Tribunal judiciaire de Nanterre, 19 mai 2026, 25/00062

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS N° F.I. : N° RG 25/00062 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3EX6 Minute N° : 26/ Date : 19 Mai 2026 ENTRE : DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007 et S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] domiciliée : chez Syndic [N] [V] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Bruno LORIT de la SELARLU BRUNO LORIT, avocat au barreau de Paris, En présence du commissaire du Gouvernement DEBATS A l'audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement. JUGEMENT Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal. COMPOSITION La Présidente : Cécile CROCHET La Greffière: Maëva HENRI EXPOSE DU LITIGE Par mémoire valant offre visé par le greffe le 3 octobre 2025, le Département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à un euro l'indemnité principale due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] au titre de son expropriation d'une emprise de 159 m² prélevée sur la parcelle située [Adresse 2] à Rueil-Malmaison, cadastrée section AH n°[Cadastre 1] d'une contenance totale de 2 212 m². Par ordonnance du 4 novembre 2025, le transport sur les lieux et l'audience ont été fixés respectivement aux 9 décembre 2025 et 19 janvier 2026. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l'expropriante et du commissaire du gouvernement le 9 décembre 2025. Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026. Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 18 mars 2026, le Département des Hauts-de-Seine demande au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité de dépossession à la somme d'un euro, subsidiairement à la somme de 18 490 euros se décomposant d'une indemnité principale de 15 900 euros et d'une indemnité de remploi de 2 590 euros. Selon mémoire récapitulatif et en réplique n°2 visé par le greffe le 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] sollicite de fixer ladite indemnité à hauteur de 49 622 euros dont une indemnité principale de 44 202 euros et une indemnité de remploi de 5 420 euros, subsidiairement à la somme de 18 490 euros comprenant une indemnité principale de 15 900 euros et une indemnité de remploi de 2 590 euros. Il réclame en tout cas une indemnité de procédure de 5 000 euros. Par conclusions avant transport visées par le greffe le 1er décembre 2025, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 49 620 euros à parfaire selon les constatations faites sur place. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux mémoires visés par le greffe et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement.

MOTIFS

L'article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité de dépossession allouée à l'exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l'opération d'expropriation, c'est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché. SUR LE BIEN Sur la situation d'urbanisme et la date de référence L'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. L'article L. 213-6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, le PLU de la commune de [Localité 4] a été modifié le 27 juin 2023 date d'opposabilité aux tiers. A cette date, le bien était situé en zone UBb du PLU de la commune. En conséquence, la date de référence est fixée au 27 juin 2023. Sur la date d'appréciation de la consistance du bien Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En vertu de l'alinéa 2 de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, les améliorations de toute nature faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l'immeuble à compter de l'ouverture de l'enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l'expropriation. En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation rectificative pour cause d'utilité publique portant transfert de propriété a été rendue le 14 août 2024. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date. Sur la date d'estimation du bien L'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. Sur la superficie du bien La superficie de l'emprise est de 159 m² selon mémoire de l'autorité expropriante. Sur l'occupation du bien L'emprise foncière, à usage de voirie piétonne publique est considérée comme libre. Sur la consistance matérielle du bien Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : I/ Environnement L'emprise est implantée sur un axe majeur de la commune, très passant, dans un environnement mêlant bureaux, logements et commerces, en face du centre-ville. L'emprise est desservie par les lignes de bus n°144, 244, 258, 259, 467 et le RER A à un kilomètre. II/ Le bien La surface expropriée se trouve à l'angle perpendiculaire à la rue Veuve [Adresse 4], la borne de parking et les servitudes électriques étant comprises. Elle est, pour un tiers du trottoir, adjacente aux haies limitant l'ensemble immobilier jusqu'au mur de l'immeuble voisin. Cela ne comprend pas les haies mais les plaques de métal. Les arbres et l'abribus visibles sur les lieux ne sont pas concernés. SUR L'EVALUATION DE L'INDEMNITE L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Aux termes de l'article R. 311-22 du code code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. En l'espèce, l'expropriée n'a pas répondu dans le délai de six semaines au mémoire valant offre qui lui a été notifié le 18 août 2025 par l'autorité expropriante de sorte qu'elle est réputée s'en tenir à l'offre du département. Par conséquent, il convient de fixer l'indemnité principale à 1 euro. Sur les demandes accessoires Les dépens seront à la charge du Département des Hauts-de-Seine par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE à la somme de 1 €, le prix d'acquisition par le Département des Hauts-de-Seine de l'emprise de 159 m² appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] prélevée sur la parcelle située [Adresse 2] à [Localité 4], cadastrée section AH n°[Cadastre 1] d'une contenance totale de 2 212 m². DIT que les dépens sont à la charge du Département des Hauts-de-Seine ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile. LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXPROPRIATION