, * CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au [Adresse 8] à [Localité 4], * PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, * CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5 010,40 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience, * CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers, * CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 904,49 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil, * CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 501 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens. Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 28 octobre 2025. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026. À cette audience, l'OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception de ses demandes d'expulsion et de constat du congé en précisant que les locataires ont quitté les lieux le 6 novembre 2025, il maintient en revanche sa demande au titre de l'arriéré locatif qu'il actualise à la somme de 5 812,73 euros au 26 mars 2026 ainsi que ses demandes au titre des frais et dépens. Monsieur [H] [T] et Madame [G] [T] née [X], cités à étude, n'ont pas comparu ni personne pour eux. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, il a été demandé à l'OPHEA de produire l'état des lieux de sortie avant le 19 mai 2026.

MOTIFS

Avant dire droit En vertu des dispositions des articles 13 et 444 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit et de fait nécessaires à la solution du litige. A cette fin, il peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'OPHEA verse aux débats un décompte actualisé au 26 mars 2026 qui fait état d'une dette locative de 5 812,73 euros qui prend en compte l'échéance du mois de novembre 2025 au prorata ainsi que le dépôt de garantie à hauteur de 554,05 euros qu'il a déduit de l'arriéré ainsi qu'une somme de 633,51 euros au crédit des locataires en régularisation des charges. Il verse également aux débats les « informations du dossier » de surendettement déposé par les époux [T] ainsi que la motivation de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin qui font état de ce que cette dernière a le 4 juin 2024 déclaré recevable le dossier déposé par les époux [T], le 4 septembre 2024 a décidé de mesures imposées avec effacement partiel de la dette ; le 23 octobre 2024 ces mesures auraient été validées. La dette de l'OPHEA prise en compte est de 3 930,98 euros. Selon les tableaux fournis, la commission a imposé le paiement de la somme de 3 930,98 euros en trois échéances de 1 310,33 euros chacune. Par courrier daté du 16 janvier 2025, l'OPHEA a mis en demeure les époux [T] de régulariser la situation reprochant à ces derniers de ne pas respecter le plan d'apurement imposé par la commission de surendettement. Il ressort effectivement du décompte produit aux débats par l'OPHEA qu'excepté un versement de 950 euros le 6 septembre 2024, aucun paiement n'est intervenu par la suite. Il est constant qu'en cas d'inexécution par le débiteur des mesures recommandées homologuées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d'exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l'effet d'une clause résolutoire prévue par ces mesures ou par l'ordonnance les homologuant. En l'espèce, il n'est produit ni une éventuellement décision du juge statuant en matière de surendettement ayant mis fin au plan ni la décision de la commission de surendettement dans laquelle une clause résolutoire serait prévue en cas de non-respect du plan. Par ailleurs, si l'OPHEA produit un courrier de mise en demeure du 16 janvier 2025 faisant état du non-respect du plan imposé par la commission de surendettement, elle n'en produit pas l'accusé de réception. Enfin, alors que la présente juridiction a sollicité la transmission de l'état des lieux de sortie avant le 19 mai 2025, rien n'a été transmis permettant de s'assurer du congé des locataires et de leur date de départ effective des lieux loués. Enfin, il y a lieu de relever qu'à aucun moment l'OPHEA ne se positionne sur l'exigibilité de la dette et son droit à pratiquer une mesure d'exécution ni dans son assignation alors qu'elle est postérieure aux décisions de la commission de surendettement, au courrier de mise en demeure et au congé délivré par le bailleur ni lors de l'audience du 28 avril 2026. Dans ces conditions, il y a lieu de rouvrir les débats et d'inviter l'OPHEA à produire : - tout justificatif sur l'éventuelle caducité du plan imposé par la commission de surendettement : décision du juge du surendettement la prononçant, décision de la commission prévoyant une clause résolutoire pour les mesures imposées, - un justificatif de remise ou d'envoi du courrier de mise en demeure du 16 janvier 2025, - l'état des lieux de sortie. Les demandes et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement portant mesure d'administration judiciaire et avant-dire droit, non susceptible de recours, ORDONNE la réouverture des débats ; RENVOIE le dossier à l'audience du MARDI 22 SEPTEMBRE 2026 à 09h30, en salle 100 ; INVITE l'OPHEA à produire : - tout justificatif sur l'éventuelle caducité du plan imposé par la commission de surendettement : décision du juge du surendettement la prononçant, décision de la commission prévoyant une clause résolutoire pour les mesures imposées, - un justificatif de remise ou d'envoi du courrier de mise en demeure du 16 janvier 2025, - l'état des lieux de sortie ; DIT que le présent jugement vaut convocation des parties à l'audience de renvoi ; RAPPELLE que l'OPHEA devra procéder à la signification du présent jugement aux défendeurs par acte de commissaire de justice ; RÉSERVE les demandes a fond ainsi que les frais et dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS