Tribunal judiciaire de Tours, 31 août 2026, 25/04137

MINUTE N° : 26/00535 JUGEMENT DU 31 Août 2026 N° RC 25/04137 DÉCISION CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT ET : [B] [I] [K] Débats à l'audience du 21 Mai 2026 le copie et grosse : à [Localité 1] HABITAT copie : à Monsieur [B] [I] [K] Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] TENUE le 31 Août 2026 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : C. LEBRUN DÉBATS : A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT (OPH) immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°351 243 076 dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Mme [C] [Z] munie d'un pouvoir de représentation D'une Part ; ET : Monsieur [B] [I] [K] né le 03 Mai 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] comparant D'autre Part ; EXPOSE DES MOTIFS Par contrat sous seing privé du 13 juin 2023, l'EPIC [Localité 4] HABITAT aux droits duquel vient l'EPIC MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [B] [I] [K], un bien immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 4], appartement 18, pour un loyer mensuel principal indexable de 255,27 euros hors charges, payable à terme échu. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT a : - fait signifier à M. [B] [I] [K] le 11 juin 2025, un commandement de payer la somme de 1.456,67 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail, - saisi la CAF le 20 juin 2025 et la CCAPEX le 23 juin 2025 de la situation. Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 12 septembre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail; - ordonner l'expulsion de M. [B] [I] [K] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ; - et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.631,98 euros au titre des loyers impayés à parfaire d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu'à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignation. A l'audience du 21 mai 2026, l'EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT, représenté par une salariée munie d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à 4.701,38 euros. Elle indique que le loyer plein est de 395, 97 euros et le loyer résiduel de 108,49 euros. Le dernier règlement est d'avril 2026. l'APL est suspendue mais un rappel de 1.101 euros est envisagé. M. [B] [I] [K], comparait. Il explique la situation par le blocage de son compte par l'URSSAF suite à des difficultés de gestion de son auto-entreprise. Il vit seul et perçoit un revenu d'un contrat d'intérim MANPOWER de 800/900 euros mensuels plus une activité d'auto-entrepreneur [O]. Il expose les charges de la vie courante comprenant un crédit mensuel de 200 euros. Il a repris les paiements en versant 450 euros en avril et mai 2026 et souhaite rester dans les lieux ce qui s'analyse en une demande de délais suspensifs. Il est demandé au bailleur de produire contradictoirement un décompte actualisé tenant compte du dernier versement du locataire, ce qui a été fait. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe. L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 prorogé au 31 août 2026. MOTIVATION 1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et à la CCAPEX et avoir dénoncé l'assignation au représentant de l'État conformément aux dispositions précitées. L'action est donc recevable. 2) Sur le fond - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; En l'espèce, l'EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT produit : - le bail conclu le 13 juin 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux, - le commandement de payer visant expressement cette clause, signifié le 11 juin 2025, pour la somme en principal de 1.456,67 euros, - une décompte de créance actualisé au 21 mai 2026 produit en cours de délibéré. Monsieur [B] [I] [K] ne conteste pas la créance sauf à ce que soit pris en compte son dernier versement. Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2025 . Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Ainsi, depuis la résiliation du bail, M.[B] [I] [K] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges. En l'espèce, L'EPIC [Localité 1] HABITAT revendique une créance de 4.251,38 après prise en compte du règlement du 18 mai 2026 euros, échéance d'avril 2026 inclus. M.[B] [I] [K], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette actualisée. En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, il convient de déduire de la créance les frais de commissaire de justice compris dans les dépens soit 209,85 euros et les pénalités d'enquête sociale dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées soit 68,58 euros. M.[B] [I] [K] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4.251,38 € - (209,85 € + 68,58 € ) = 3.972,95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance d' avril 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. - Sur les délais de paiement. L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l'article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Monsieur [B] [I] [K] a règle 450 euros chacun des deux derniers mois précédents l'audience. La condition de reprise du loyer courant au jour de l'audience est dès lors remplie. Sa situation semble précaire mais il a pu respecter un versement supérieur au loyer depuis deux mois. Ainsi les conditions prévues par l'article 24 de la loi précitée pour accorder des délais suspensifs au locataire sont remplies. Compte tenu de ces éléments, M. [B] [I] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L'expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, les locataires se trouveront redevable, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail au jour de la défaillance. 3) Sur les mesures accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [B] [I] [K], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile est rejetée. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 13 juin 2023 concernant le bien immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 août 2025 ; CONDAMNE M.[B] [I] [K] à verser à l'EPIC [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT la somme de TROIS MILLE NEUF CENT SOIXANTE DOUZE euros et QUATRE VINGT QUINZE centimes (3.972,95 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance d'avril 2026 comprise ; AUTORISE M.[B] [I] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de SOIXANTE DIX euros (70 euros) et une trente sixième mensualité qui soldera la créance en principal et intérêts ; PRECISE que ces mensualités devront intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré resté impayé quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour M. [B] [I] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [B] [I] [K] soient condamné à verser à l'EPIC [Localité 4] MÉTROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [B] [I] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu'à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,