Tribunal de commerce de Lille, Contentieux - audience publique, 16 septembre 2026, 2026005981

IMC JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2026 Composition du Tribunal lors des débats : Monsieur Jacques FRAYSSE, Président d'audience, Messieurs Dominique DAMBRE & Thierry PRONIER, Juges, Madame Laurence DUBOIS, Commis Greffier. Jugement mis à disposition au Greffe le 16 septembre 2026, par Monsieur Jacques FRAYSSE, Président d'audience, qui a signé la minute avec Madame Laurence DUBOIS, Commis Greffier. 2026005981 - ENTRE - Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], (ci-après le Syndicat des copropriétaires), [Adresse 2], demandeur représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat à LILLE, substituée à l'audience par Maître HOCHEDEZ, avocat à LILLEЕΤ La société GLV IMMOBILIER SYNDIC (ci-après le Syndic GLV), [Adresse 3], défenderesse comparant par Maître Eric DEBEURME, avocat à LILLE. FAITS Le Syndic GLV et le Syndicat des copropriétaires ont signé le 30 août 2023 un contrat de Syndic de trente-six mois à effet du 17 janvier 2024. Le 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires, lors d'une assemblée, a résilié par anticipation ce contrat et nommé un nouveau Syndic à effet du 4 septembre 2024. Le 4 septembre 2024, le Syndic GLV a prélevé les sommes de 17 996,90 € et 7 560 €, soit un total de 25 556,90 € sur le compte du Syndicat de la copropriété. Le 2 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure le Syndic GLV de lui rembourser la somme de 25 556,90 €. Cette mise en demeure est restée sans réponse. C'est en l'état que l'affaire se présente devant le Tribunal de céans. PROCÉDURE Par exploit du 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné la société CABINET GLV IMMOBILIER PEVELE ET MELANTOIS. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 2025025154 pour l'audience du 18 novembre 2025. L'affaire a fait l'objet d'une remise, à la demande des parties. Par jugement en date du 20 janvier 2026, le Tribunal a prononcé la radiation de l'affaire, les parties n'étant ni présentes, ni rèprésentées. Par exploit du 2 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la société GLV IMMOBILIER Syndic. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 2025031512 pour l'audience du 20 janvier 2026. Par jugement en date du 20 janvier 2026, le Tribunal a prononcé la radiation de l'affaire, les parties n'étant ni présentes, ni représentées. Par un courrier du 25 février 2026, le Syndicat des copropriétaires a demandé la réinscription au rôle de la procédure numérotée 2025031512, contre la société GLV IMMOBILIER SYNDIC. L'affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro 2026005981 pour l'audience du 07 avril 2026. A la demande des parties, l'affaire a fait l'objet de deux remises. Dans ses conclusions en demande n° 5, le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER ENTREPRISE demande au Tribunal de : Vu l'article 367 du Code de procédure civile, Vu les articles 1217, 1231-1, 1240, 1984, 1989 et 1992 du Code civil, Vu les articles 18 et 18-1A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Vu l'article 700 du Code de procédure civile, * Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien-fondé en ses demandes En conséquence, * Condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 25 556,90 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des sommes indûment perçues * Juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 04 septembre 2024 * Ordonner la capitalisation des intérêts * Condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral * Condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive de la société GLV IMMOBILIER * Condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2 432 € à titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile * Condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC aux entiers dépens de l'instance * Débouter la société GLV IMMOBILIER SYNDIC de toutes ses demandes plus amples ou contraires. Dans ses conclusions n°4, la société GLV IMMOBILIER SYNDIC demande au Tribunal de : Par application des articles 750-1, 50, 700 du Code de procédure civile ainsi que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, * Déclarer et juger irrecevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] en sa demande * Prononcer la nullité de son assignation en date du 2 décembre 2025 * Déclarer et juger le Syndicat de Copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté et agissant par son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes telles que dirigées à l'encontre de la société GLV IMMOBILIER SYNDIC * Le débouter de ses demandes, fins et conclusions * Reconventionnellement, le condamner à payer à la SARL GLV IMMOBILIER SYNDIC la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts * Le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles * Le condamner en tous les frais et dépens. L'affaire a été plaidée à l'audience du 16 juin 2026 et mise en délibéré au 16 septembre 2026 par mise à disposition au Greffe.

MOYENS DES PARTIES

1 - Pour le Syndicat des copropriétaires : A - A titre liminaire, sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires : Aux termes de l'article 750-1 du Code de procédure civile, les demandes du Syndicat des copropriétaires n'ont pas à être soumises préalablement à une conciliation, à une médiation ou à une procédure participative. B - A titre principal, sur la restitution des sommes de 25 556,90 € : Les sommes prélevées le 4 septembre 2024 de : * 17 996,90 € TTC, honoraires restant dus du 4 septembre 2024 jusqu'au 16 janvier 2027, * 7 560,00 € TTC, honoraires de 1,50 % pour suivi des travaux de climatisation, doivent être remboursées car ne correspondant à aucune prestation. S'agissant d'une résiliation pour inexécution suffisamment grave qu'elle détaille, conformément à l'article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, l'indemnité de résiliation n'est pas motivée. Le Syndic GLV n'a pas suivi les travaux de climatisation postérieurs à la résiliation. La somme est prélevée sans autorisation après la résiliation de son mandat. Le Syndic GLV s'est fait justice luimême. C'est un abus de confiance. Ces deux prélèvements ne sont pas justifiés par des factures. En réponse aux prétentions du Syndic GLV, le Syndicat des copropriétaires avance que : * La résiliation du mandat est la suite du vote des copropriétaires (résolution n°4) lors de l'assemblée du 3 septembre 2024 à laquelle le Syndic GLV a participé. Le mandat a pris fin à cette date ; * Le Syndic GLV n'a pas suivi la gestion de la copropriété et la surveillance des travaux postérieurement à cette date ; * Le nouveau syndic est autorisé à agir en justice par la résolution numéro 23 de l'assemblée des copropriétaires du 24 juin 2025 ; Après avoir détaillé les inexécutions graves, le Syndicat des copropriétaires rappelle que les Syndics ont une obligation renforcée d'information et de conseil qui ne leur permet pas de se défausser de leur responsabilité ; Le préjudice moral est constitué par l'abus de la confiance ; * La résistance abusive du Syndic GLV est constituée par l'absence de remboursement, malgré la mise en demeure du 2 décembre 2025. C - Sur la demande reconventionnelle du Syndic GLV de dommage et intérêts pour procédure abusive : Le Syndicat des copropriétaires soutient que : faire valoir ses droits n'est pas un abus ; le caractère abusif de la présente procédure n'est pas prouvé. 2 - Pour le Syndic GLV : A titre liminaire ; (1) Préalablement, le Syndicat des copropriétaires n'a pas proposé un mode amiable alternatif de règlement du présent différent, conformément aux termes de l'article 750-1 du Code de procédure civile. A ce titre, l'assignation du 2 décembre 2025 est irrecevable. (2) Le Syndicat des copropriétaires ne maintenant pas ses demandes initiales à l'encontre du Cabinet GLV IMMOBILIER PEVELE ET MELANTOIS, la procédure postérieure du 2 décembre 2025 en intervention forcée, visant la société GLV IMMOBILIER Syndic, est infondée et irrecevable et la réinscription de cette procédure est infondée. Sur le fond ; La résiliation n'est pas conforme et le préjudice du Syndic GLV est à indemniser. Le Syndicat des copropriétaires n'a pas respecté les modalités de résiliation du contrat du 30 août 2023 spécifié à l'article 3, reprenant les termes de l'article 18 - VIII de la Loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, notamment : * détailler une inexécution suffisamment grave ; * faire une demande motivée par le conseil Syndical d'inscription de la question de la résiliation à l'ordre du jour de l'assemblée précisant l'inexécution reprochée. A l'assemblée du 3 septembre 2024, la résolution numéro quatre est relative à « l'élection du nouveau syndic » et non à la résiliation par anticipation du mandat du Syndic GLV. Ainsi, les manquements graves du Syndic GLV, indispensables pour motiver la résiliation anticipée de son mandat, ne sont pas détaillés dans la résolution numéro quatre de l'assemblée. Dans ses conclusions, le Syndic GLV conteste sur le fond les graves manquements fondant la résiliation anticipée de son mandat selon le Syndicat de copropriété. Dans ce sens, notamment : * l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes 2023, les budgets prévisionnels et divers devis pour des travaux ; * l'assemblée des copropriétaires du 24 juin 2025 a confirmé postérieurement les travaux votés lors de l'assemblée du 3 septembre 2024. En conséquence, le Syndic GLV peut légitiment percevoir une indemnité pour résiliation sans juste motif de son contrat. Le nouveau Syndic, en qualité de secrétaire, n'ayant pas signé le procès-verbal de l'assemblée du 3 septembre 2024, actant ainsi son entrée en fonction, la 4ème résolution relative à la résiliation n'est pas opposable. Le Syndic GLV n'a pas reçu de lettre de résiliation de son mandat suite à l'assemblée. Son contrat est donc toujours en cours. Le Syndic GLV a prélevé une somme de 7 560 € pour le suivi des travaux de climatisation votés par l'assemblée. Ce prélèvement est conformément à la résolution numéro 24 de l'assemblée. Le Syndic GLV a émis un avoir de 11 204 € motivé par l'annulation du suivi de travaux, votés antérieurement et non effectués. C'est une preuve de sa bonne foi. A titre reconventionnel ; Le Syndic GLV demande une indemnité de 10 000 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire : * Sur l'irrecevabilité en application de l'article 750-1 du Code de procédure civile : Aux termes de l'article 750-1 du Code de procédure civile : « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ». La présente procédure pour le paiement d'une somme de 25 556,90 €, par sa nature, notamment son montant supérieur à 5 000 €, n'est pas soumise à l'obligation d'une tentative de modes alternatifs de résolution des différends. Le Tribunal juge que la prétention du Syndic GLV n'est pas fondée. En conséquence, le Tribunal déboute le Syndic GLV de la présente demande d'irrecevabilité en application de l'article 750-1 du Code de procédure civile. * Sur la demande du Syndic GLV de nullité de l'assignation du Syndicat des copropriétaires du 02 décembre 2025 en intervention forcée de la société GLV IMMOBILIER SYNDIC : Le Syndic GLV fonde sa demande sur les termes de l'article 50 du Code de procédure civile : « Les incidents d'instance sont tranchés par la juridiction devant laquelle se déroule l'instance qu'ils affectent. » Par ailleurs, les termes de l'article 4 du Code de procédure civile précisent que : « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque cellesci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » L'instance à l'encontre de la société CABINET GLV IMMOBILIER PEVELE ET MELANTOIS (n° RG2025025154) a été abandonnée et seule l'instance contre la société GLV IMMOBILIER SYNDIC (assignation en intervention forcée, et demande de jonction, du 2 décembre 2025) a fait l'objet de la réinscription au rôle du sous le n° 2026005981. Dans la présente procédure (n° RG : 2026005981), portant sur la réinscription de l'affaire, dans ses conclusions numéro cinq, le Syndicat des copropriétaires, à titre liminaire, ne demande plus la jonction des affaires. Elle limite sa demande au reversement des indus. En conséquence, le Tribunal déboute la société GLV IMMOBILIER SYNDIC de sa demande de nullité de l'assignation par le Syndicat des copropriétaires en intervention forcée en date du 2 décembre 2025, qui n'est plus fondée et déclare recevable la présente instance. Sur le fond : * Sur la demande du Syndicat des copropriétaires de condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à lui payer la somme de 17 996,90 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des sommes indûment perçues : Aux termes de l'article 18, VIII, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « VIII.- Le contrat de Syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. Lorsque le conseil Syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au Syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu'au cours de la même assemblée le Syndicat des copropriétaires désigne un nouveau Syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat. » Il est rappelé qu'au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence afférente, lorsque l'assemblée générale désigne un nouveau Syndic, dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat en cours, cette décision vaut révocation de l'ancien. Ainsi, à compter du jour de l'extinction de son contrat qui le lie au Syndicat des copropriétaires, quelle que soit la cause de l'extinction, le Syndic cesse de plein droit d'être le représentant du Syndicat des copropriétaires ; il n'a dès lors plus qualité pour intervenir dans la gestion de l'immeuble. Il n'a plus de mandat et ne peut plus prétendre à des honoraires relatifs à l'exécution d'une mission qu'il n'exerce plus. Le nouveau Syndic VACHERAND ayant été nommé, et son entrée en fonction étant actée au 4 septembre 2024 conformément aux termes de la résolution numéro 4 de l'Assemblée du 3 septembre 2024, elle entraîne nécessairement la révocation du Syndic GLV. A compter de cette nomination, et en tous cas à compter du 4 septembre 2024, le Syndic GLV ne pouvait plus accomplir aucun acte au nom de la copropriété, donc aucun paiement en date du 4 septembre, et ne pouvait s'opposer à sa révocation ni réclamer le paiement des honoraires qui auraient été dus jusqu'à la date de fin prévue initialement de son contrat : le 16 janvier 2027. En conséquence, le Tribunal condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Lille la somme de 17 996,90 € en remboursement des sommes indûment perçues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024, conformément aux termes de l'article 1231-7 du Code civil. Le Tribunal ordonne la capitalisation des intérêts, conformément aux termes de l'article 1343-2 du Code civil. * Sur la demande du Syndicat des copropriétaires de condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à lui payer la somme de 7 560 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des sommes indûment perçues : Se fondant sur les termes des articles 1231 et 1217 du Code civil, le Syndicat des Copropriétaires demande le remboursement des honoraires relatifs aux travaux de climatisation qu'il prétend indûment perçus par le Syndic GLV. Au cas présent, ces travaux de climatisation n'avaient pas débuté à la date de la résiliation et le Syndic GLV ne justifie pas d'une prestation en contrepartie du prélèvement. Dès lors, cette somme est indûment perçue. En conséquence, le Tribunal condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Lille la somme de 7 560 € en remboursement des sommes indûment perçues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024, conformément aux termes de l'article 1231-7 du Code civil. Le Tribunal ordonne la capitalisation des intérêts, conformément aux termes de l'article 1343-2 du Code civil. Sur la demande du Syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour un montant de 2 000 € en réparation de son préjudice moral : Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, des dommages et intérêts peuvent toujours s'ajouter aux sanctions décidées par le Tribunal pour mauvaise exécution du contrat. Pour faire prospérer sa demande, le Syndicat des copropriétaires doit prouver une faute, un préjudice moral indemnisable et un lien de causalité entre ces deux éléments. Au cas présent, le Syndicat des copropriétaires, au-delà de la simple affirmation « d'une perte de confiance », ne prouve pas la réalité d'un préjudice moral. En conséquence, le Tribunal déboute le Syndicat des copropriétaires de condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. * Sur la demande du Syndicat des copropriétaires d'une indemnité de 1 500 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive du Syndic GLV : Le Syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les termes de l'article 1240 relatif à la responsabilité extracontractuelle alors qu'au cas présent, le litige est né dans un cadre contractuel. Par ailleurs, le Syndic GLV fait valoir ses droits, ce qui ne constitue pas un abus. En conséquence, le Tribunal déboute le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamner la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive de la société GLV IMMOBILIER SYNDIC. A titre reconventionnel : * Sur la demande reconventionnelle du Syndic GLV d'une indemnité de 10 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive : Aux termes de l'article 56 du Code de procédure civile, toute demande doit contenir, à peine de nullité, « un exposé des moyens en fait et en droit ». En l'espèce, aucune motivation n'est développée par le Syndic GLV. En conséquence, le Tribunal déboute le Syndic GLV de sa demande d'indemnité au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. * Sur les autres demandes : Le Syndicat des copropriétaires ayant dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le Tribunal condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à lui payer la somme de 2 432 €, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le Tribunal rappelle l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile. La société GLV IMMOBILIER SYNDIC, succombant en la présente instance, est condamnée aux entiers frais et dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, vidant son délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Dit recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à l'encontre de la société GLV IMMOBILIER SYNDIC Déboute la société GLV IMMOBILIER SYNDIC de sa demande de nullité de l'assignation du 2 décembre 2025 en intervention forcée Condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de la somme de 17 996,90 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024 Condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de la somme de 7 560 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024 Ordonne la capitalisation des intérêts Condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2 432 € € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile Rappelle que l'exécution provisoire est de droit Condamne la société GLV IMMOBILIER SYNDIC aux entiers frais et dépens, liquidés à la somme de 75,05 € (en ce qui concerne les frais de Greffe) Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions. Signé électroniquement par M. Jacques FRAYSSE Signé électroniquement par Mme Laurence DUBOIS.