Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 décembre 2024, 24/02448

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/02448 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5D6 N° de MINUTE : 24/01695 DEMANDEUR S.D.C. [Adresse 4], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, agissant poursuites et diligences de son Président [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186 C/ DEFENDEUR Monsieur [D] [U] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffière. DÉBATS Audience publique du 06 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors de son prononcé. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [U] est propriétaire des lots n°212 et 281 de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner Monsieur [D] [U] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d'appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : RECEVOIR le demandeur en son exploit introductif d'instance et le DÉCLARER bien fondé ; CONDAMNER Monsieur [D] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 4], la somme de 11783,47 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2024 et appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; CONDAMNER encore Monsieur [D] [U], au paiement de la somme de 1800 Euros à titre de dommages et intérêts en faveur du Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 4], en réparation des préjudices subis ; CONDAMNER Monsieur [D] [U], au paiement de la somme totale de 824,05 Euros au titre des frais exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable, selon le détail suivant : 39,03 € au titre d'une mise en demeure, 609,35 €, au titre des honoraires syndic, 175,61 € au titre des frais de commissaire de justice , CONDAMNER Monsieur [D] [U] paiement de la somme de 1800 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER Monsieur [D] [U], en tous les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d'assignation et de signification. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [U], propriétaire de lots au sein de l'immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [U] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [U] n'a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l'audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l'assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [U]; - l'extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 22 mars 2022, 15 décembre 2022 et 18 décembre 2023 ayant voté les travaux de ravalement et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 18 décembre 2023 au 17 mars 2025. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.783,47 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l'espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d'un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 824,05 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 15 novembre 2023. Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de ladite mise en demeure, facturée 39,03 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. De même, il y a lieu également de déduire les frais de « SGR Honoraires Recouvrement » d'un montant de 609,35 euros en date du 21 décembre 2023. Si de tels frais sont bien prévus par le contrat de syndic, c'est uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce par le syndicat des copropriétaires. Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 03 janvier 2024, à hauteur de 175,61 euros, dont il est justifié. Monsieur [D] [U] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 175,61 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, Monsieur [D] [U] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [D] [U] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, d'autant que sa carence pèse sur la mise en oeuvre des travaux de ravalement régulièrement votés par les copropriétaires. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [U], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [U] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et n'a pas lieu en l'espèce d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 11.783,47 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 175,61 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [U] aux entiers dépens ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires. Fait au Palais de Justice, le 04 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame HAFFOU Madame THINAT