Cour d'appel de Bordeaux, 21 septembre 2023, 23/00700

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT

DU : 21 SEPTEMBRE 2023 N° RG 23/00700 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDR7 S.A. SOGEFIMUR c/ S.C.I. FULBERT SAS IMMALDI ET COMPAGNIE Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 21 SEPTEMBRE2023 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 09 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01985) suivant déclaration d'appel du 09 février 2023 APPELANTE : S.A. SOGEFIMUR, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] - [Localité 6] Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée par Me Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMÉE : S.C.I. FULBERT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 8] Représentée par Me Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO, AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTE : SAS IMMALDI ET COMPAGNIE, venant aux droits de la société IMA 2 SAS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] - [Localité 7] Représentée par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée par Me Nicolas AYNES de l'AARPI FAIRWAY, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Selon acte sous seing privé du 11 septembre 2008, la société Sogefimur (crédit-bailleur) a consenti à la société IMA 2 SAS, aux droits de laquelle vient la société Immaldi et Compagnie (crédit-preneur), un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble sis à [Localité 8]) à usage commercial à bâtir. Dans le cadre de cette opération, la société Sogefimur a, selon acte notarié en date du 11 septembre 2008, conclu un bail à construction avec la SCI Fulbert, bailleur à construction, portant sur la parcelle cadastrée section CB, numéro [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 3] », moyennant un loyer annuel de 6.600 euros HT, soit un loyer trimestriel payable à terme d'avance, de 1.650 euros HT. Selon acte authentique du 17 novembre 2021, la société Immaldi et Compagnie a levé l'option d'achat stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier. La notification de la levée de l'option d'achat à la SCI Fulbert n'est intervenue que le 3 février 2023. C'est dans ces conditions que, par acte du 2 septembre 2022, la SCI Fulbert a délivré à la société Sogefimur un commandement de payer la somme de 6 743, 95 euros et visant la clause résolutoire stipulée par le bail. Par acte du 18 octobre 2022, la SCI Fulbert a assigné la société Sogefimur devant le juge des référé du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir la résiliation du bail à construction par acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, la condamnation du preneur à lui payer 8 607, 15 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2022 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à construction liant la SCI Fulbert et la société Sogefimur, - prononcé en conséquence la résiliation du bail à compter du 2 octobre 2022, - dit qu'à compter du 2 octobre 2022, la société Sogefimur est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Sogefimur et de tout occupant de son chef du terrain situé à [Localité 8], [Adresse 3], - condamné la société Sogefimur à payer à la SCI Fulbert : * au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 692 euros par mois à compter du 1er novembre 2022, * au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges, la somme provisionnelle de 8 607, 15 euros, - rejeté toutes autres demandes, - condamné la société Sogefimur aux dépens et à payer à la SCI Fulbert la somme de 1.300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Sogefimur a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 9 février 2023. Par conclusions déposées le 24 avril 2023, la société Sogefimur demande à la cour de : - recevoir la société Sogefimur en son appel, le dire bien fondé et y faire droit, A titre principal, - débouter la SCI Fulbert de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et infirmer, en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 janvier 2023 A titre subsidiaire, - juger qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés, infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 janvier 2023 et renvoyer la société Sogefimur et la sCI Fulbert devant le juge du fond, En tout état de cause, - condamner la SCI Fulbert à payer à la société Sogefimur la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir en substance les éléments suivants : - le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 septembre 2022 lui a été délivré alors même que depuis le 17 novembre 2021, date de la levée de l'option d'achat, elle n'est plus débitrice d'aucune somme à l'égard de la SCI Fulbert, - la levée de l'option d'achat a en effet porté sur l'intégralité de l'immeuble donné en crédit-bail immobilier et les droits tirés du bail à construction, de sorte que depuis le 17 novembre 2021, le preneur à bail à construction et débiteur de la SCI Fulbert est la société Immaldi et Compagnie et non plus la société Sogefimur, - il est indifférent que la cession du bail à construction par suite de la levée de l'option d'achat ait été notifiée tardivement, le changement de preneur à bail à construction s'étant opéré dès le 17 novembre 2021 et non le 3 février 2023, - la clause résolutoire insérée dans le bail à construction n'a pu prendre effet dans la mesure où : * d'une part, le commandement a été délivré de mauvaise foi à la société Sogefimur par la SCI Fulbert qui ne pouvait ignorer que l'appelante n'était plus titulaire du bail à construction puisque la société IMA 2 SAS, aux droits de laquelle vient la société Immaldi et Compagnie, était intervenue au bail à construction en qualité de crédit-preneur de la société Sogefimur, * d'autre part, elle n'a pu apurer les causes du commandement du fait de la force majeure dans la mesure où, conformément à l'article L. 251-3 du code de la construction, l'acte de levée de l'option d'achat du 17 novembre 2021 prévoyait que la notification de la cession du bail à construction était mise à la charge du notaire du crédit-preneur et qu'elle a donc pensé, en toute bonne foi, que la SCI Fulbert était informée de son changement de débiteur, raison pour laquelle elle n'a plus payé les loyers postérieurs à la levée de l'option d'achat et que ce n'est que lors de la signification de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2023 qu'elle s'est rendue compte de l'absence de notification de la levée de l'option d'achat à la SCI Fulbert et qu'elle a immédiatement pris l'attache du notaire qui a donc procédé à la notification le 3 février 2023. Par conclusions déposées le 5 avril 2023, la SCI Fulbert demande à la cour de : - déclarer la SCI Fulbert recevable et bien fondée en ses conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 9 janvier 2023, Y ajoutant, - condamner la société Sogefimur à verser à la SCI Fulbert la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Sogefimur aux entiers dépens de l'instance. Elle expose en résumé ce qui suit : - c'est de parfaite bonne foi qu'elle a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Sogefimur, son seul contractant connu comme partie au bail à construction, - malgré la signification régulière de ce commandement, la société Sogefimur n'a pas cru bon d'informer ni la SCI Fulbert qu'elle n'était plus partie au contrat de bail à construction depuis la levée d'option d'achat le 17 novembre 2021, ni la société Immaldi et Compagnie de la délivrance de ce commandement alors que cette dernière aurait pu régulariser cette défaillance, de même que bien que régulièrement assignée, la société Sogefimur n'a pas cru bon de se faire représenter devant le juge des référés, - la connaissance d'une éventuelle transmission de bail en faveur de la société Immaldi et Compagnie ne déchargeait pas les sociétés adverses de lui notifier la cession du bail à construction, la société Sogefimur ne pouvant se libérer de son obligation en considérant qu'il appartenait à la société Immaldi et Compagnie de notifier la levée de l'option d'achat régularisée le 17 novembre 2021, acte auquel la SCI Fulbert est un tiers, - la société Sogefimur ne peut se prévaloir de la force majeure, - en application de l'article 1324 du code civil, la cession du bail à construction ne lui est pas opposable dès lors qu'elle ne lui a pas été notifiée, - la notification tardive de la cession, intervenue le 3 février 2023 suite à la signification de l'ordonnance de référé, est inopposable à la SCI Fulbert en ce qu'elle est postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail de 2008 à compter du 2 octobre 2022, - les manquements des autres parties ne peuvent être supportés par la SCI Fulbert alors qu'elle subit un préjudice économique certain depuis plus d'un an compte tenu de l'absence de versement du prix des loyers par son preneur. Par conclusions déposées le 23 mai 2023, la SAS Immaldi et Compagnie demande à la cour de : - recevoir la société Immaldi et Compagnie en son intervention volontaire principale, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 9 janvier 2023 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, Statuant à nouveau, A titre principal, - débouter la SCI Fulbert de toutes ses demandes, fins et prétentions, - constater que la société Immaldi et Compagnie offre de régler à la SCI Fulbert la somme de 13 048,54 euros au titre des échéances de loyers échus, - constater que la société Immaldi et Compagnie s'engage à régler à l'avenir les échéances de loyer, A titre subsidiaire, - juger qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés, - dire n'y avoir à référé. Elle soutient en substance que : - suite à la levée d'option d'achat stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier, la société Immaldi et Compagnie est devenue preneur à bail à construction de la parcelle cadastrée section CB numéro [Cadastre 4], - aux termes de cet acte, le notaire qui l'a reçu devait signifier à la SCI Fulbert la levée d'option intervenue, ce qu'il a omis de faire, la signification n'ayant été effectuée que le 3 février 2023 dès que les parties ont eu connaissance de cette omission, - à la suite de la levée d'option, la société Sogefimur a cessé de verser les loyers puisqu'elle n'était plus titulaire du bail et la société Immaldi et Compagnie ne s'est pas non plus acquittée des loyers puisqu'elle n'a reçu facture ni relance en ce sens, - le commandement de payer, qui aurait dû être adressé à la société Immaldi et Compagnie, a été délivré à la société Sogefimur alors qu'elle n'est plus preneur, - la dénonciation de la levée d'option n'est pas une condition de validité de la transmission du contrat de bail à construction dont la libre cessibilité est l'une des caractéristiques en application de l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation, - la SCI Fulbert avait parfaitement connaissance de l'existence et du rôle de la société Immaldi et Compagnie, - les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies, - elle offre à la SCI Fulbert de verser les échéances de loyer échues et s'engage à s'acquitter des échéances de loyers à intervenir. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 29 juin 2023, avec clôture de la procédure à la date du 15 juin 2023.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur l'intervention volontaire de la société Immaldi et Compagnie Cette intervention de la société Immaldi et Compagnie sera déclarée recevable en application des dispositions des articles 325 et 554 du code de procédure civile. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, acquise par essence au regard de l'atteinte aux droits du bailleur dès lors que la demande est fondée. Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que la mise en jeu de cette clause ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail à construction a été délivré le 2 septembre 2022 à la société Sogefimur alors qu'il est constant que par acte du 17 novembre 2021, la société Immaldi et Compagnie a levé l'option d'achat comprise dans le crédit-bail immobilier. Cette levée d'option concernait l'intégralité de l'immeuble donné en crédit-bail immobilier et les droits tirés du bail à construction portant sur la parcelle cadastrée secion CB numéro [Cadastre 4]. La société Sogefimur en déduit que depuis le 17 novembre 2021, elle n'est plus titulaire du bail à construction, ce dernier ayant été cédé à la société Immaldi et Compagnie, peu important que la levée d'option ait été signifiée tardivement à la bailleresse, la notification de la levée d'option n'étant pas une condition de validité de la transmission du contrat de bail à construction, dont la libre cessibilité est l'une des caractéristiques fondamentales en application de l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation. Elle estime en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire est irrégulier puisqu'il n'a pas été délivré au « bon » preneur. La SCI Fulbert argue de sa bonne foi et se prévaut quant à elle de l'article 1324 du code civil pour conclure à l'inopposabilité de la cession du bail à construction à son égard, dès lors que ladite cession ne lui a pas été valablement notifiée. Elle affirme que le commandement de payer, délivré au seul preneur connu par elle, est parfaitement régulier. Il sera observé que les dispositions invoquées de l'article 1324 du code civil, outre qu'elles sont entrées en vigueur le 1er octobre 2016 et ne sont pas applicables au bail à construction daté du 10 septembre 2008, concernent les cessions de créance et non la cession de bail à construction régie exclusivement par l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation précité qui dispose : « le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ('). Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier en application de l'article L. 251-1. (...) ». S'il n'est pas contestable que la cession du bail à construction par suite de la levée de l'option d'achat a été notifiée très tardivement au bailleur (le 3 février 2023, soit postérieurement à l'ordonnance dont appel), il reste que la liberté de cession, élément essentiel du bail à construction qui confère au preneur un droit réel immobilier, ne saurait être entravée par la tardiveté de cette notification. Au regard de l'ensemble de ces éléments, et sans qu'il y ait lieu de rentrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer délivré le 2 septembre 2022 à la société Sogefimur et, partant, sur la demande de la SCI Fulbert visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences. En conséquence, la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Sogefimur et condamné cette dernière au paiement des loyers impayés et à une indemnité d'occupation et, statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs. Enfin, la cour constate que la société Immaldi et Compagnie, qui se prévaut de la qualité de preneur du bail à construction depuis la levée de l'option d'achat, offre de verser à la SCI Fulbert les échéances de loyer échues et s'engage à s'acquitter des échéances de loyers à intervenir. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il y a lieu d'infirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI Fulbert, qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Eu égard aux circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, Déclare recevable l'intervention volontaire de la société Immaldi et Compagnie, Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé des chefs des demandes formées par la SCI Fulbert, Constate que la société Immaldi et Compagnie offre de régler à la SCI Fulbert la somme de 13 048, 54 euros au titre des échéances de loyers échus et s'engage à régler à l'avenir les échéances de loyer, Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Fulbert aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,