Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 30 avril 2026, 25/00134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Référés Civils Minute n° N°RG 9.N° RG 25/00134 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DYU4 CIV ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DEMANDERESSE : S.C.I. MLE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laura BUYNOWSKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES DÉFENDERESSE : S.A.S.U. 2 ASSIETTES dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Christine DEMANGE, avocat au barreau de SARREGUEMINES SIÉGEANT : Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière, présent lors des débats et du prononcé de l'Ordonnance DÉBATS à l'audience publique du 05 MARS 2026 ORDONNANCE : Contradictoire, En premier ressort, Prononcée par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2026, Par Madame Anne KLEIN, Présidente, Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente, et par Madame Mégane SCHERER, Greffière, Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l'ordonnance ci-après : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, la SCI MLE a donné à bail à la SASU LUDO un local commercial situé [Adresse 3] à 57460 BEHREN-LES-FORBACH, moyennant un loyer annuel de 40.320 euros, et une provision sur charges de 1.500 euros. Selon acte authentique du 30 octobre 2023 reçu par Maître [K], notaire à [Localité 1], la SASU LUDO a cédé son fonds de commerce à la SASU 2 ASSIETTES, comprenant le droit au bail. Un état des lieux a été dressé le 1er novembre 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2025, la SASU 2 ASSIETTES a sollicité la résiliation du bail commercial avec prise d'effet au 11 mars 2026. Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2025, la SCI MLE a fait délivrer à la SASU 2 ASSIETTES un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail du 27 avril 2020. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mai 2025, la SASU 2 ASSIETTES a reconnu être débitrice de la somme de 2.360 euros au titre de l'arriéré locatif du mois de mai 2024, ainsi que de la somme de 1.000 euros au titre du loyer du mois de mars 2025 et proposé un échelonnement de sa dette à hauteur de 100 euros par mois jusqu'à parfait paiement. Elle a en outre sollicité la conclusion d'un accord amiable en vue de mettre un terme anticipé au bail. Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, la SCI MLE a assigné la SASU 2 ASSIETTES devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 septembre 2025, puis renvoyée à plusieurs reprises, notamment afin de permettre à la SASU 2 ASSIETTES de constituer avocat et de permettre au tribunal de vérifier la qualité de représentant légal de Monsieur [V] [A] [M]. Elle a finalement été retenue à l'audience du 4 décembre 2025. À cette audience, la SCI MLE, représentée, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions du 21 octobre 2025, par lesquelles elle demande au juge des référés de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et ce faisant la résiliation du bail liant la SASU 2 ASSIETTES et la SCI MLE au 22 juin 2025 ; - Ordonner l'expulsion de la SASU 2 ASSIETTES ainsi que de tout occupant de son fait, des locaux situé [Adresse 3] à [Localité 2] ; - Condamner la SASU 2 ASSIETTES à lui payer une provision de 216,77 euros TTC, et subsidiairement à 108,38 euros TTC par jour au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs au bailleur ; - Dire et juger que le dépôt de garantie de 1.000 euros restera acquis à la SCI MLE en réparation du préjudice résultant pour elle de la présente résiliation, - Condamner la SASU 2 ASSIETTES en tous frais et dépens y compris les frais de commandement de Maître [S] ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SCI MLE fait valoir que le bail comporte une clause résolutoire, qu'un commandement de payer a été délivré le 22 mai 2025 et qu'en l'absence de règlement dans le délai d'un mois, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 22 juin 2025. Elle précise qu'à la date d'acquisition de la clause résolutoire, la dette locative s'élevait à 10.205 euros, et que des paiements ultérieurs ont été effectués par la SASU 2 ASSIETTES à hauteur de 13.440 euros. Elle rappelle les termes de l'article 1342-10 du code civil sur l'imputabilité des paiements et ne sollicite plus de provision au titre de l'arriéré locatif, tout en maintenant sa demande de constat de la résiliation du bail. Elle excipe également que la SASU 2 ASSIETTES se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire, elle est dès lors fondée à solliciter une indemnité d'occupation, fixée au double du loyer quotidien en application de l'article 18 du contrat de bail, soit 216,77 euros TTC par jour, ou subsidiairement au montant du loyer journalier. Elle s'oppose enfin à toute demande de délai de paiement. À cette même audience, la SASU 2 ASSIETTES, également représentée, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions du 19 novembre 2025, par lesquelles elle demande au juge des référés de : - Juger que la SASU 2 ASSIETTES est débitrice de la somme de 3.360 euros au titre du loyer de juin 2025, et au besoin la condamner au paiement de cette somme ; - Allouer à la SASU 2 ASSIETTES un délai de paiement de 24 mois ; - Juger que les sommes versées s'imputeront en priorité sur le capital dû ; - En conséquence, suspendre le jeu de la clause résolutoire avec clause cassatoire ; - Fixer l'indemnité d'occupation qui serait due en cas de non-respect des délais de paiement à une somme égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s'était poursuivi ; A titre subsidiaire, si la résiliation du bail était prononcée, - Débouter la SCI MLE de sa demande d'application de l'article 18, clause pénale du bail ; - Fixer l'indemnité d'occupation qui serait due à une somme égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail était poursuivi ; - Allouer à la SASU 2 ASSIETTES un délai pour quitter les locaux jusqu'au 28 février 2026 ; - Débouter la SCI MLE de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SCI MLE à payer à la SASU 2 ASSIETTES la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 ; - Condamner la SCI MLE aux dépens de l'instance. La SASU 2 ASSIETTES expose que le montant du loyer est excessif, qu'elle avait tenté en vain de négocier une diminution du loyer et avoir été contrainte de résilier le bail par courrier du 22 avril 2025, avec effet au 11 mars 2026. Elle conteste le montant de la dette locative, qu'elle évalue à 3.360 euros au 22 mai 2025, reconnaissant ne pas avoir soldé l'arriéré durant le mois suivant la délivrance du commandement. Elle fait valoir qu'elle paie ses loyers et charges depuis juillet 2025, de sorte qu'elle est à jour sauf la dette de juin 2025. Elle affirme que les paiements effectués doivent s'imputer en priorité sur la dette qu'elle avait le plus d'intérêt d'acquitter, à savoir l'indemnité d'occupation, qui est la plus élevée. Elle sollicite en conséquence l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique par ailleurs s'acquitter régulièrement des sommes dues depuis le mois de juillet 2025. S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle soutient que la stipulation contractuelle prévoyant une indemnité égale au double du loyer constitue une clause pénale manifestement excessive, dont elle sollicite la réduction ou l'écartement. Elle conteste enfin la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, faisant valoir qu'elle a tenté de parvenir à une solution amiable et qu'elle a été contrainte d'engager des frais de défense. A l'audience du 04 décembre 2025, la SCI MLE a souligné qu'elle s'opposait à la demande de délais de paiement et la SASU 2 ASSIETTES a contesté le dernier décompte produit par la SCI MLE. L'affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Par décision du 22 janvier 2026 revêtant la forme de simple mention au dossier, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a ordonné la réouverture des débats. Les parties ont été convoquées à l'audience du 05 mars 2026, au cours de laquelle elles ont maintenu leurs positions respectives. L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 834 du Code de procédure civile dispose que " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ". Aux termes de l'article 145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SCI MLE, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, a fait délivrer un commandement de payer à la SASU 2 ASSIETTES, locataire du local commercial situé [Adresse 3] à 57460 BEHREN-LES-FORBACH pour un arriéré locatif de 6.885,62 euros. La clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 27 avril 2020 est reproduite au commandement de payer, prévoit qu'à défaut d'un terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. La SASU 2 ASSIETTES ne conteste pas ne pas s'être acquittée des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges impayés dans le délai d'un mois énoncé dans le commandement de payer. Dès lors la clause résolutoire inscrite au bail est acquise depuis le 22 juin 2025. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Le paiement des loyers et charges, tel que prévu dans le contrat de location, est une obligation essentielle du locataire résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties ainsi que de l'article 1728 du code civil. La SASU 2 ASSIETTES se maintenant dans les lieux depuis le 22 juin 2025 malgré la résiliation de plein droit du bail, elle doit en outre s'acquitter d'une indemnité d'occupation depuis cette date, jusqu'à la libération effective des lieux. Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer. Une telle demande, qui excède manifestement la valeur locative, revêt le caractère d'une clause pénale. Or, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive, cette appréciation relevant du seul juge du fond. En l'absence de pouvoir de réduction et compte tenu du caractère manifestement disproportionné du montant sollicité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation au double du loyer. L'indemnité d'occupation sera donc fixée à un montant équivalent au loyer contractuel en vigueur au jour de la résiliation. La SASU 2 ASSIETTES, occupante sans droit ni titre à compter du 22 juin 2025, sera par conséquent condamnée à payer, à la SCI MLE en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant qu'elle aurait payé si le bail n'avait pas été résilié, soit 3.360 euros jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. Le décompte locatif en date du 1er décembre 2025, versé aux débats, révèle que la bailleresse a imputé des indemnités d'occupation de 3.360 euros soit le montant équivalent au loyer et qu'en raison des versements intervenus depuis la délivrance de l'assignation, la créance locative a été apurée, les paiements devant à égalité d'intérêt, être imputés sur les termes échus les plus anciens. Il en ressort que la dette ne comporte plus que des indemnités d'occupation qui s'élevaient à 10.080 euros le 1er décembre 2025. La SASU 2 ASSIETTES qui conteste ce décompte, ne verse qu'une capture d'écran relative à un virement instantané de 3.360 euros le 31 octobre 2025, qui a effectivement été pris en compte par la SCI MLE. La créance d'indemnités d'occupation ne fait ainsi l'objet d'aucune contestation sérieuse. Sur les demandes reconventionnelles de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement En vertu de l'article L. 145 41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge saisi d'une demande de délais de paiement dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peut accorder au locataire des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, les causes du commandement de payer délivré le 22 mai 2025 n'ayant pas été remplies dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 22 juin 2025. Entre temps, le locataire a donné congé par lettre recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2025 pour le 11 mars 2026, manifestant ainsi sa volonté de mettre fin au bail. La demande qui tend à la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement et donc au maintien du bail est incompatible avec ce congé, lequel exclut toute intention de poursuivre l'exécution du contrat. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra qu'être rejetée. Le locataire qui ne peut ainsi solliciter des délais de paiement pour conserver un bail qu'il a lui même décidé de faire cesser sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce est en revanche bien fondé à solliciter ces délais sur le fondement de l'article 1343 5 du Code civil, qui permet au juge d'accorder des délais pour l'exécution d'une obligation pécuniaire, indépendamment de toute suspension de la clause résolutoire. Il appartient dès lors au juge d'apprécier, au regard de la situation du locataire et des intérêts du bailleur, s'il y a lieu de lui accorder de tels délais. En l'espèce, l'historique de la créance révèle que la SASU 2 ASSIETTES s'est acquittée en cours de procédure d'un montant équivalent à celui du loyer depuis le mois de juillet 2025. Elle devra trouver de nouveaux locaux pour exercer son activité. Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l'autoriser à s'acquitter de sa créance par le versement de 23 mensualités correspondant chacune au 23 ème de la dette arrêtée au jour du prononcé de la présente décision, outre une 24 ème mensualité correspondant aux intérêts au taux légal sur la créance, le 15 de chaque mois, à compter du 15 du mois suivant la signification de la présente décision. A défaut du paiement d'une mensualité même partiellement à son terme, la créance redeviendra exigible en son intégralité passé un délai de 8 jours suivant une mise en demeure ou un commandement de payer. Sur l'expulsion La SASU 2 ASSIETTES est occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 3] à [Localité 2] ce qui caractérise pour le bailleur un trouble manifestement illicite. Les délais de paiement accordés sur le fondement de l'article 1343 5 du Code civil n'ayant aucun effet sur l'acquisition de la clause résolutoire, qui produit pleinement ses effets depuis le 22 juin 2025, le bailleur est fondé à solliciter l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. Concernant la demande de délai pour quitter les locaux jusqu'au 28 février 2026 formée par la défenderesse, il convient de relever que cette date est échue au jour du prononcé de la présente ordonnance, qu'ayant été formulée le 19 novembre 2025, elle équivaut à une demande tendant à bénéficier d'un délai de 3 mois. Au regard de la situation économique de la SASU 2 ASSIETTES qui exerce une activité de restauration et doit trouver de nouveaux locaux, il lui sera accordé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision pour libérer les lieux, à défaut de libération volontaire dans ce délai, il sera ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie Cette demande qui s'analyse en une clause pénale excède le pouvoir juridictionnel du juge des référés. La SCI MLE sera déboutée de sa demande et invitée à mieux se pourvoir de ce chef. Sur les demandes accessoires Il sera rappelé que l'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile fait obligation au juge statuant en référé de statuer sur le sort les dépens. La SASU 2 ASSIETTES, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de l'instance. Toutefois, au regard des circonstances de l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire en date du 22 juin 2025 concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer ; CONDAMNE la SASU 2 ASSIETTES, occupante sans droit ni titre à compter du 22 juin 2025, à payer, à la SCI MLE en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant qu'elle aurait payé si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 3.360 euros jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; DEBOUTE la SASU 2 ASSIETTES de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; ACCORDE à la SASU 2 ASSIETTES des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343 5 du Code civil et en conséquence l'autorise à s'acquitter de sa créance par le versement de 23 mensualités correspondant chacune au 23 ème de la dette arrêtée au jour du prononcé de la présente décision, outre une 24 ème mensualité correspondant aux intérêts au taux légal sur la créance, ces échéances étant payées le 15 de chaque mois, à compter du 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut du paiement d'une mensualité même partiellement à son terme, la créance redeviendra exigible en son intégralité passé un délai de 8 jours suivant une mise en demeure ou un commandement de payer ; ENJOINT à la SASU 2 ASSIETTES de libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ; ORDONNE, à défaut de libération volontaire dans ce délai des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], l'expulsion de la SASU 2 ASSIETTES, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SASU 2 ASSIETTES aux frais et dépens, y compris le coût du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 22 mai 2025 ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. La Greffière, La Présidente, Mégane SCHERER Anne KLEIN