Tribunal judiciaire de Nice, 18 juin 2026, 23/00503

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [Q] [U] épouse [I] c/ S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE, Syndic. de copro. [Adresse 1], S.A. ABEILLE IARD & SANTE SOCIETE ANONYME D'ASSURANCES INCENDIE, ACCIDENTS ET RISQUES DIVERS, S.D.C. [Adresse 2] N° 26/520 Du 18 Juin 2026 4ème Chambre civile N° RG 23/00503 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OWJB Grosse délivrée à la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES l'AARPI GUERINOT & PAGANELLI la SELARL JULIEN SALOMON Me Lauriane PAQUIS Me Hervé ZUELGARAY expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Assesseur : Madame Diana VALAT, magistrat rédacteur Assesseur : Madame Marie-Nina VALLI Greffier : Eliancia KALO. DÉBATS A l'audience publique du 16 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Mai 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: Mme [Q] [U] épouse [I] [Adresse 3] [Localité 2] - ITALIE représentée par Maître Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DEFENDEURS: S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE ([V]) représentée par son Président en exercice [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant Syndicat de copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Lauriane PAQUIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant S.A. ABEILLE IARD & SANTE [Adresse 5] [Localité 5] représentée par Maître Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, pris en son établissement secondaire [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Marie-Ange PAGANELLI de l'AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Mme [Q] [U] épouse [I] est propriétaire d'un appartement au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Se plaignant d'infiltrations d'eau dans son appartement, Mme [I] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice aux fins d'obtenir une mesure d'expertise. Par ordonnance du 22 mars 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [S] [R] en qualité d'expert, remplacé par M. [W] [A]. Il s'est avéré au cours des opérations d'expertise que certains désordres pourraient avoir pour origine un autre immeuble situé au [Adresse 2] et par acte d'huissier du 29 juin 2020 Mme [I] a fait également assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble. L'immeuble situé [Adresse 2] a été successivement assuré auprès de la Société Anonyme de Défense et d'Assurance ([V]) du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021, puis à compter du 1er janvier 2022 auprès de la société Aviva Assurances devenue Abeille Iard & Santé. L'expert a déposé son rapport le 7 juillet 2022. Les réparations nécessaires ont été effectuées par les deux copropriétés en cours d'expertise pour un montant total de 8 508,60 euros et finalisées au 28 février 2022. En l'absence d'accord amiable sur l'indemnisation de ses préjudices, Mme [I] a fait assigner par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir leur condamnation à l'indemniser pour ses préjudices et les frais qu'elle a été contrainte d'engager. L'instance a été inscrite sous le numéro de RG 23/00503. Par acte du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a attrait dans la cause la société [V] et la société Abeille Iard & Santé. L'instance a été inscrite sous le numéro de RG 24/01941. Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances RG 23/00503 et RG 24/01941. Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 juin 2025, Mme [Q] [U] épouse [I] conclut au débouté des deux syndicats de l'ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes ainsi que le rappel de sa dispense de participation à la dépense commune : 7.513 euros au titre de son préjudice matériel, 26.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 9.820,69 euros au titre des frais d'expertise, 490,41 euros au titre des frais d'huissier, 450 euros au titre des frais de constat d'huissier. Elle fait valoir que ses préjudices ont été constatés par l'expert judiciaire et que la responsabilité des deux syndicats est établie sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Concernant le préjudice de jouissance, elle précise que les désordres apparus en novembre 2018 ont rendu l'appartement impropre à sa destination jusqu'au mois de février 2022, soit pendant une durée de 40 mois. Par conclusions notifiées le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] : conclut au débouté de Mme [I] de l'ensemble de ses demandes au titre du préjudice de jouissance, sollicite la condamnation des sociétés [V] et Abeille Iard & Santé à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, sollicite l'affectation des condamnations prononcées par parts égales entre les copropriétés du [Adresse 6] et du [Adresse 1], sollicite la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il observe que les fuites constatées dans l'appartement de Mme [I] provenaient des colonnes d'eaux usées des deux copropriétés et que chacune d'elles a participé au dommage. Il estime que Mme [I] n'apporte pas d'éléments suffisants quant au principe ainsi qu'à l'étendue du préjudice de jouissance de nature à étayer sa demande indemnitaire. Il note que Mme [I] réside en Italie et que le studio constitue une résidence secondaire pour laquelle la mise en location n'est pas démontrée. Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées le 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] : A titre principal, conclut au débouté de Mme [I] de sa demande de condamnation solidaire des deux copropriétés au titre des différents postes de préjudices, sollicite que la répartition des responsabilités soit fixée en se fondant sur le critère objectif du coût des réparations effectuées par chaque copropriété en réparation des fuites, soit 27 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et 73 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Sur le préjudice matériel, sollicite la répartition selon les proportions suivantes : 27 %, soit la somme de 2 028,51 euros pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et 73 %, soit la somme de 5 484,49 euros pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Sur le préjudice de jouissance, à titre principal, conclut au débouté de Mme [I] de sa demande de condamnation formée à son encontre, à titre subsidiaire, sollicite que sa condamnation soit limitée à 27 % du quantum calculé à compter du mois de novembre 2018 jusqu'au mois de février 2019, Sur les frais d'expertise et les dépens, que la répartition soit effectuée dans les mêmes proportions que celle appliquée au préjudice matériel, sollicite le débouté de Mme [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il fait valoir que les travaux de réparation de la fuite provenant des installations de l'immeuble du [Adresse 1] ont été achevés le 13 février 2019, alors que plusieurs interventions ont été nécessaires entre décembre 2018 et avril 2021 dans l'immeuble du [Adresse 2] afin de mettre un terme aux infiltrations, et que la participation de cette copropriété au dommage a été plus importante. Il observe que le préjudice de jouissance allégué n'est pas démontré dès lors qu'il n'est pas établi que Mme [I] habite dans les lieux ou que l'appartement a été loué. Par conclusions en défense notifiées le 25 juillet 2024, la société Abeille Iard & Santé sollicite : sa mise hors de cause, le débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre, la condamnation de tout succombant à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle fait valoir qu'elle est l'assureur du syndicat de l'immeuble [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022, que le sinistre est survenu en 2018 et que seule la société [V] a vocation à le garantir. Par conclusions en défense notifiées le 18 novembre 2024, la société [V] : conclut au débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, sollicite le rejet de toute demande formée à son encontre, sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir à titre principal que la clause 4-6 du contrat d'assurance prévoit une exclusion de garantie pour les dommages résultant de la vétusté. A titre subsidiaire, elle conteste le montant du préjudice de jouissance allégué par Mme [I]. La clôture de l'instruction est intervenue le 7 février 2026. L'affaire a été retenue à l'audience du 16 février 2026 et mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

DE LA DECISON En vertu de l'article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L'article 1240 du code civil dispose en outre que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur les demandes indemnitaires de Mme [I] Il est acquis que des infiltrations d'eau sont survenues dans l'appartement de Mme [I] situé au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] à compter du 25 novembre 2018, date d'établissement d'un constat d'huissier. Lors de ses visites sur les lieux, l'expert judiciaire a constaté une humidité de 100 % sur les murs. Les travaux de reprise ont été effectués par les deux syndicats en cours d'expertise et les infiltrations se sont arrêtées. Sur le préjudice matériel L'expert a observé que les travaux de reprise de l'enduit et de la peinture doivent être réalisés dans l'appartement de Mme [I] et n'a pas émis d'observations sur leur coût estimé des travaux établi selon devis de la société Tecnobat, à la somme de 7 513 euros TTC. Ce montant n'est pas contesté et Mme [I] sera indemnisée à hauteur de 7 513 euros TTC au titre de son préjudice matériel. Sur le préjudice de jouissance L'expert précise en page 14 du rapport « Mme [I] ne peut pas utiliser son appartement depuis le mois de novembre 2018 » et jusqu'à « la fin des travaux de peinture ». Il indique en page 12 du rapport que « plus aucune fuite dans les murs et plus aucune humidité » n'ont été constatées dans l'appartement de Mme [I] lors d'une visite de contrôle effectuée le 28 février 2022. Les travaux de reprise des infiltrations ont donc été achevés au plus tard à cette date et un délai supplémentaire de deux mois sera retenu pour les travaux de reprise de peinture. Mme [I] a ainsi subi un préjudice de jouissance au cours de la période du 25 novembre 2018, date d'établissement du procès-verbal constatant les infiltrations, au 28 avril 2022, deux mois après la visite de contrôle permettant de constater l'absence d'humidité. Mme [I] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 26.000 euros sur la base d'une attestation de valeur locative établie par l'agence Immobil le 18 décembre 2020 selon laquelle la valeur locative du bien est estimée à 650 euros par mois hors charges. Cette estimation de valeur locative n'est pas contestée. Mme [I] est de nationalité italienne et réside en Italie. L'appartement affecté des infiltrations constitue donc une résidence secondaire. Aucun justificatif de location de cet appartement n'est produit. Il s'ensuit que Mme [I] occupe cet appartement de façon ponctuelle et une durée de quatre mois par année calendaire sera retenue pour son indemnisation : 2018 : 1 mois 2019 : 4 mois 2020 : 4 mois 2021 : 4 mois 2022 : 1 mois Soit un total de 14 mois. Sur cette base, Mme [I] sera indemnisée à hauteur de 9 100 euros (14 mois x 650 euros par mois) au titre de son préjudice de jouissance. Les deux copropriétés seront condamnées in solidum à lui régler les sommes dues au titre des préjudices matériel et de jouissance. Sur le partage de responsabilités Il est acquis que les infiltrations dans l'appartement de Mme [I] ont pour origine les colonnes d'eaux usées des deux immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1]. Le critère du coût des travaux pour déterminer le partage de responsabilités, suggéré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ne peut pas être retenu dès lors qu'il ne permet pas de connaître la contribution des désordres affectant la colonne des eaux usées de chaque immeuble à l'humidité présente dans l'appartement de Mme [I]. Le partage de responsabilités sera plutôt déterminé en fonction de l'étendue des travaux effectués par chacun des syndicats et la chronologie des réparations. L'expert relève en page 14 de son rapport que « les fuites de la colonne des eaux usées de la copropriété du [Adresse 2] étaient plus importantes que celle provenant de la copropriété du [Adresse 1]. Elles touchent le mur mitoyen du logement de Madame [I] et le local du fond ». En outre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a effectué la réparation de la colonne d'évacuation des eaux usées entre le 1er et le 2ème étage de l'immeuble selon facture de la société Bourdiec 06 datée du 13 février 2019. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a effectué une réparation de la colonne d'eaux usées selon facture du 21 décembre 2018, la pose de calorifuge dans la niche des compteurs d'eau selon facture du 14 avril 2020 et le chemisage de la colonne d'eaux usées de l'immeuble courant 2021, pp. 11 à 13 du rapport d'expertise. En considération de ces éléments, le partage de responsabilités sera fixé de la façon suivante : syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 35 % syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] : 65 % Sur la garantie de la société [V] Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a souscrit un contrat d'assurance multirisque immeuble n°1H0251371 auprès de la société [V] avec effet au 1er janvier 2018. Les infiltrations constatées en novembre 2018 dans l'appartement de Mme [I] constituent donc un sinistre survenu au cours de la période de validité du contrat. Toutefois, en application de la clause 4-6 dénommée « Exclusions », point 3 des conditions générales de ce contrat, les dommages causés par la vétusté sont exclus de la garantie : « Tout dommage ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré […] ». Cette clause n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le rapport d'expertise précise en page 14 que « les désordres proviennent de la vétusté des colonnes des eaux usées des deux copropriétés ». Il sera par conséquent débouté de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société [V]. Sur la garantie de la société Abeille Iard & Santé Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a souscrit un contrat d'assurance n°78884819 auprès de la société Aviva Assurances devenue Abeille Iard & Santé avec effet au 1er janvier 2022. Les infiltrations d'eau étant survenues dans l'appartement de Mme [I] en novembre 2018, c'est-à-dire avant la souscription du contrat d'assurance, il convient d'ordonner la mise hors de cause de la société Abeille Iard & Santé. Sur les frais du procès Parties perdantes aux procès, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 7] du [Adresse 1] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 9 820,69 euros, et à payer à Mme [I] la somme de 5 440,41 euros, comprenant les frais d'huissier d'un montant de 490,41 euros et de 450 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera en outre condamné à payer à la société Abeille Iard & Santé la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société [V] sera enfin déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de dispense En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, les demandes formées par Mme [I] sont déclarées fondées et elle doit être dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE la mise hors de cause de la SA Abeille Iard & Santé ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Mme [Q] [U] épouse [I] la somme de 7 513 euros TTC au titre de son préjudice matériel ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Mme [Q] [U] épouse [I] la somme de 9 100 euros au titre de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Mme [Q] [U] épouse [I] la somme de 5 440,41 euros, comprenant les frais d'huissier d'un montant de 490,41 euros et de 450 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à la SA Abeille Iard & Santé la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la Société Anonyme de Défense et d'Assurance de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 9 820,69 euros ; DIT que le partage de responsabilités entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est fixé de la façon suivante : syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 35 % syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] : 65 % DIT que Mme [Q] [U] épouse [I] sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles visés par l'article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT