Cour d'appel de Paris, 22 mai 2023, 22/06638

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10

ARRÊT

DU 22 MAI 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/06638 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2022 -TJ CRETEIL RG n° 21/00366 APPELANT Monsieur [I] [O] Domicilié [Adresse 4] [Localité 6] né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 10] ([Localité 10]) Représenté par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 Assisté par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, Avocat plaidant INTIMEES S.A.S. EDELIS Ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 7] N° SIRET : 338 43 4152 Agissant en la personne de son Président en exercice, domicilié audit siège en cette qualité Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 Assistée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD Avocats Avocat au barreau de TOULOUSE, Avocat plaidant S.A.S. LE CNAF anciennement dénommée CENTRE NATIONAL D'ANALYSE FINANCIERE, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] N° SIRET : 419 830 617 Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 Représentée par M. Frédéric CAZAUX Avocat du Barreau de TOULOUSE, Avocat plaidant ; COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Edouard LOOS, Président Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCÉDURE Le 28 mars 2002, par l'intermédiaire de la société Cnaf, Monsieur [I] [O] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence du [Localité 12], à [Localité 9] (02), pour un montant de 122 400 euros TTC, auprès de la société 4M Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant de défiscaliser les revenus de ce bien. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [T] [E], notaire à [Localité 11], le 13 novembre 2002. Le bien a été livré le 29 mars 2004 et le premier contrat de bail a été signé le 8 septembre 2004. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 122 400 euros consenti par la société Entenial le 10 avril 2002. Par acte d'huissier de justice en dates des 7 et 8 décembre 2020, Monsieur [O] a fait assigner la société Edelis et la société Cnaf, soutenant en substance qu'il a été démarché par la société Cnaf afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal ''[V]'', mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d'information et de conseil, en surévaluant le prix de l'immeuble vendu, en lui cachant le faible rendement locatif de l'immeuble et en lui dissimulant les risques liés à l'opération. * * * Vu l'ordonnance prononcée le 2 mars 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit : - Déclare valable l'assignation délivrée à l'encontre de la société Cnaf, - Déclare les demandes irrecevables comme prescrites, - Condamne Monsieur [I] [O] aux dépens et à payer aux sociétés Edelis et Cnaf la somme de 500 euros (cinq cent euros) chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu l'appel déclaré le 30 mars 2022 par Monsieur [I] [O], Vu les dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2022 par Monsieur [I] [O], Vu les dernières conclusions signifiées le 9 février 2023, par la société Edelis, Vu les dernières conclusions signifiées le 21 février 2023 par la société Cnaf, : Monsieur [I] [O] demande à la cour de statuer comme suit : Vu l'article 2224 du code civil, les articles 31 et 700 du code de procédure civile, - Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 2 mars 2022 (RG n° 21/00366) en ce qu'elle a : Déclaré les demandes irrecevables comme prescrites Condamné Monsieur [O] aux dépens et à payer à la société Edelis France et à la société Cnaf, chacune, la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Et par conséquent, Statuant à nouveau, A titre principal, - Déclarer recevable l'action formée à l'encontre de la société Edelis en sa qualité de promoteur-vendeur de l'opération d'investissement, - Déclarer recevable l'action formée à l'encontre de la société Cnaf, structure de commercialisation et prescripteur de l'opération, - Déclarer non prescrite l'action indemnitaire diligentée à l'égard des intimées, A titre subsidiaire - Déclarer que la société Edelis a manqué à son obligation de conseil à l'encontre de l'appelant, - Déclarer recevable Monsieur [O] en son action à l'encontre d'Edelis pour avoir qualité à agir contre elle, En tout état de cause : - Condamner in solidum les sociétés Edelis et Cnaf au règlement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par Maître Stéphane Fertier de la Selarl JRF & Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit :

Vu les articles

2222 et 2224 du code civil ; Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile ; Au principal, - Juger que les actes authentiques de vente ont été signés entre Monsieur [I] [O] et la société 4M Promotion le 13 novembre 2002. - Juger que Monsieur [I] [O] a assigné la société Edelis par acte en date du 8 décembre 2020. Par conséquent, - Confirmer l'ordonnance rendue le 2 mars 2022 par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a jugé irrecevables les demandes de Monsieur [I] [O]. - La confirmer encore en ce qu'elle a condamné Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de la Sas Edelis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident. A titre subsidiaire, Si par extraordinaire la cour venait à considérer l'action de Monsieur [O] non prescrite, - Juger que Monsieur [O] allègue d'un défaut de conseil reposant sur la simulation fiscale qui lui a été remise par la société Le Cnaf. - Juger que la Sas Edelis a donné mandat à la société Le Cnaf de vendre les biens de la [Adresse 8] sans lui donner mandat de commercialiser le dispositif fiscal [Z] et d'établir la simulation fiscale. Par conséquent, statuant à nouveau, - Infirmer l'ordonnance rendue le 2 mars 2022. - Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l'action de Monsieur [O] dirigée à l'encontre de la Sas Edelis. - Confirmer l'ordonnance en ce que Monsieur [O] a été condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident devant le juge de la mise en état. En tout état de cause, - Condamner Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H Avocats, en la personne de Maître Patricia Hardouin, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société Le Cnaf demande à la cour de statuer comme suit : Vu les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, les dispositions des articles 1147 (ancien), 1382 (ancien), 2222 et 2224 du code civil, - Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de créteil le 2 mars 2022 en toutes ses dispositions, - Débouter Monsieur [I] [O] de l'ensemble de ses demandes. - Débouter la société Edelis de son appel incident formé à titre subsidiaire. Et y ajoutant : - Condamner Monsieur [I] [O] à payer à la société Le Cnaf une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - Condamner Monsieur [I] [O] au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel, dont distraction au profit de la Scp Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie, société d'avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

LA COUR M. [I] [O] soutient, au visa de l'article 2224 du code civil, que l'action n'est pas prescrite au motif que le point de départ de la prescription d'une action en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter est le jour de réalisation du dommage, soit en l'espèce, le jour du débouclage de l'opération. Les investisseurs ne peuvent avoir conscience des risques liés à l'opération qu'à la revente du bien puisque c'est à ce moment qu'ils découvrent que le produit de vente ne couvre pas les frais engagés dans l'opération. Ni les carences locatives, ni la baisse de loyers ne sont susceptibles de révéler ce déséquilibre négatif. L'omission d'informations sur les risques, renforcés par la surévaluation du bien immobilier, support de l'opération, est constitutive du manquement à l'obligation d'information et de conseil imputable aux intimées. La société Edelis soutient en revanche, au visa de l'article 2224 du code civil, que l'action est prescrite aux motifs que le point de départ de la prescription est le jour de la conclusion du contrat de vente ou l'année de la première location respectivement pour la surévaluation du bien, le défaut d'information sur les risques, et pour le défaut d'information sur le contexte local. Il revenait au requérant de se renseigner sur la valeur réelle du bien immobilier, sur la réalité du marché locatif et sur les risques encourus dès lors qu'il dispose d'une faculté de rétractation. La société Cnaf soutient, au visa des articles 1151 ancien, 2222 et 2224 du code civil, que l'action est prescrite aux motifs qu'en cas de manquement à une obligation d'information, le dommage réside en une perte de chance de ne pas contracter, de sorte que le jour de la conclusion du contrat marque le point de départ de la prescription de l'action, à moins que le requérant ne démontre l'existence d'un préjudice direct justifiant le report. Un investisseur diligent sait que l'opération en cause comporte un aléa et doit donc s'informer en conséquence. La non-réalisation de l'objectif fiscal lui est inopposable puisqu'il n'est pas contractuellement prévu que l'acquisition du bien immobilier est exclusivement subordonnée à cet objectif. Ceci étant exposé, l'article 2224 du code civil est ainsi rédigé : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' La prescription quinquennale est également applicable à la demande fondée sur le dol sauf à préciser que, en application de l'article 1144 du code civil, le point de départ de l'action se situe au jour de la découverte du dol. Concernant la surévaluation du bien immobilier au jour de son acquisition et l'état du marché locatif , il appartenait à Monsieur [O] de se renseigner sur l'estimation du bien immobilier et les perspectives locatives au jour de son acquisition le 13 novembre 2002. S'agissant du défaut d'information et de conseil et d'un préjudice fondé sur la perte de chance de ne pas contracter, le point de départ de la prescription se situe au jour de la conclusion du contrat soit le le 13 novembre 2002. L'assignation ayant été délivrée le 8 décembre 2020, les demandes se trouvent ainsi prescrites sur ce fondement Concernant le grief relatif à l'impossibilité d'obtenir la rentabilité promise, il doit être relevé que l'appelant ne se situe pas sur le terrain de la perte locative puisqu'il admet n'avoir connu que trés peu de désarrois locatifs. Selon l'appelant le point de départ de la prescription devrait se situer au jour du débouclage de l'opération en septembre 2016 . Si le point de départ de la prescription peut être reporté au jour de la connaissance du principe du dommage et non nécessairement de son montant, l'appelant a adhéré au dispositif fiscal dit 'Loi [V]' prévoyant une durée de location de 9 années .Dans l'hypothèse même retenue par l'appelant de report du point de départ de la prescription au jour du débouclage de l'opération, cette dernière se situerait à l'expiration du délai de 9 années suivant la première mise en location le 8 septembre 2004. L'action introduite le 8 décembre 2020 se trouve ainsi prescrite. L'ordonnance déférée doit ainsi être confirmée. La cour n'estime pas devoir allouer une somme complémentaire à l'intimée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, CONFIRME l'ordonnance déférée; REJETTE toutes autres demandes; CONDAMNE M.[I] [O] aux dépens et accorde à maître Hardouin et à la Scp Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie, avocats, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, S.MOLLÉ, E.LOOS,