Tribunal judiciaire d'Albertville, 18 novembre 2025, 25/00308

COUR D'APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALBERTVILLE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18/11/2025 N° RG 25/00308 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3PV N° MINUTE : 25/00229 DEMANDEUR(S) : Madame [S] [F] épouse [M] et Monsieur [D] [M] [Adresse 1] [Localité 1] représentés par Me PEREIRA substituant Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE, et Me Damien MOITTIE de la SELARL DUTERME MOITTIE ROLLAND, avocat plaidant au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE DÉFENDEUR(S) : S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me DESRUMAUX substituant Me Tim DORIER de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS - HERLEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ANNECY COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des référés : [...] [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffier Débats : en audience publique le : 16 Septembre 2025 Ordonnance contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 18 Novembre 2025 Exécutoire délivré le : 18/11/2025 à Mes MILLIAND et DORIER EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing-privé ayant pris effet le 20 décembre 2003, M. [W] [L] et Mme [N] [J] ont consenti à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, un bail commercial pour une durée de onze années consécutives pour se terminer le 19 décembre 2014, portant sur les lots n°97 (appartement n°16), n°79 (emplacement de stationnement n°38) et n°163 (cave n°28) leur appartenant, situés dans la résidence [Adresse 3] en copropriété à [Localité 3] en vue de l'exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée. Par acte sous seing privé du 16 juin 2014, M. [W] [L] et Mme [N] [J] ont consenti au renouvellement du bail pour une durée de 9 années et 4 mois, à compter du 19 décembre 2016 pour se terminer le 30 avril 2026. Par acte authentique du 28 avril 2021, Mme [S] [M] et M. [D] [M], ci-après désignés "les consorts [M]" ont acquis de M. [W] [L] et Mme [N] [J] les lots n°97 (appartement n°16), n°79 (emplacement de stationnement n°38) et n°163 (cave n°28), situés dans la résidence [Adresse 3] en copropriété à [Localité 3]. Par acte du 26 mars 2025, les consorts [M] ont fait délivrer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2025 et avec offre de versement d'une indemnité d'éviction. Par acte du 21 juillet 2025, les consorts [M] ont fait assigner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux fins de voir désigner un expert judiciaire. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 septembre 2025. Les consorts [M] se réfèrent aux prétentions et moyens développés dans leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge des référés de : - ordonner une expertise judiciaire, - déclarer irrecevable la demande de la société Compagnie de Gestion Hôtelière, - condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens. Au soutien de leur demande d'expertise judiciaire, les consorts [M] font valoir sur le fondement des articles 145 du Code de procédure civile et L. 145-10 et L. 145-12 du Code de commerce qu'ils ont par acte du 26 mars 2025 fait délivrer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2025 et avec offre de versement d'une indemnité d'éviction et qu'en conséquence ils justifient d'un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d'instruction aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation. Ils expliquent que la demande reconventionnelle de la société Compagnie de Gestion Hôtelière ne relève pas de la compétence du juge des référés. La société Compagnie de Gestion Hôtelière se réfère aux prétentions et moyens développés dans ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des référés de : - juger que par application de l'article L. 145-14 du Code de commerce, et eu égard au refus de renouvellement notifiés par les époux [M] le 26 mars 2025, avec effet au 30 septembre 2025, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a droit au paiement des indemnités d'éviction principales et accessoires égales aux préjudices à elle causés par le défaut de renouvellement du bail commercial concerné et la perte partielle de son fonds de commerce de résidence de tourisme classée 4 étoiles exploité au sein de la résidence classée 4 étoiles "[Adresse 3]", - donner acte de ce que la société Compagnie de Gestion Hôtelière se joint à la demande de désignation d'un expert judiciaire formulée par les époux [M], - rappeler que la société Compagnie de Gestion Hôtelière a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu'au paiement effectif et intégral de l'indemnité d'éviction par les bailleurs et après expiration d'un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L. 145-8 du Code de commerce et L. 145-29 du Code de commerce, - réserver les dépens de la présente instance et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. La société Compagnie de Gestion Hôtelière expose que le refus de renouvellement délivré par les consorts [M] entraînera nécessairement une perte partielle du fonds de commerce de résidence classée 4 étoiles, que la perte d'exploitation de l'appartement concerné entraînera nécessairement et inéluctablement une perte certaine de chiffre d'affaires et donc de clientèle dès lors que le transfert partiel est impossible et qu'en conséquence le préjudice est indiscutable et doit être indemnisé à sa juste valeur. Elle indique sur le fondement de l'article L. 145-14 du Code de commerce qu'eu égard au refus de renouvellement délivré par les consorts [M] le 26 mars 2025 avec effet au 30 septembre 2025 elle a droit au paiement des indemnités d'éviction principales et accessoires et qu'en conséquence les consorts [M] sont redevables du paiement de ces indemnités. Pour un plus ample exposé des prétentions, des moyens et des faits, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : I. Sur la demande d'expertise judiciaire En vertu de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du Code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux. Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés. En l'espèce, les consorts [M] ont régulièrement fait signifier leur refus de renouvellement du bail commercial à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, avec une proposition de versement d'une indemnité d'éviction, suivant acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, ce qui n'est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°4 des demandeurs). Néanmoins, le preneur et le bailleur n'ont pas pu s'entendre quant au montant de l'indemnité d'éviction et à celui de l'indemnité d'occupation. Ainsi, et en l'absence d'opposition, il apparaît que les consorts [M] justifient d'un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l'indemnité d'éviction qui serait due à la société Compagnie de Gestion Hôtelière et celui de l'indemnité d'occupation. Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef, à ses frais avancés. II. Sur la demande de la société Compagnie de Gestion Hôtelière de juger son droit au paiement des indemnités d'éviction principale et accessoire En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne revient pas au juge des référés de trancher la question de fond du droit de la société Compagnie de Gestion Hôtelière au paiement des indemnités d'éviction principale et accessoire. En conséquence, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sera déboutée de sa demande de juger qu'elle a le droit au paiement des indemnités d'éviction principale et accessoire. III. Sur les demandes de fin de jugement L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge des consorts [M].

PAR CES MOTIFS

: Nous, [...] [...], juge des référés, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort : ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire des consorts [M] et la société Compagnie de Gestion Hôtelière, COMMETTONS pour y procéder : [V] [R] [Courriel 1] [Adresse 4] [Localité 4] DONNONS à l'expert la mission suivante : 1° se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, ; recueillir leurs observations ; visiter les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, 2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, 3° fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction résultant d'une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, 4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels, 5° rechercher tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 6° déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail à compter du 1er octobre 2025 jusqu'à leur libération effective, 7° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties. DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile, DISONS que pour procéder à sa mission l'expert devra : - en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport, - adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu'il actualisera s'il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires, - adresser aux parties un document de synthèse, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du document de synthèse, - rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe, DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise ; la date de chacune des réunions tenues ; les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ; le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport), DISONS que l'original du rapport définitif et une copie, seront déposés au greffe du tribunal judiciaire d'Albertville - service du contrôle des expertises -, tandis que l'expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 15 novembre 2026 sauf prorogation expresse de ce terme, FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par les consorts [M] avant le 20 décembre 2025, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque, DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] - BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement, RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme, RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès, DISONS que le juge du service du contrôle des mesures d'instruction du tribunal judiciaire d'Albertville sera spécialement compétent pour suivre l'exécution de cette mesure, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, par simple ordonnance sur requête sur l'initiative de la plus diligente des parties, au remplacement de l'expert indisponible ou empêché, DISONS que l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d'instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport, DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur, DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du Code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception, DISONS que les dépens resteront à la charge des consorts [M], DÉBOUTONS la société Compagnie de Gestion Hôtelière de sa demande de juger que par application de l'article L. 145-14 du Code de commerce et eu égard au refus de renouvellement notifiés par les époux [M] le 26 mars 2025, avec effet au 30 septembre 2025, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a droit au paiement des indemnités d'éviction principales et accessoires égales aux préjudices à elle causés par le défaut de renouvellement du bail commercial concerné et la perte partielle de son fonds de commerce de résidence de tourisme classée 4 étoiles exploité au sein de la résidence classée 4 étoiles "[Adresse 3]", RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025, la minute étant signée par [...] [...], juge des référés, et [...] [...], greffier. Le greffier, Le juge des référés,