Tribunal judiciaire de Draguignan, 8 juillet 2026, 26/01904

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JUILLET 2026 __________________________ N° RG 26/01904 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LCVC MINUTE N°2026/ FORMATION : PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection GREFFIER : Madame Margaux HUET DÉBATS : A l'audience du 03 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026. Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON. ENTRE : DEMANDERESSE S.A. BATIGERE RHONE ALPES au nom et pour le compte de BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON DEFENDEURS Monsieur [A] [P], demeurant [Adresse 2] Comparant en personne Madame [C] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COPIES DÉLIVRÉES LE : 1 copie exécutoire à ; - Me Christophe DE LUCA - Monsieur [A] [P] 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2025, la SA BATIGERE a consenti à Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 557,29 euros et 143,75 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la SA BATIGERE a fait signifier à Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.081,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 12 décembre 2025, la SA BATIGERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, la SA BATIGERE a fait assigner Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de : - constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à payer à la SA BATIGERE la somme de 6.650,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2026 incluse (échéance de février incluse), - condamner solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 710,84 euros, montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit, - déclarer que cette indemnité d'occupation sera revalorisée selon la règlementation des loyers d'HLM devenus ESH c'est-à-dire à proportion des variations du loyer des ESH, - condamner solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 9 mars 2026. À l'audience du 3 juin 2026 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la SA BATIGERE, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 7.894,01 euros arrêtée au 2 juin 2026 et a maintenu ses demandes initiales. Elle a précisé que le paiement des loyers courants n'a pas été repris, les deux derniers mois de loyers n'étant pas réglés (pour mai 2026 le prélèvement a été rejeté, et juin 2026 n'est pas réglé). Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [A] [P] a comparu en personne. Il a reconnu la dette locative. Il a fait valoir qu'il a réglé le loyer d'avril 2026 et indiqué qu'il va régulariser dans la semaine le paiement du loyer de mai 2026. Il a sollicité des délais de paiement en précisant qu'il peut payer 1.500 euros au mois de juin 2026 puis 1.000 euros par mois jusqu'à apurement de la dette. Concernant la situation financière du couple, il a indiqué disposer d'un salaire de 1.973,65 euros par mois outre les primes (soit jusqu'à 3.000 euros de revenus), le salaire de son épouse étant de l'ordre de 700 à 800 euros par mois. Madame [C] [O] épouse [P], régulièrement assignée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

: Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 9 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA BATIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 12 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA BATIGERE aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, conformément à l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement du loyer ou des charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025 réclamant la somme de 5.081,40 euros en principal. Cependant ce commandement de payer a notifié aux locataires un délai de deux mois pour régulariser leur situation, de sorte que ce dernier délai doit s'appliquer. Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 février 2026 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 février 2026. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : L'article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 février 2026, Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d'une indemnité d'occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n'est pas sérieusement contestable. Le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice à titre seulement provisionnel. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de cette date, d'un montant égal au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 710,84 euros, la somme ainsi fixée suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse sans majoration ni indexation, et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d'occupation : Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mars 2025, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2025 et du dernier décompte locatif produit, que la SA BATIGERE rapporte la preuve de l'arriéré locatif arrêté à la somme de 7.894,01 euros au 2 juin 2026 (échéance de juin 2026 comprise), comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d'occupation échues. Il convient de déduire des sommes dues, les sommes de 149,08 euros et 162,53 euros mentionnés sur le décompte au titre de « frais de procédure d'huissier », ces sommes étant déjà comprises dans les dépens. En conséquence, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à payer à titre provisionnel à la SA BATIGERE la somme de 7.582,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 juin 2026. Sur la demande de délais : L'article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Suivant l'article 1343-5 premier alinéa du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte des débats et des pièces du dossier que le paiement du loyer intégral courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, le prélèvement du loyer de mai 2026 ayant été rejeté, sans régularisation au jour de l'audience, si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais suspensifs d'une durée maximale de trois années sur le fondement de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité, les locataires n'établissant pas en outre être en situation de régler leur dette locative. Il ne sera pas non plus accordé des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En effet, le décompte locatif fait apparaître que les locataires sont défaillants dans le règlement du loyer depuis leur entrée dans les lieux, les prélèvements automatiques des loyers ayant été systématiquement rejetés. Ainsi, pour 2025, ils n'ont procédé qu'à deux règlements, le premier à leur entrée dans les lieux en mars 2025 (655,82 euros) puis en septembre 2025 (680 euros). Pour 2026, ils n'ont effectué que trois règlements (janvier 2026 720 euros, mars 2026 900 euros, avril 2026 700 euros), de sorte que la dette locative n'a cessé d'augmenter. Par ailleurs, ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leur demande de délais, ni n'expliquent leurs défaillances récurrentes dans le règlement du loyer, alors que les revenus, tels qu'annoncés à l'audience, apparaissaient suffisants pour couvrir les échéances courantes. Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] aux dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer. Il convient également de les condamner in solidum à payer à la SA BATIGERE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l'urgence : DECLARONS recevable la demande de la SA BATIGERE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 mars 2025 entre la SA BATIGERE d'une part, et Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 février 2026 à 24 heures, CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 12 février 2026, ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à compter du 12 février 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 710,84 euros, sans majoration ni indexation, CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à payer à la SA BATIGERE à titre provisionnel la somme de 7.582,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 juin 2026 (échéance de juin 2026 incluse), CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à payer à la SA BATIGERE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTONS Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] de leur demande de délais de paiement, CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] à payer la SA BATIGERE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [P] et Madame [C] [O] épouse [P] aux dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE