Cour d'appel de Paris, 10 janvier 2023, 20/05801

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRET

DU 10 JANVIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05801 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWQO Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2019 -Tribunal de première instance de BOBIGNY - RG n° 11-18-0021 APPELANT Monsieur [V] [S] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Jean marc MARTINVALET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 16 INTIMEE SOCIETE ETC GESTION [Adresse 4] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller François BOUYX, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE M. [V] [S] est propriétaire de deux logements situés [Adresse 3] à [Localité 7] et [Adresse 2] à [Localité 8] dont il avait confié la gestion à l'agence de la gare. Aux termes d'une cession de fonds de commerce, la gestion des logements de M. [S] a été reprise par la société Etc Gestion. Ce gestionnaire avait souscrit un contrat d'assurance des loyers impayés. M. et Mme [K], locataires d'un des deux logements de M. [S], ayant cessé de régler leurs loyers, le bailleur a saisi le juge des référés, lequel les a condamnés par ordonnance du 7 novembre 2006 à verser la somme de 7 144,01 euros avec intérêts au taux légal, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion des locataires et autorisé les locataires à régler leur dette en 24 mensualités de 150 euros avec suspension du jeu de la clause résolutoire. Les locataires ont été expulsés au mois de septembre 2014. Au mois juillet 2016, M. [S] a demandé à l'entreprise Etc Gestion de lui remettre l'ensemble des comptes se rapportant aux deux immeubles gérés sur la période du 1er janvier 2007 au 15 juillet 2016. Considérant que le gestionnaire lui avait imputé des sommes qui n'auraient pas dû rester à sa charge, M. [S] a fait assigner l'entreprise Etc Gestion devant le tribunal d'instance de Bobigny par acte d'huissier du 26 juillet 2018 afin d'obtenir sa condamnation à lui verser 4 904,87 euros au titre des sommes indûment perçues, 2 482,78 euros au titre de la perte de chance d'être indemnisé par la compagnie d'assurance et 1 214 euros au titre du remboursement des frais de location. Par jugement du 14 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Rejette l'exception de nullité soulevée par l'entreprise Etc Gestion, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par l'entreprise Etc Gestion, Déboute M. [S] de ses prétentions, Condamne M. [S] à payer à l'entreprise Etc Gestion la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, Condamne M. [S] aux dépens. Le 30 mars 2020, M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2021, il demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Bobigny en date du 14 novembre 2019, et statuant à nouveau, - condamner l'entreprise Etc Gestion à payer à M. [S] la somme de 4 904,87 euros en remboursement des sommes indûment perçues, - condamner l'entreprise Etc Gestion à payer à M. [S] la somme de 3 042,78 euros au titre de la perte de chance d'être indemnisé par la compagnie d'assurance, - condamner l'entreprise Etc Gestion à payer à M. [S] la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Etc Gestion aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2020, l'entreprise Etc Gestion demande à la cour de : - débouter purement et simplement M. [S] de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - ce dernier succombant, le condamner à payer à l'entreprise Etc Gestion la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - lui laisser la charge des entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.

SUR CE,

Considérant que M. [S] critique le jugement entrepris en ce qu'il a refusé de faire droit à sa demande de condamnation la société Etc Gestion à lui verser la somme de 2 482 euros correspondant à l'impayé des loyers dû par les locataires d'un montant de 1 291,29 euros ainsi que les régularisations des charges 2011 et 2013, respectivement de 598,03 et 594,46 euros, soit une somme globale de 2 482,78 euros ; que l'appelant estime en outre que le cabinet Etc Gestion n'a effectué aucune démarche pour récupérer les frais de l'expulsion du locataire pour un montant de 4 904,87 euros alors que ces frais étaient couverts par l'assureur ; qu'enfin il reproche au gestionnaire de ne pas avoir transmis à l'assureur les éléments relatifs aux dégradations à la sortie des locataires ainsi que les frais qu'il a engagés à cet égard et d'avoir déduit de la somme due le dépôt de garantie ; Que M. [S] fait également valoir que l'assureur l'a mis en demeure de lui rembourser la somme de 5 946,68 euros en raison des fautes de gestion de la société Etc Gestion ; Considérant que le gestionnaire fait valoir que M. [S] a en réalité perçu à la fois la somme de 6 937,97 euros ( 6 979, 79 - 41,82) versée par l'assureur et les sommes versées par les locataires ; Qu'à l'appui de cette affirmation il verse aux débats une pièce n°1 correspondant à un rapport de gérance pour l'année 2006, du 1er janvier au 31 décembre, sur lequel figure à la rubrique «recettes» cette somme ainsi que plusieurs sommes d'un montant total de 3 817,38 euros sous les intitulés «quittances» datées des mois d'avril à septembre 2005 ; Considérant qu'est également versé aux débats par l'appelant un décompte détaillé commençant le 1er janvier 2007 établit par le gestionnaire, sur lequel figure au 1er janvier 2007 un «report à nouveau» au 1er janvier 2007 de 6 483,60 euros au débit du compte ; que cette somme ne figure plus sur le décompte versé aux débats par l'intimée en pièce n°20 ; Considérant que force est de constater que les décomptes établis par le gestionnaire sont empreints d'une incontestable confusion ; qu'en effet certains portent manifestement sur les deux locations des deux biens appartenant à M. [S], puisque figurent des noms de personnes -[N] [U] ou [L] [X] - dont il n'est pas précisé à quel titre ces personnes sont concernées par la location litigieuse ; Qu'en outre, le gestionnaire affirme que le bailleur aurait perçu à la fois la somme versée par la compagnie d'assurance et celles versées par les locataires, tout en indiquant dans son courriel du 16 mars 2015 qu'après déduction du dépôt de garantie, les locataires restent redevables d'une somme de 1 291,29 euros outre des charges pour les années 2011 et 2013, ce qui porterait le montant de la dette locative à la somme de 2 482 euros ; Considérant que le gestionnaire n'apporte aucune information sur les raisons pour lesquelles l'assureur n'aurait pas pris en charge ce qui constituait des loyers et charges, alors pourtant qu'il n'est pas contesté, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, que les justificatifs de ces charges avaient été communiqués à l'intimée ainsi qu'il le mentionne dans son courriel ; que par ailleurs, le mandataire affirme que les régularisations de charges ont été réclamées aux locataires en se référant à un avis d'échéance en juin 2014, lequel n'est pas versé aux débats ; Considérant en outre que le mandataire du bailleur a intégré au crédit du compte du locataire l'intégralité du dépôt de garantie alors que le procès-verbal de constat du logement réalisé le 23 septembre 2014, après l'expulsion des locataires, montre son mauvais état notamment de la douche, dont les joints sont absents et certains carreaux décelés, et de la cuisine ; Que, contrairement à ce que soutient l'intimée, la somme de 600 euros payée par l'appelant pour remettre en état cette douche et le carrelage de la cuisine pouvait légitimement venir en déduction du dépôt de garantie, l'état de cette douche excédant manifestement ce qui pouvait être attendu d'un usage normal, même pendant dix ans, alors surtout que la réfection des joints appartient à la catégorie des réparations locatives ; Qu'ainsi, la demande tendant à la réparation de sa perte de chance d'être indemnisé par l'assureur, formée par M. [S] fondée sur les manquements par la société Etc Gestion à ses obligations contractuelles en sa qualité de mandataire gestionnaire de son bien, doit être accueillie ; Considérant néanmoins cette demande de réparation de la perte de chance ne peut être fixée à la totalité du préjudice évalué à 3 082,78 euros, observation étant faite que M. [S] sollicite dans ses écritures la somme de 3 042,78 euros sans que la cour soit en mesure d'apprécier s'il s'agit d'une erreur matérielle ou de la prise en compte du régime juridique de la réparation d'une perte de chance ; Qu'au regard de la nature des sommes qui n'ont pas fait l'objet d'indemnisation par l'assureur, c'est à dire des loyers, indemnités d'occupation, charges et réparations de dégradations locatives, la réparation de cette perte de chance peut être évaluée à 2 500 euros ; Considérant s'agissant de la demande de remboursement de la somme de 4 904,87 euros correspondant à des honoraires et frais d'avocat et d'huissier, ce n'est pas sans une certaine mauvaise foi que l'intimée estime que le montant réclamé n'est pas justifié en l'absence de décompte d'huissier ou facture d'avocat, alors qu'il résulte des pièces n°11 de l'appelant et 20 versée par l'intimée, que ces sommes ont été réglées par la société Etc Gestion depuis le compte de M. [S] ; Que M. [S] reproche à son mandataire de ne pas avoir fait prendre en charge par son assureur ces frais alors que celui-ci avait accepté de rembourser des frais d'huissier en 2006 et 2007 comme en justifie le décompte adressé par courriel du 16 février 2018 par l'assureur ( pièce n°12 de l'appelant) et conformément à l'annexe du contrat d'assurance souscrit par le mandataire ( pièce n°2) ; Que c'est en vain que le gestionnaire reproche à son mandant de ne pas avoir actionné son propre assureur alors que celui-ci réglait les cotisations correspondant aux primes de l'assurance souscrite par la société Etc Gestion pour les frais de procédure engagés dans le cadre de la location du logement loué à M. et Mme [K] ; qu'il appartenait en effet au mandataire gestionnaire de cette location de formuler auprès de l'assurance souscrite pour le compte du bailleur l'indemnisation de ses frais ; qu'en s'en abstenant, il commis une faute dans l'exécution de son mandat ; Que le préjudice est égal au montant de ces frais et honoraires dont le remboursement n'a pas été demandé à l'assureur, soit la somme de 4 904,87 euros ; Considérant que le jugement sera infirmé ; que la société Etc Gestion sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à M. [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR , statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne la société Etc Gestion à verser à M. [V] [S] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice caractérisé par une perte de chance, - Condamne la société Etc Gestion à verser à M. [V] [S] la somme de 4 904,87 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la faute commise quant aux frais et honoraires de procédure, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne la société Etc Gestion à verser à M. [V] [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la société Etc Gestion aux dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Le Greffier Le Président