Cour d'appel de Montpellier, 11 juin 2026, 22/00725

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile

ARRET

DU 11 JUIN 2026 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00725 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJYC Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 JANVIER 2022 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS N° RG 17/01669 APPELANTE : Madame [P] [I] née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Maître [X] [L] né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident et S.C.P. [L] - [1] anciennement dénommée [L] -[2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident Monsieur [O] [S] né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué SA [3] représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Emma ROUZET, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 18 Mars 2026 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE La SCI [4] était propriétaire d'un bien immobilier situé à [Localité 2], [Adresse 5], cadastré section H[Cadastre 1]. Par jugement de saisie immobilière non produit mais non contesté du 8 septembre 2009, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Béziers a autorisé la vente amiable du bien litigieux à la SCI [Adresse 5]. Par acte authentique dressé en l'étude de la SCP [X] [L] et [K] [L] du 17 novembre 2010, la SCI [4] a vendu à la SCI [Adresse 5] ce bien immobilier moyennant le prix de 215 000 euros. Par acte authentique du même jour, la SA [5] a consenti un prêt à la SCI [Adresse 5] d'un montant de 250 000 euros. Par actes des 11 et 14 octobre 2010, [O] [S], en sa qualité d'associé et de gérant de la SCI [Adresse 5] et [A] [V], en sa qualité d'associée, se sont engagés à titre de cautions au bénéfice de la SCI [Adresse 5] en remboursement du prêt. L'acte de vente a été publié à la conservation des hypothèques le 14 janvier 2011. Entre-temps et après division parcellaire du lot, par acte du 13 janvier 2011 dressé en l'étude de la SCP [X] [L] et [K] [L], la SCI [Adresse 5] représentée par son gérant, [O] [S], a vendu ce bien cadastré section H791 à [P] [I] moyennant la somme de 270 000 euros. L'acte mentionnait que l'acquisition du 17 novembre 2010 était en cours de publication au bureau des hypothèques de Béziers. Par actes du 17 décembre 2010 et du 17 mai 2011, la [6] a consenti deux prêts à [P] [I] et obtenait en garantie un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. Par acte du 24 avril 2013, [P] [I] créait la société [7] en vue de l'exploitation d'un centre de remise en forme dans l'immeuble acheté. Le centre de remise en forme créé n'ayant pas eu le succès escompté, [P] [I] a donné mandat de vente de l'immeuble. Cette dernière fait état d'une offre de 800 000 euros pour le bien puis, après l'échec de la vente, indique qu'un compromis a été signé le 17 janvier 2017 moyennant la somme de 600 000 euros. Dans le cadre de cette vente, un état des inscriptions hypothécaires a été levé faisant apparaître des inscriptions hypothécaires d'un montant total de 1 178 221,14 euros. Par actes des 8 et 9 octobre 2014, la SA [5] a fait assigner en paiement [O] [S] et [A] [V]. Par acte du 24 mars 2015, [A] [V] a fait assigner en garantie Maître [K] [L] et la SCP [L], [2]. La jonction des procédures a été ordonnée. Par jugement du 31 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a essentiellement condamné [O] [S] et [A] [V] à payer au bénéfice de la SA [5], le notaire à relever et garantir [A] [V] des condamnations portées à son encontre et [O] [S] à relever et garantir le notaire des condamnations portées à son encontre. Se plaignant de malversations tenant l'absence de purge des précédentes inscriptions hypothécaires par le notaire, par actes du 28 juin 2017 et du 30 juin 2017, [P] [I] a fait assigner la [6], Maître [K] [L] et la SCP [L] [1] devant le tribunal de Béziers en réparation de son préjudice. Par acte du 26 avril 2018, Maître [K] [L] et la SCP [L] [1] ont fait assigner en garantie [O] [S]. Par acte du 2 juin 2020, la [6] a fait assigner en garantie la SA [5]. Par jugement du 13 décembre 2019, le tribunal correctionnel de Béziers a condamné [O] [S] des faits de faux, usage de faux en écriture et abus de confiance à la peine d'emprisonnement délictuel de 30 mois avec sursis partiel pour une durée de 15 mois et avec mise à l'épreuve au préjudice d'autres parties. Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment : Débouté [P] [I] de sa demande en dommages-intérêts à titre principal ; Condamné la SCP [L]-[2] à payer à [P] [I] la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral ; Condamné [O] [S] à relever et garantir la SCP [L]-[2] des condamnations portées à son encontre ; Condamné la SCP [L]-[2] à payer à [P] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SCP [L]-[2] aux dépens compte tenu de l'aide juridictionnelle dont bénéficie [O] [S] ; Débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 7 février 2022, Madame [P] [I] a régulièrement relevé appel de ce jugement. Maître [K] [L] et la SCP [L]-[2] ont également relevé appel de cette décision et par assignations en référé du 25 février 2022 sollicitent, au visa des articles 521, 523 et 524 du code de procédure civile, l'autorisation de consigner la somme de 50 000 euros objet de la condamnation rendue sous exécution provisoire sur le compte CARPA de la SCP [8] ou à défaut sur le compte bâtonnier séquestre, condamner tout succombant aux entiers dépens. Par ordonnance de référé contradictoire en date du 15 juin 2022, la cour d'appel de Montpellier a notamment : Autorisé Maître [K] [L] et la SCP [L]-[2] à consigner sur le compte Carpa de la SCP [8] la somme de 50 000 euros, objet de la condamnation prononcée sous exécution provisoire le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers. Dit que si la consignation de ces sommes n'est pas intervenue dans le délai de deux mois de la signification de l'ordonnance, ces sommes reviendront immédiatement exigibles au titre de l'exécution provisoire Rejeté le surplus des demandes Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens Par ses conclusions enregistrées au greffe le 10 février 2026, Madame [P] [I] sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande relative à la réparation de son préjudice matériel, et demande à la cour de : Juger que son préjudice matériel lié à la perte de chance de vendre son bien immobilier dès 2016 doit être intégralement réparé pour la somme de 171 768,33 euros à laquelle sera condamnée la SCP [L]-[2], avec intérêts au taux légal depuis la déclaration d'appel en date du 7 février 2022 ; Débouter Maître [L] et la SCP [L]-[2] de leurs demandes formées dans le cadre de leur appel incident à son encontre ; Condamner Maître [L] et la SCP [L]-[9] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 mars 2026, la [6] demande à la cour de : Prendre acte du paiement intégral de la créance de la [6] qui ne formule plus de demande à ce titre ; Condamner in solidum Madame [P] [I], Maître [K] [L], la SCP [L] [2], et Monsieur [O] [S] à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Madame [P]t [I], Maître [K] [L], la SCP [L] [2], et Monsieur [O] [S] aux entiers dépens dans le cadre de la demande reconventionnelle, qui seront distraits au profit de Maître Christian Causse, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile d'exécution. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 mai 2022, Monsieur [O] [S] demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté son abus de fonction, sauf en ce qu'il a alloué à Madame [P] [I] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. Il demande notamment à la cour de : Condamner Maître [K] [L] et la SCP [L] [2] à payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 4 mars 2026, Maître [K] [L] et la SCP [L] [2] demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Madame [P] [I] une somme de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice moral. Ils demandent à la cour de : Débouter Madame [P] [I] de ses demandes ; Débouter la [6] de ses demandes à leur encontre ; Débouter Monsieur [O] [S] de ses prétentions A titre subsidiaire, si par impossible la cour estimait engager leur responsabilité sur l'abus de fonction de Monsieur [O] [S], Prendre acte de ce que par jugement du 31 décembre 2018, dans un dossier similaire la juridiction de céans prenant acte des termes explicites de la lettre de démission signée par Monsieur [O] [S] l'a estimé fautif vis-à-vis de l'étude [L] et l'a condamné à relever et garantir le notaire de toute condamnation ; Prendre acte de ce que par arrêt de la chambre de l'instruction du 17 janvier 2019 la cour d'appel de Montpellier, Monsieur [O] [S] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Béziers pour abus de confiance ; Prendre acte de ce que par jugement du tribunal correctionnel de Béziers du 13 décembre 2019, Monsieur [O] [S] a été condamné pénalement pour faux, usage de faux et abus de confiance à un emprisonnement de 30 mois dont 15 avec sursis ; A titre plus subsidiaire, sur la faute civile de Monsieur [O] [S], Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [O] [S] à les relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ; En toute hypothèse, Condamner Monsieur [O] [S] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour abus de procédure ; Condamner tout succombant à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 18 mars 2026. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

: Sur la faute de Maître [K] [L] et la SCP [L] [2] Le premier juge mentionne un jugement exécutoire du tribunal judiciaire de Béziers le 31 juillet 2020 qui a condamné le notaire sur le fondement de l'article 1384 ancien du code civil applicable au litige, au titre de sa responsabilité de commettant du fait de son préposé, pour ne pas avoir purgé les inscriptions hypothécaires à l'encontre des intérêts de la SA [5] à l'occasion de la vente entre la SCI [4] et la SCI [Adresse 5] du 17 novembre 2010. En ce qui concerne Mme [P] [I] il s'agit d'inscriptions hypothécaires au pro't de la [10] et la [5] qui n'ont pas été purgées par le notaire comme cela aurait dû être le cas. Cette situation a créé une difficulté procédurale pour Mme [I], mais constitue une faute de la part du notaire, responsable de plein droit du dommage causé par son préposé dans les fonctions auxquelles il l'a employé. Sur la faute de M. [O] [S] et sa garantie Par jugement du 13 décembre 2019, le tribunal correctionnel de Béziers a condamné [O] [S] à la peine d'emprisonnement délictuel de 30 mois avec sursis partiel pour une durée de 15 mois et avec mise à l'épreuve pendant un délai de trois ans des chefs de faux, usage de faux et abus de confiance au préjudice de [Z] [U] et [R] [Y], le procédé opératoire de M. [S] étant identique à celui établi dans le présent dossier. En réalité par attestation du 11 juillet 2013, [O] [S] avait déclaré que « en raison des malversations et détournement de fonds commis à l'occasion de l'acte me concemant personnellement ou concernant diverses sociétés dont je suis le gérant ou l'associé, démissionne purement et simplement de mes fonctions de clerc de notaire à l'étude de la SCP [L] à [Localité 8] ». Tous ces éléments caractérisent l'intervention de [O] [S] dans la vente entre la SCI [Adresse 5] et [P] [I] en tant que clerc habilité dans les actes d'achat et de prêt de la SCI [Adresse 5] puis de revente de l'immeuble litigieux dans lequel il était à la fois associé et gérant. Cette situation est confirmée par l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 novembre 2019, la condamnation pénale définitive intervenue à l'égard de M. [S] pour faux, usage de faux et abus de confiance rend incontestable l'abus de fonctions du préposé et constitue un obstacle à l'immunité des fautes de mission du préposé. La garantie de Monsieur [S] est acquise. Sur le préjudice de M. [P] [I] et la perte de chance Préjudice matériel Concernant la perte de chance et le préjudice associé de Mme [P] [I], ils sont constitués par le fait de limiter ou interdire son droit de vente en raison du montant des inscriptions hypothécaires et de la nécessité de rembourser les créanciers inscrits sur le montant du prix de vente. Toutefois il convient de distinguer la dette de la [6] qui était à la charge normale du nouveau vendeur et ne peut caractériser un préjudice juridiquement réparable pour [P] [I] et les autres inscriptions hypothécaires qui ont empêché la signature d'un compromis le 29 janvier 2016 comme en atteste Me [J] [M], notaire à [Localité 9]. Cette situation est confirmée par la lettre de l'étude '[11]' du 28 octobre 2016 qui signale deux prêts hypothécaires de la [5] pour 135 598 euros et 114 402 euros ainsi que d'autres hypothèques du Trésor public. Ainsi Mme [I] n'a pu vendre rapidement son immeuble depuis au moins 2015 pour désintéresser ses propres créanciers ([6], [7]), il s'agit d'une perte de chance et non d'un pourcentage des sommes de 539 891 euros qu'elle devait payer au titre du crédit. Mme [I] démontre non seulement sa volonté de vendre son immeuble par ces divers documents : - Le 19 novembre 2014, Mme [I] confiait un mandat de vente à l'agence [12], - Le 15 février 2016, elle recevait de M. [G] une offre d'acquisition dont la validité expirait 18 mois plus tard et signait un compromis avec M. [C], le 31 janvier 2017 pour un prix de 848 000 euros. Mme [I] justifie donc l'existence d'une perte de chance de solder les dettes découlant de l'acquisitlon et des travaux accomplis dans l'immeuble de [Localité 2], mais aussi celles découlant des cautions données à la [6] au titre des emprunts contractés, par la Société [7]. Cette perte de chance s'est étendue entre 2015 (date certaine comme vu supra) et juillet 2025, date à laquelle elle a pu vendre son bien moyennant le prix de 700 000 euros (cf. Attestation Me [E] du 29/07/2025), soit 10 ans, a'n que les inscriptions sur le bien puissent être radiées. Toutefois, lors de cette période de dix ans : - les inscriptions au profit de la [10] prises sur la tête de la SCI [4] ont été purgées par mainlevée conventionnelle du 23 août 2017, - Seules subsistaient les inscriptions de la [5]. Dès lors cette perte de chance est minime mais existe réellement et correspond à un pourcentage de perte de valeur entre la somme de 848 000 euros (compromis signé par M. [G] le 17/12/2015) et 700 000 euros (prix de vente), soit 148 000 euros. Cette somme et le prix de vente peuvent varier en fonction de la situation du marché immobilier entre 2015 et 2025, il sera donc retenu une perte de chance de 20 %, soit 29 600 euros. L'élément déclencheur de cette perte de chance étant l'attitude frauduleuse de M. [O] [S], celui sera condamné à garantir la SCP notariale comme il a été exposé supra. Préjudice moral Le premier juge évalue ce préjudice à 50 000 euros, toutefois il motive ce préjudice sur des éléments qui ont été pris en compte au titre du préjudice matériel de la perte de chance. S'il existe un préjudice moral celui-ci ne peut être considéré que comme un sentiment d'inquiétude de Mme [I] au long de cette procédure, et sera évalué à 10 000 euros. Sur la demande de la [6] Il sera donné acte du paiement intégral de la créance de la [6] qui ne formule plus de demande à ce titre. Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens Maître [L] et la SCP [L] [2], M. [S] [O], succombants, seront condamnés a payer la somme de 5000 euros à Mme [P] [I] et 1000 euros à la [6] en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d' instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme le jugement du tribunal judiciaire du 31 janvier 2022 ; Statuant à nouveau, Condamne in solidum Maître [L] et la SCP [L]-[2], M. [O] [S] à payer à Mme [P] [I] la somme de 29 600 euros au titre du préjudice matériel et 10 000 euros au titre du préjudice moral pour perte de chance. ; Condamne M. [O] [S] à garantir et relever Maître [L] et la SCP [L]-[13] de l'intégralité de ces condamnations y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; Donne acte du paiement intégral de la créance de la [6] ; Condamne in solidum Maître [L] et la SCP [L]-[2], M. [S] [O], a payer la somme de 5000 euros à Mme [P] [I] et 1000 euros à la [6] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Maître [L] et la SCP [L]-[2], M. [O] [S] aux entiers dépens d' instance et d'appel. le greffier le président