Cour d'appel de Lyon, 23 octobre 2024, 23/07901

N° RG 23/07901 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PH5T Décision du Tribunal de Commerce de Lyon en référé du 04 octobre 2023 RG : 2023r00207 S.A.S. ARES PROPERTY C/ S.A. L'IMMOBILIERE EUROPENNE DES MOUSQUETAIRES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre

ARRÊT

DU 23 Octobre 2024 APPELANTE : La société ARES PROPERTY, SAS immatriculée au RCS de Rennes sous le n°528 337 421 dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualités Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938 Ayant pour avocat plaidant Me Pierre LE MOING, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES Société Anonyme au capital de 575.556.480 euros immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 055 647dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 1470 Ayant pour avocat Me Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 18 Septembre 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Septembre 2024 Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique DRAHI, conseiller - Nathalie LAURENT, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige La société Ares Property est spécialisée dans l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers. La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires (IEM) est propriétaire d'un ensemble immobilier composé d'un bâtiment à usage d'hypermarché et ses annexes d'une superficie totale de 8.400 m², d'une galerie de 13 boutiques, d'un Roady, d'une station-essence, d'un parking et de voies de circulation sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Le bâtiment à usage d'hypermarché et les 750 places de parking sont donnés à bail à la société [N] qui y exploite un supermarché sous enseigne Intermarché. La société IEM et la société AXIO GK ont conclu un mandat de gestion technique et charges pour une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2016. A compter de la fin de l'année 2019, un différend s'est élevé entre la société L'IEM et son preneur, la Société [N], initialement relatif aux seules charges de l'année 2015 puis étendu aux années postérieures. Le 20 avril 2021, la société IEM a conclu avec la société Ares Property, nouvelle dénomination de la Société AXIO GK, un mandat de gestion technique et charges, à effet rétroactif du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, renouvelable par tacite reconduction par périodes annuelles sans pouvoir dépasser quatre années de renouvellement, soit jusqu'au 31 décembre 2025 au plus tard. La société [N] s'est opposée à des commandements de payer visant la clause résolutoire, délivrés en paiement des charges 2015 et suivantes et a saisi le Tribunal Judiciaire de Beauvais selon trois actes des 25 mars 2021 (charges 2015), 22 décembre 2021 (charges 2016 à 2018) et du 16 février 2022 (charges 2019). Par ordonnance du 20 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, l'expert étant notamment chargé de l'examen de l'ensemble des comptes des documents comptables, de procéder à la reddition des comptes entre les parties correspondant aux charges locatives relatives aux années 2004 à 2019,fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction de chiffrer les sommes dues par chacune des parties au titre des charges 2004 à 2019 et faire les comptes entre les parties. La société IEM a notifié la résiliation du mandat de gestion conclu avec la société Ares Property à compter du 31 décembre 2022. Par assignation du 14 février 2023, la société IEM a attrait en référé la société Ares Property aux fins d'obtention de pièces. Dans un courrier du 8 juillet 2023, l'expert désigné dans l'instance au fond entre [N] et IEM indiquait avoir sollicité en vain la communication des éléments comptables justificatifs auprès du syndic et invitait le conseil de la société IEM à solliciter par ordonnance la communication sous astreinte des éléments comptables. Par ordonnance de référé du 4 octobre 2023, le président du tribunal de commerce de Lyon a : Condamné la société Ares Property à remettre à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente ordonnance : son entier dossier, la copie des quadri facturés par la société [N] exploitant l'Intermarché, avec l'ensemble des justificatifs associés, les redditions établies entre les sociétés L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et Ares Property pour les années de charges retravaillées pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019, le récapitulatif des appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, notamment depuis l'année 2020, et ce, jusqu'à la date des règlements Ares Property. Condamné la société Ares Property à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejeté tous autres moyens, fins et conclusions ; Dit que les dépens sont à la charge de la société Ares Property. L'ordonnance a été signifiée le 11 octobre 2023. La SAS Ares Property a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 16 octobre 2023. Par ordonnance de référé du 26 février 2024, la juridiction du premier président a déclaré recevable, mais rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par la société Ares Property. Par conclusions régularisées au RPVA le 3 septembre 2024, la SAS Ares Property demande à la cour : Juger la société Ares Property recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit : Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu'elle a : Condamné la société Ares Property à remettre à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la présente ordonnance : son entier dossier, la copie des quadri facturés par la société [N] exploitant l'Intermarché, avec l'ensemble des justificatifs associés, les redditions établies entre les sociétés L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et ARES pour les années de charges retravaillées pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019, le récapitulatif des appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, notamment depuis l'année 2020, et ce, jusqu'à la date des règlements Ares Property, Condamné la société Ares Property à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejeté tous autres moyens, fins et conclusions ; Dit que les dépens sont à la charge de la société Ares Property. Et statuant à nouveau, Débouter la société IEM de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions, Condamner la société IEM à payer la somme de 5.000 € à la société Ares Property au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. Par conclusions régularisées au RPVA le 19 décembre 2023, la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires demande à la cour : La déclarer recevable et bien fondée en ses présentes conclusions et demandes ; Y FAISANT DROIT : Confirmer l'ordonnance de référé rendue par M. le Président du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 4 octobre 2023 en toutes ses dispositions, savoir en ce qu'elle a : Condamne la société Ares Property à remettre à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l'ordonnance : * Son entier dossier, * La copie des quadri facturés par la société [N] exploitant l'Intermarché avec l'ensemble des justificatifs associés, * Les redditions établies par les sociétés L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et Ares Property pour les années de charges retravaillées pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019, * Le récapitulatif des appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, notamment depuis l'année 2020, et ce, jusqu'à la date des règlements Ares Property. Condamne la société Ares Property à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Rejette tous autres moyens, fins et conclusions ; Dit que les dépens seront à la charge de la Société Ares Property. En tout état de cause et statuant a nouveau : Débouter la Société Ares Property de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la Société Ares Property au paiement de la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître Aurélien Barrie, Avocat au Barreau de Lyon, sur son affirmation de droit. Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écr

MOTIFS

Labilité de l'appel de la société Ares Property n'est pas discuté. L'appel doit être reçu. La recevabilité des demandes de la société Immobilière Européenne des Mousquetaires n'est pas contestée. Ses demandes peuvent donc être reçues. Par application du second alinéa de l'article 873 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Ares Property soutient ne pas pouvoir produire les documents réclamés tandis que la société IEM invoque les obligations à sa charge découlant du mandat de gestion technique. La cour relève que le contrat de mandat de gestion technique des charges signé le 30 décembre 2015 a confié à la société Ares Property la gestion des charges de fonctionnement de l'immeuble. Ce contrat a expressément prévu la gestion comptable courante : encaissement des charges et aux propriétaires, paiement des factures pour le compte du mandant (charges de fonctionnement du parc tertiaire et des bâtiments...), Arrêté annuel des comptes dû et régularisation des charges auprès du mandant, présentation d'un bilan annuel des contours montant, régularisation des charges auprès du mandant, cette régularisation étant effectuée par le locataire en fonction de l'état locatif remis par le mandant, conservation des archives comptables relatives aux charges des immeubles (...) Redditions par le mandataire des charges chaque année par local loué selon un état locatif commis par le mandant (...). Selon le mandat de gestion technique et charges du 20 avril 2021 entre les mêmes parties le mandataire assure notamment pour le compte du mandant notamment ' l'arrêté annuel des charges et la régularisation des charges qui en découle, le règlement des fournisseurs pour le compte du mandant (...) le 'contrôle des charges y compris régularisation des charges) et taxes transmises par le propriétaire, la conservation des documents fournis par le mandant et reçus pendant toute la durée du mandat.' Au titre de la gestion des charges locatives, le contrat prévoyait notamment un budget annuel, un appel trimestriel correspondant au quart du budget annuel devant être validé par le mandant, et appelé d'avance par le mandataire, une reddition des comptes comprenant : le relevé des dépenses engagées, les relevés individuels par l'eau en fonction de l'état locatif remis par le mandant, la situation du compte du mandant en fonction des provisions réglées au mandataire, les pièces justificatives des dépenses y compris les factures, les éléments devant permettre au mandant d'établir la régularisation des charges auprès des locataires. Il était également prévu que le mandataire payait pour le compte du mandant toutes les factures de charges locatives et recevait pour le compte du mandant, le cas échéant tout remboursement, restitution concernant lesdites dépenses. Il devait tenir à la disposition du mandant les factures. Le paragraphe relatif à la reddition des comptes prévoyait une reddition sous forme de compte rendu de gérance transmise annuellement au mandant, outre un compte rendu de gérance semestrielle accompagnée de la balance des écritures comptables recettes et dépenses classées par ensemble immobilier par compte, et les éléments permettant au mandant d'établir sa déclaration de TVA. 1- Sur la demande de communication par le mandataire de son entier dossier. La cour constate que le contrat de mandat de gestion technique des charges signé le 20 avril 2021 ayant été résilié à l'initiative de l'IEM par lettre du 22 septembre 2022 à effet au 31 décembre 2022, la société Ares Property ne peut sérieusement contester devoir remettre à la société IEM son entier dossier. Ares Property soutient avoir produit tout ce qu'elle détenait. Elle allègue cependant ne pas avoir conservé des pièces alors qu'elle devait selon le mandat de 2015 conserver les archives comptables relatives aux charges des immeubles, et selon celui de 2021, conserver des documents fournis par le mandant et reçus pendant toute la durée du mandat et devait tenir à la disposition du mandant les factures. Les pièces manquantes du dossier ne sont pas précisées dans la demande de la société IEM. La cour considère qu'en l'état, il ne peut être ordonné la production de ' l'enteir dossier ' sans précision. Sans préjuger du fond sur des demandes au titre de manquements contractuels, la décision attaque doit être infirmée. 2- Sur la copie des quadri facturés par la Société [N] exploitant l'Intermarché, avec l'ensemble des justificatifs associés. La société IEM fait valoir que la mission de la société Ares Property consiste à récupérer 100 % des contrats de prestations réglées par la société [N] pour ensuite vérifier que pour chaque Quadri refacturé par la locataire, elle disposait de tous les justificatifs et que la trop facturation correspondait bien à 100% des factures ainsi justifiées. La société Ares Property affirme avoir produit toutes les factures communiquées par la société [N] et ne pas pouvoir être condamnée à communiquer des factures dont la société [N] refuse la communication. Elle indique l'avoir relancée à plusieurs reprises avant de recevoir une facture n°2021-12-03 intitulée « complément de facture des charges de l'année 2016 » d'un montant de 141.732,28 € TTC puis avoir, par la suite, adressé une mise en demeure le 4 septembre 2023 d'avoir à lui communiquer l'intégralité des factures manquantes. La cour relève qu'aucun des deux mandats de gestion technique ne précise que le preneur principal, la société [N], a souscrit elle-même des contrats auprès de fournisseurs et prestataires incluant des prestations pour ses parties privatives mais également pour les parties communes telles le gardiennage d'électricité, le ménage, l'eau, et adresse à ce titre à Ares Property des factures correspondant à 30 % des charges assumées, ce au motif d'un potentiel accord oral. De cette situation est née le conflit entre la société [N] et son bailleur la société IEM, et en conséquence entre cette dernière et son mandataire. Au regard des termes du mandat de gestion, la société Ares Property ne peut sérieusement contester avoir eu à sa charge de veiller à la production par la société [N] des quadri facturés. La cour considère cependant que la société Ares Property oppose une contestation sérieuse en ce que les pièces dont la production est exigée ne sont pas établies par elle-même mais doivent être obtenues d'un tiers. Sans préjuger du fond quand à des demandes au titre d'éventuels manquements contractuels, la cour infirme a décision attaquée. 3- Sur les redditions établies par les sociétés L'immobilière Européenne des Mousquetaires et Ares Property pour les années de charges retravaillées pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019. Le société IEM fait valoir que la reddition des comptes est expressément prévue par le contrat en citant le mandat de gestion de 2021. Elle précise qu'elle ne cherche pas à obtenir des éléments pour poursuivre son contentieux contre son locataire mais évoque un courrier de l'expert judiciaire nommé par le tribunal judiciaire de Beauvais indiquant avoir sollicité en vain du syndic la communication des éléments comptables justificatifs et ne pas pouvoir en l'absence de communication de ceux-ci répondre aux questions posées. Il invitait donc le conseil du bailleur à solliciter une ordonnance pour que le syndic communique les éléments comptables. La société Ares Property soutient que pour établir une reddition de charges retravaillées, les parties doivent être d'accord sur les règles de répartition des charges et que son mandant ne lui a jamais réclamé les redditions de compte pendant son mandat. Elle précise que l'accord verbal entre la société IEM et [N] sur la prise en charge par le preneur de 70 % des charges a été remis en cause par la nouvelle direction de la société IEM sans que les parties ne se soient mis d'accord sur les nouvelles règles de répartition des charges qui ne rentrent pas dans les termes du mandat. Elle soutient en conséquence ne pas être en mesure de remplir son obligation de reddition de charges retravaillées pour les années 2016,'2017, 2018 et 2019 puisque supposant un accord de répartition. La cour constate être saisie de la reddition de charges retravaillées. Ares Property indique qu'il s'agit d'établir qui doit supporter in fine le coût des charges entre les commerçants, Le contrat de 2021 n'ayant reçu application qu'à compter du premier janvier 2021 alors que la demande porte sur la reddition des charges des années 2016 à 2019, il est sans application à l'espèce. Le mandat de 2015 ne mentionne pas les termes 'reddition de charges retravaillées' mais prévoit notamment un ' arrêté annuel des comptes dû et régularisation des charges auprès du mandant, la 'présentation d'un bilan annuel des comptes au mandant', la 'régularisation des charges auprès du mandant effectuée par locataire en fonction de l'état locatif remis par le mandant', 'une reddition des charges chaque année par local loué selon un état locatif remis par le mandant.' La cour considère que la contestation opposée par la société Ares Property en ce qu'elle ne dispose pas de règles sur la répartition des charges et notamment la part imputable à la société [N] est une contestation sérieuse à la demande de production de reddition des charges sans préjuger du fond quand à des demandes au titre d'éventuels manquements contractuels, La cour infirme la décision attaquée. 4- Sur le récapitulatif des appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, notamment depuis l'année 2020, et ce, jusqu'à la date des règlements Ares Property. La société IEM soutient que la seule pièce versée est un tableau intitulé 'analyse de la facturation des règlements à la société [N] 'qui est inexploitable.' L'appelante soutient que les ' appels' de la société [N] correspondent aux factures adressées par la société [N] à la société Ares Property et qu'elles ont toutes été communiquées à la société IEM dans le cadre de la procédure devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon ; que s'agissant des justificatifs de ces règlements, ceux-ci ont intégralement été produits depuis 2019. Elle fonde ses affirmations sur ses pièces N°17 et 20. La cour constate que la pièce N°17 est la facture adressée par la SAS [N] le 21 décembre 2021, et la pièce N°20 une lettre adressée par le conseil de l'appelante à l'expert désigné dans l'instance en cours à [Localité 4]. Ces deux pièces ne démontrent pas de la production des pièces demandées. En considération du mandat de gestion technique, Ares Property ne peut sérieusement contester devoir être en mesure de produire le récapitulatif des appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, depuis l'année 2020, et ce, jusqu'à la date des règlements. La cour confirme partiellement la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société Ares Property à remettre ces pièces. La cour confirme le principe du prononcé d'une astreinte pour assurer l'exécution de l'ordonnance de référé mais infirme sur le montant en fixant l'astreinte à la somme de 100 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l'ordonnance de référé et ce, durant trois mois. Sur les demandes accessoires La société Ares Property succombant au moins partiellement, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles. À hauteur d'appel la cour la condamne également aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sa propre demande sur le même montant ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel, La cour d'appel Reçoit l'appel de la société Ares Property, Reçoit les demandes de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires, Confirme la décision attaquée sur le principe de la condamnation de la société Ares Property à remettre à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires le récapitulatif d'appels de la société [N] et la preuve des règlements correspondants, ainsi que sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. L'infirme sur le surplus, Statuant à nouveau, Condamne la société Ares Property à remettre à la société L'Immobilière des Mousquetaires sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l'ordonnance de référé et ce pendant une durée de trois mois, Condamne la SAS Ares Property aux dépens hauteur d'appel, Condamne la SAS Ares Property à payer à la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, Rejette toute autre demande. LE GREFFIER LE PRESIDENT