Tribunal judiciaire de Paris, 14 mai 2024, 23/09781

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me ROUXEL Copie exécutoire délivrée le : à : Me SARFATI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09781 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJZ N° MINUTE : 24/003 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. VVD1, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0946 DÉFENDERESSE Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Charlotte elisabeth ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P226 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000264 du 16/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier Décision du 14 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09781 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJZ EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 02 février 2009, l'indivision [N] désormais la SCI VVD1 a donné en location à Madame [R], un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 375 euros par mois. Madame [R] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI VVD1 lui a fait délivrer un commandement de payer le 05 avril 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de TY"CPDETTE"3876,63 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la SCI VVD1 a fait assigner en référé la Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ juger que la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation est acquise depuis le 05 juin 2023, ▸ constater la résiliation du bail à compter de cette date, ▸ ordonner l'expulsion de Madame [R] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ▸ autoriser le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux, dans tel garde meubles qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de Madame [R], ▸ dire que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire priseur de son choix, ▸ condamner à titre provisionnel Madame [R] à lui payer une somme de 5104,09 euros à parfaire, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal, outre une somme correspondant aux intérêts contractuels de retard à compter du commandement de payer, et une somme de 510,41 euros au titre de la clause pénale contenue dans le bail, et une indemnité d'occupation mensuelle de 858,74 euros à compter du 06 juin 2023, jusqu'à libération effective des lieux, ▸ condamner Madame [R] à lui verser une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La dénonciation au préfet est intervenue le 23 octobre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 janvier 2024 et renvoyée au 07 mars 2024. A cette date, la SCI VVD1 par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 6023,83 euros. En défense, Madame [R] a fait état par la voix de son conseil de sa situation personnelle et financière, sollicitant des délais de paiement et à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux. Concernant la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : - Sur la recevabilité de la demande : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 23 octobre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI VVD1 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 20 octobre 2023. Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier. L'action est donc recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [R], locataire d'un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 02 février 2009, n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer. Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat et qui mentionne un délai de deux mois, sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 06 juin 2023. - Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l'espèce, le bailleur indique à l'audience que Madame [R] est redevable d'une somme de 6023,83 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse, et produit un décompte locatif confirmant ce montant. Madame [R] sera en conséquence condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, il y a lieu de constater la reprise du paiement du loyer par la locataire avant l'audience. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, tandis que le bailleur s'oppose à ces demandes. Or compte-tenu de l'ancienneté du bail et des efforts de paiement de la locataire qui justifie de démarches pour améliorer sa situation financière, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'autoriser la débitrice à rembourser la dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif. Les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Si Madame [R] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Madame [R] sera tenue au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant la majoration demandée, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [R] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur la demande au titre de la clause pénale: Il convient de rappeler que toute clause pénale, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause G intitulée « clause pénale » mentionnant une majoration de 10% des sommes dues par la locataire. Cette clause pénale sera réputée non écrite de telle sorte que la demande du bailleur tendant à son application sera rejetée. - Sur l'exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. » Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé. - Sur les dépens: L'article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Madame [R] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 05 avril 2023, de l'assignation et de la notification au préfet

PAR CES MOTIFS

: Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D'ores et déjà, vu l'urgence, Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 juin 2023, du bail consenti par l'indivision [N] désormais la SCI VVD1 à Madame [R] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; En suspend toutefois les effets ; Condamne Madame [R] à payer à la SCI VVD1 la somme provisionnelle de 6023,83 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 06 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Autorise Madame [R] à s'acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 167 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ; Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [R] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ; Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; Dit en revanche que tout défaut de paiement par RTY"PRENEUR"Madame [R] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera: ▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ; ▸que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; ▸qu'à défaut pour Madame [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI VVD1 pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; ▸que Madame [R] sera condamnée à verser à la SCI VVD1 une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail d'habitation, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; ▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [R] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 05 avril 2023, de l'assignation et de la notification au préfet. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.