Tribunal judiciaire de Paris, 15 septembre 2026, 25/05291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : Me BROQUET Copie exécutoire délivrée à : Me HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/05291 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7666 N° MINUTE : 2/2026 JUGEMENT rendu le mardi 15 septembre 2026 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIVP dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEURS Monsieur [R] [Z] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Stéphane BROQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0023 Madame [G] [E] demeurant [Adresse 2] comparante en personne, assistée de Me Stéphane BROQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 juin 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 15 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/05291 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7666 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 11 octobre 2004 à effet du 15 octobre 2004, la société [Adresse 3] a consenti un bail d'habitation à M. [R] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4]-droite à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1309 euros et d'une provision pour charges de 61 euros. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] est venue aux droits du bailleur le 2 avril 2010. Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [R] [Z] un commandement de payer la somme principale de 7894,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [Z] le 15 janvier 2026. Mme [G] [E], également locataire au sein du même immeuble, occupe le logement de M. [R] [Z]. Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné M. [R] [Z] et Mme [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A TITRE PRINCIPAL, PRONONCER la résiliation du bail liant la RIVP à M. [Z], A TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant la RIVP à M. [Z], à la date du 7 mars 2025, EN TOUT ETAT DE CAUSE, ORDONNER l'expulsion de M. [Z] et Mme [E] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 5], avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre s'il échet, CONDAMNER M. [Z] à verser à la RIVP la somme de 4.737,26 euros, sauf à parfaire, représentant l'arriéré des loyers, charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure, CONDAMNER in solidum M. [Z] et Mme [E] à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si les baux s'étaient poursuivis, augmenté des taxes, charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, CONDAMNER in solidum M. [Z] et Mme [E] à lui payer une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Initialement appelée à l'audience du 8 décembre 2025, l'affaire a été deux fois renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour être retenue à l'audience du 19 juin 2026. À l'audience du 19 juin 2026 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l'exécution provisoire : RECEVOIR la RIVP en son acte introductif d'instance et l'y déclarer bien fondée, DEBOUTER M. [R] [Z] et Mme [G] [E] de l'ensemble de leurs demandes A TITRE PRINCIPAL, PRONONCER la résiliation du bail liant la RIVP à M. [Z], A TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant la RIVP à M. [Z], à la date du 7 mars 2025, EN TOUT ETAT DE CAUSE, ORDONNER l'expulsion de M. [Z] et Mme [E] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 5], avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre s'il échet, CONDAMNER M. [Z] à lui verser la somme de 1.440,89 euros, sauf à parfaire, représentant l'arriéré des loyers, charges au 10 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,CONDAMNER in solidum M. [Z] et Mme [E] à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si les baux s'étaient poursuivis, augmenté des taxes, charges diverses et courantes à compter de la date de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, CONDAMNER in solidum M. [Z] et Mme [E] à lui payer une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [R] [Z] et Mme [G] [E], respectivement représenté et assistée de leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, ne soulèvent plus la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l'assignation au préfet et demandent : IN LIMINE LITIS, DIRE ET JUGER prescrite l'action de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] fondée sur l'inoccupation et la permutation, À TITRE PRINCIPAL, DÉBOUTER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail de M. [Z], à son expulsion et à la condamnation solidaire de M. [Z] et Mme [E],DIRE ET JUGER que la RIVP a tacitement renoncé à se prévaloir de la permutation d'appartements depuis novembre 2018 et est irrecevable à l'invoquer à titre de grief,À TITRE SUBSIDIAIRE, ACCORDER à M. [Z] un délai de départ de 3 ans pour quitter les lieux, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. Il a été sollicité de la bailleresse qu'elle produise un décompte continu du solde locatif pour la période concernée, ce qu'elle a fait par RPVA le 19 août 2026.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la demande de résiliation du bail Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Enfin, l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ». Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] demande à titre principal que soit prononcée la résiliation du bail en raison de la dette locative. Elle a produit en cours de délibéré un décompte unique et continu pour la période du 24 mai 2023 au 31 juillet 2026. Ce décompte sera arrêté à la date de l'audience dans le respect du principe du contradictoire. Il en ressort qu'à cette date la dette locative était effectivement apurée. La demanderesse sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de la dette locative. Cependant, il en résulte également qu'à compter du mois de mai 2023 s'est créé un impayé représentant plusieurs mois de loyers. Malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 7 janvier 2025, M. [R] [Z] n'a pas entièrement réglé la dette locative de 7894,04 euros qui y était mentionnée. La délivrance de l'assignation n'a pas davantage permis le règlement de la dette qui n'a été soldée que le 30 septembre 2025. Un impayé est a à nouveau apparu au mois de janvier 2026 jusqu'en mars puis au mois d'avril 2026. M. [R] [Z] n'a aucunement contesté devoir ces sommes. La gravité de ces manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 est applicable à l'acquisition de la clause résolutoire et non à la résiliation judiciaire (au demeurant sauf procédure de surendettement, la loi n'impose pas au juge d'accorder des délais de paiement). La consultation des sites JUDILIBRE, LEGIFRANCE et l'intranet de la cour de cassation n'a pas permis d'identifer la décision de cette dernière que les défendeurs ont citée sans la produire. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse de résiliation du bail, à la date de l'assignation, pour manquement du locataire à son obligation de règlement du loyer. Dans la mesure où il est fait droit à cette demande, il n'y a pas lieu d'examiner les faits tenant à la permutation des logements entre M. [R] [Z] et Mme [G] [E] et la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les défendeurs. Il convient d'ordonner à M. [R] [Z] ainsi qu'à tous les occupants de son chef dont Mme [G] [E] de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la bailleresse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cette mesure d'expulsion n'est manifestement pas disproportionnée au regard des circonstances de l'espèce, l'impayé locatif représentant plusieurs mois de loyers ayant été constant durant plus de deux années malgré commandement de payer et assignation. L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 décembre 2015, n°14-22.754 ne porte ni sur les faits d'espèce ni sur l'application de l'article 8 de la CESDH. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande de délai de M. [R] [Z] pour libérer les lieux Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, M. [R] [Z] sollicite un délai de trois ans pour libérer les lieux. Il convient de relever que le délai maximal est d'un an. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] s'y oppose. M. [R] [Z] n'a pas justifié de sa situation personnelle et financières de sorte qu'il ne justifie d'aucune difficulté qui entraverait la recherche de logement. Il n'a pas réglé le loyer durant plus de deux ans sans s'en expliquer. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai pour libérer les lieux. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il est acquis que Mme [G] [E] occupe le logement de M. [R] [Z]. Il convient en conséquence de les condamner in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [R] [Z] et Mme [G] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Ils seront en outre ondamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, PRONONCE la résiliation, à la date du 6 mai 2025, du bail d'habitation conclu le 11 octobre 2004 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d'une part, et M. [R] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ; ORDONNE à M. [R] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Mme [G] [E] les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Mme [G] [E] avec l'assistance de la force publique, DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de la dette locative ; CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [G] [E] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [G] [E] aux dépens de l'instance ; CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [G] [E] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,