Tribunal judiciaire d'Orléans, 13 juillet 2026, 25/05538

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026 Minute n° : N° RG 25/05538 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKMS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEURS : Madame [A] [S], demeurant [Adresse 2] représentée par M. [V] [S] (Conjoint) muni d'un pouvoir spécial Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 2] comparant en personne A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

La SA SCALIS a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 26 novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 477,83 euros, hors charges. Le 19 mai 2025 la SA SCALIS a fait délivrer à Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 302,92 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2025. La SA SCALIS a fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 30 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] à payer à la SA SCALIS à compter de la résiliation du bail, des indemnités d'occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] au paiement de la somme de 2 451,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer les loyers, sur 1 302,92 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus ;condamner in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locative, reçu au greffe avant l'audience, n'a apporté aucun élément utile, les locataires ne s'étant pas présentés au rendez-vous. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026. A l'audience, la SA SCALIS, représentée par son avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 101,15 euros hors frais de procédure. Elle a indiqué qu'il y avait des règlements irréguliers et elle a maintenu l'ensemble de ses demandes. Monsieur [V] [S] a comparu et a représenté avec pouvoir Madame [A] [S]. Il a indiqué que le logement n'était pas isolé et que des travaux avaient commencé en 2025. Il a indiqué avoir fait les travaux car SCALIS n'avait pas accepté de les faire. Il a indiqué souhaiter déduire le coût des travaux, qu'ils estimait à 3 000 euros de sa dette. Il n'était pas en mesure de produire des factures concernant les travaux réalisés. Il a demandé la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il a précisé avoir retrouvé un emploi depuis la veille et percevoir 1 500 euros par mois, sin épouse percevant quant à elle 1 300 euros par mois. Il a ajouté avoir 4 enfants de 7 à 20 ans et avoir d'autres crédits en cours avec des mensualités de 240 euros et 165 euros. La SA SCALIS a précisé que les travaux avaient été effectué par ses soins et que le logement était habitable. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point. La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande de résiliation Sur la recevabilité : L'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. En l'espèce, la SA SCALIS justifie d'une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 21 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l'assignation du 30 juillet 2025 est donc respecté. L'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la SA SCALIS justifie d'une notification de l'assignation à la préfecture le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 avril 2026. La demande est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Le 19 mai 2025, la SA SCALIS a fait délivrer à Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 302,92 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, ladite somme n'a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025. Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation : En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L'article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif. L'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la SA SCALIS produit aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 mars 2026, Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] lui sont redevables de la somme de 2 863,90 euros, soustraction faite : des frais de procédure relevant des dépens, des frais prélevés au titre de « Abonn Cpt Télé-Relève » dont la cause n'est pas identifiée et qui ne sont au demeurant pas justifiés. du solde antérieur au 30 novembre 2024 dont il n'est pas justifié Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] seront donc solidairement condamnés à payer 2 863,90 euros à la société bailleresse au titre des loyers et charges impayés au 23 mars 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande de déduction de la dette des travaux effectués : Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, les locataires ont sollicité lors de l'audience la déduction des travaux qu'ils ont réalisés de la dette qu'ils doivent à la SA SCALIS. En effet, les locataires ont indiqué à l'audience que le logement n'est pas isolé et avoir commencé les travaux en 2025.Toutefois, Monsieur [V] [S] n'apporte pas la preuve de la réalisation de ces travaux, dont la réalisation par ses soins est contestée en demande. Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle ainsi formée. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l'espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire. La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] ont repris le paiement du loyer courant avant l'audience. De plus, les déclarations de Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] à l'audience sur leur situation personnelle et financière permettent de considérer qu'ils sont en mesure de régler leur dette locative. En conséquence, le montant des mensualités sera fixé à 100 euros par mois pendant 29 mois, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas : Il sera ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA SCALIS. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie. En l'espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. » En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SA SCALIS recevable en son action CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 26 novembre 2020 entre la SA SCALIS et Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S], portant sur un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies depuis le 22 juillet 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] à payer à la SA SCALIS la somme de 2 863,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mars 2026 ; euros à la société bailleresse. DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant ajuster pour solder la dette ; DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 août 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la société bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] seront solidairement condamnés à verser à la SA SCALIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [A] [S] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée La greffière, La juge des contentieux de la protection,