Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 6 mars 2026, 25/01625

Minute n° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 25/01625 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWP3 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 06 Mars 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 25 Novembre 2025 ENTRE : S.A. LE TOIT FOREZIEN dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [F] [J], directrice de la gestion locative, munie d'un pouvoir ET : Madame [Z] [I] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laurence FLORINDI-DAURAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-003514 du 24/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de St Etienne) Monsieur [D] [I] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Laurence FLORINDI-DAURAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026 EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat prenant effet le 30 septembre 2023, la société [Adresse 3] a donné à bail à Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] un logement sis [Adresse 4], n°01250009, [Localité 1][Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 442,15 €, hors charges. Par acte séparé prenant effet le 30 septembre 2023, la société HLM le TOIT FOREZIEN a consenti à Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] un contrat de location d'un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 0 euros, à titre de geste commercial. Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 30 décembre 2024, la société [Adresse 3] a informé la CAF de la [Localité 2] de la dette locative de Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I], bénéficiaires du versement de l'A.P.L. La société HLM le TOIT FOREZIEN a fait délivrer à Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I], par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 562,26 €, ainsi qu'un commandement de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, notifié au représentant de l'État du département le 26 mars 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la société [Adresse 3] a fait assigner Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lors de son audience du 23 septembre 2025, aux fins : de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant le logement et le garage, par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives ainsi que pour défaut d'assurance, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] ;de condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] au paiement des sommes suivantes :1 858,32 €, au titre de sa créance locative arrêtée au 17 mars 2025 (mois de février 2025 inclus), avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, somme à parfaire le jour de l'audience ;une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n'avait pas fait l'objet d'une résiliation, y compris l'indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux ;350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. L'affaire a été renvoyée successivement aux audiences du 28 octobre 2025 puis du 25 novembre 2025, lors de laquelle elle a été retenue. À l'audience du 25 novembre 2025, la société HLM le TOIT FOREZIEN, dûment représenté par sa chargée de contentieux, a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative s'élevait désormais à 790,03 euros au 18 novembre 2025, échéance du mois d'octobre 2025 incluse. Elle a indiqué qu'un plan d'apurement de la dette avec un échéancier de 60 euros par mois en plus de loyer courant, mis en place en décembre 2024, était bien respecté par les locataires et qu'elle ne s'opposait pas, dès lors, à l'octroi de délais de paiement. Elle a ajouté avoir reçu avant l'audience leur attestation d'assurance contre les risques locatifs, se désistant dès lors de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance. Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I], représentés par leur conseil, ont expliqué avoir signé le 23 janvier 2025 un plan d'apurement de leur dette locative avec un échéancier de 60 euros par mois en plus du loyer courant, renouvelé le 14 avril 2025, lequel a été versé aux débats. Ils ont sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, par la poursuite du plan d'apurement déjà en cours en réglant des mensualités de 60 euros, en plus du loyer courant. Ils demandent par ailleurs le rejet de la demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ou d'en diminuer le montant. Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe du tribunal le 1er juillet 2025 et versé au dossier. Il y est notamment indiqué que Monsieur [D] [I] a perdu son emploi suite à des problèmes de santé ce qui a fragilisé le budget familial. Il est également expliqué que Madame [Z] [I] souhaite travailler dès qu'elle aura terminé sa formation pour apprendre le français et qu'un plan d'apurement a été mis en place avec le bailleur, selon un échéancier de 60 par mois en plus du loyer courant, qui est respecté. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation - ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l'espèce, la société [Adresse 3] justifie avoir notifié l'assignation le 26 mars 2025 au représentant de l'État dans le département, plus de six semaines avant l'audience. Il a également bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la demande en paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La solidarité légale des époux est applicable au contrat de bail, conformément à l'article 220 du code civil, lequel prévoit que toute dette contractée par l'un oblige l'autre solidairement. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail prenant effet le 30 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 14 janvier 2025, et du décompte de la créance en date du 18 novembre 2025, échéance du mois d'octobre 2025 incluse, que la société [Adresse 3] rapporte la preuve de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation échus). En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] à payer à la société HLM le TOIT FOREZIEN, la somme de 790,03 € arrêtée selon décompte du 18 novembre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi n°2023-668 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire, il y a lieu de préciser que l'engagement de location portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement ayant pris effet le 30 septembre 2023, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d'habitation. En l'espèce, le bail ayant pris effet le 30 septembre 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et impartissant un délai de six semaines pour régler la somme principale de 1 562,26 euros correspondant à un arriéré de loyers, a été signifié à Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] le 14 janvier 2025. Or, conformément au décompte actualisé produit, Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] n'ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et du contrat de location d'un emplacement de stationnement, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 26 février 2025, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 susvisées étant d'ordre public et les deux contrats étant indivisibles. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] ont repris au jour de l'audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte qu'ils ont versé la somme de 216,71 euros le 7 novembre 2025, alors que le loyer résiduel s'élevait à 156,71 euros pour ce mois. En outre, les locataires respectent le plan d'apurement mis en place avec le bailleur, prévoyant des versements mensuels de 60 euros par mois en plus du loyer courant. Durant l'audience, ils ont sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois, outre le paiement des loyers courants, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au regard des efforts fournis par les locataires, de la diminution de la dette et de l'absence d'opposition du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois, tels que fixés dans le plan d'apurement mis en place entre les parties, sur une période de 14 mois et selon les modalités précisées au dispositif. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non-paiement d'une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, les clauses résolutoires reprendraient leur pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. Dans ce cas : - faute pour eux de quitter les lieux, Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] pourront en être expulsé, ainsi que tous les occupants de leur chef, à l'issue d'un délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique ; - il convient de fixer, du fait de l'occupation sans droit ni titre, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation des baux, et de condamner in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur. Sur la demande relative à l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs Il convient de constater le désistement de la société [Adresse 3] de sa demande relative à l'attestation d'assurance. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] aux dépens de l'instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la société HLM le TOIT FOREZIEN, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du 26 février 2025 la résiliation des contrats de baux d'habitation et de garage ayant pris effet le 30 septembre 2023 et portant sur un logement n°01250009 et un garage n° 01259005 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], n°01250009, [Localité 1][Adresse 5], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 790,03 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 novembre 2025, (mensualité d'octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] à s'acquitter de leur dette en 14 mois, en procédant à 13 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant ce délai de 14 mois ; RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société HLM le TOIT FOREZIEN sont suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part, pendant le délai précité ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises, Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier DIT qu'à défaut de paiement à bonne date d'une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et les baux se trouveront immédiatement et automatiquement résiliés ; AUTORISE, en ce cas, à défaut de départ volontaire des lieux, la société [Adresse 3] à faire procéder, au besoin avec l'aide de la force publique, à l'expulsion de Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement et du garage situés [Adresse 4], n°01250009, [Localité 1][Adresse 6] [Localité 3], dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les contrat de baux n'avaient pas été résiliés, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la société HLM le TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux; CONSTATE le désistement de la société [Adresse 3] de sa demande au titre de la production de l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ; DEBOUTE la société HLM le TOIT FOREZIEN de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [D] [I] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la société [Adresse 3] de ses autres demandes et prétentions ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; LE GREFFIER LE JUGE