Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 octobre 2024, 24/00927

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX03] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/00927 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYN5 Minute : 24/01075 Société RATP HABITAT Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Monsieur [M] [Z] Madame [O] [G] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT-GUYOD Antoine Copie délivrée à : M. [Z] [M] Mme [G] [O] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : Société RATP HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4] représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [O] [G], demeurant [Adresse 1] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrats en date des 30 août 2010, 8 octobre 2010 et 1er mars 2018, la société anonyme d'HLM RATP Habitat, anciennement dénommée Logis Transports, a donné à bail à M. [M] [Z] et Mme [O] [G] un local à usage d'habitation et trois emplacements de stationnement situés au [Adresse 1] [Adresse 1], emplacements de stationnement 622 et 642). Des loyers étant demeurés impayés, le 4 septembre 2023, la société anonyme d'HLM RATP Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 457,16 euros visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner M. [M] [Z] et Mme [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024. A cette date, la société anonyme d'HLM RATP Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de M. [M] [Z] et Mme [O] [G] ; - le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; - et la condamnation solidaire de M. [M] [Z] et Mme [O] [G] : - au paiement de la somme actualisée de 1 977,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens. Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute qu'un supplément de loyer a été facturé pour l'année 2023 au vu des revenus déclarés par les locataires et précise que, suite au classement des lieux en quartier prioritaire de la ville en 2024, aucun surloyer ne pouvait à nouveau être réclamé. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts. M. [M] [Z] et Mme [O] [G] comparaissent. Ils expliquent qu'ils ont, en raison de l'erreur commise par leur bailleur, subi un préjudice moral du fait d'avoir été considérés comme des mauvais payeurs pendant des années et d'avoir rencontré des troubles du sommeil. Ils font valoir que l'erreur consiste en un mauvais calcul du surloyer qu'ils affirment n'avoir jamais réglé. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Ils sollicitent également l'indemnisation de leur préjudice à hauteur de 15 000 euros. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail A - Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société anonyme d'HLM RATP Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. B - Sur le bien fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les baux conclus les 30 août 2010, 8 octobre 2010 et 1er mars 2018 contiennent une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 4 457,16 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail. Le décompte produit aux débats mentionne que les locataires ont effectué un règlement de 3 000 euros le 6 septembre 2023 et un règlement de 1 605 euros le 16 octobre 2023. En conséquence les causes du commandement de payer délivré le 4 septembre 2023 ont été apurées et la demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que les locataires restent devoir la somme de 1 977,06 euros à leur bailleur, soustraction faite des frais de poursuite. Cette somme représente moins de quatre échéances contractuelles. Il apparaît donc que l'inexécution constatée n'est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation du bail sera rejetée. Les demandes aux fins d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation à une indemnité d'occupation, devenues sans objet, seront également rejetées. II - Sur la demande de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [M] [Z] et Mme [O] [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (156,56€), la somme de 1 977,06 euros à la date du 1er juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte. Le bail contient une clause de solidarité en son article 6. M. [M] [Z] et Mme [O] [G] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1 977,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". En l'espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [M] [Z] et Mme [O] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. IV - Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". En l'espèce, un surloyer a été facturé pour l'année 2023 au vu de l'avis d'imposition sur les revenus de l'année 2021 des locataires dont les revenus ont dépassé les plafonds réglementaires. Ce surloyer a été partiellement réglé par les locataires au cours de l'année 2023. Aucun surloyer n'a été facturé pour l'année 2024 du fait du classement des lieux loués dans la liste des quartiers prioritaires de la ville par le décret numéro 2023-1314 du 28 décembre 2023. De ces éléments, il n'apparaît pas que la société anonyme d'HLM RATP Habitat a commis une erreur dans le calcul du surloyer. M. [M] [Z] et Mme [O] [G] ne démontrent donc pas que la société anonyme d'HLM RATP Habitat a commis une faute. En conséquence, leur demande de réparation du préjudice sera rejetée. V - Sur les mesures de fin de jugement M. [M] [Z] et Mme [O] [G], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM RATP Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : REJETTE les demandes de constatation et de prononcé de la résiliation des baux conclus les 30 août 2010, 8 octobre 2010 et 1er mars 2018 entre la société anonyme d'HLM RATP Habitat et M. [M] [Z] et Mme [O] [G] concernant le local à usage d'habitation et les trois emplacements de stationnement situés au [Adresse 1] [Adresse 1], emplacements de stationnement 622 et 642) ; REJETTE, en conséquence, les demandes d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation à une indemnité d'occupation formées par la société anonyme d'HLM RATP Habitat ; CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [O] [G] à payer à la société anonyme d'HLM RATP Habitat la somme de 1 977,06 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 ; AUTORISE M. [M] [Z] et Mme [O] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 150 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ; REJETTE la demande de réparation du préjudice moral formée par M. [M] [Z] et Mme [O] [G] ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [M] [Z] et Mme [O] [G] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024. LE GREFFIER LE JUGE