Tribunal judiciaire de Lyon, 28 avril 2026, 23/05519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 10 cab 10 H N° RG 23/05519 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YGT6 Jugement du 28 avril 2026 Grosse à : Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP - 692 Maître Mélanie ELETTO - 2121 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 28 avril 2026 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant, Après que l'instruction eut été clôturée le 02 juin 2025, et que la cause eut été débattue à l'audience publique du 20 janvier 2026 devant : Delphine SAILLOFEST, Président, siégeant en formation Juge Unique, Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier, Et après qu'il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l'affaire opposant : DEMANDERESSE S.A.S. OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON DEFENDEUR Monsieur [Q] [D] né le 03 Janvier 1985 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 1993, Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à l'Office Hôtelier du Logement Etudiant (ci-après OHLE) un local situé [Adresse 3] à [Localité 2], soit un lot à usage d'habitation de 17,50 m² environ numéroté 190 au sein d'une résidence étudiante dénommée le PRADO, pour un loyer annuel TTC hors charges de 16.894 Frs. Monsieur [D] vient aux droits de Monsieur et Madame [B] pour avoir fait l'acquisition du bien immobilier donné à bail par acte authentique du 18 janvier 2008. Par acte extra-judiciaire signifiée le 16 janvier 2020, monsieur [D] a donné congé à l'OHLE sans offre de renouvellement avec paiement d'une indemnité d'éviction. L'OHLE a répondu par courrier du 4 mars 2020 en faisant savoir qu'il prenait acte de la décision de son bailleur et qu'il entendait exercer son droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction. L'OHLE a alors saisi le juge des référés d'une demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Par ordonnance de référé du 30 mai 2022, Monsieur [Z] a été désigné en qualité d'expert, avec pour mission de proposer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société OHLE, ainsi que de proposer une valeur d'indemnité d'occupation. L'expert a déposé son rapport définitif le 27 mars 2023. Les parties n'étant pas parvenues à un accord dans le prolongement de ce rapport, telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 31 juillet 2023, la sas L'OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) a fait citer son bailleur Monsieur [Q] [D] devant le tribunal judiciaire de LYON en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 26 septembre 2024, l'Office Hôtelier du Logement Etudiant (O.H.L.E) sollicite qu'il plaise :

Vu les articles

L 145-14 et suivants du Code de commerce, Vu l'article L 145-28 du Code de commerce, Vu les pièces versées au débat dont la liste ci-après, DIRE que par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 16 janvier 2020, le bail a pris fin le 31 juillet 2020 à minuit. FIXER à la somme globale de 14.543 € le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [D] à la société OHLE, qui se décompose ainsi : - Valeur du fonds de commerce : 12.309 €, - Indemnité de remploi : 1.002 €, - Indemnité de trouble commercial : 232 €, - Indemnité de déménagement : 1.000 €. DIRE que la société OHLE est redevable à l'égard de Monsieur [D] d'une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2020. FIXER le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 3.405 €, outre taxes et charges. CONDAMNER Monsieur [D] à payer à la société OHLE la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise. Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 20 février 2025, Monsieur [Q] [D] sollicite qu'il plaise : Vu les articles 145-14 et suivants du Code de commerce, Vu les pièces versées aux débats, DIRE Monsieur [D] recevable et bien fondé en ses demandes. Y faisant droit, FIXER le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 12.450 euros. FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société OHLE à Monsieur [D] à la somme annuelle de 3.906,12 euros hors taxes et hors charges à compter du 31 juillet 2020 et CONDAMNER la Société OHLE à procéder à son règlement. CONDAMNER la Société OHLE à payer à Monsieur [D] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la Société OHLE aux entiers dépens de l'instance y incluant le coût de l'expertise. La clôture de la procédure a été prononcée le 02 juin 2025, l'affaire fixée pour plaider à l'audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026, avant d'être prorogée au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'indemnité d'éviction Sur le principe du droit à indemnité d'éviction Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. En l'espèce, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2020, Monsieur [D] a dénoncé le bail la liant à la société OHLE pour le 31 juillet 2020, lui donnant congé sans offre de renouvellement. Ce congé était assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction, en application des dispositions susvisées. Il sera dit que le bail a pris fin le 31 juillet 2020 à minuit par l'effet du congé sans offre de renouvellement. Sur le montant de l'indemnité d'éviction Le deuxième alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Sur l'indemnité principale Il n'est pas discuté que le fonds de commerce exploité par la société OHLE n'est pas transférable. Il y a lieu en conséquence d'indemniser la perte totale de ce fonds par la détermination d'une indemnité de remplacement correspondant à sa valeur marchande. Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, l'expert propose à juste titre de retenir la moyenne de deux méthodes soit la méthode classique dite « des barèmes professionnels » consistant à fixer cette valorisation en se basant sur le chiffre d'affaires hors taxes, méthode conforme aux usages professionnels du secteur, en appliquant à la moyenne de chiffre d'affaires des trois dernières années connues un coefficient multiplicateur et la méthode de l'excédent brut non retraité. Il explique en effet que la méthode utilisée pour les hôtels meublés n'est pas adaptée puisque dans une résidence étudiante, la majorité du chiffre d'affaires est générée par les loyers, la masse salariale étant très réduite et les studios étant loués à l'année aux étudiants. Ainsi, la moyenne du chiffre d'affaires sur les trois dernières années connues 2019/2020/2021 s'élève à 982 950 €, ce qui représente par logement 6 221 €, la résidence comptant 158 logements (982 950 : 158) L'expert, par un raisonnement pertinent que le tribunal adopte, a proposé d'affecter à ce montant un coefficient multiplicateur s'établissant, selon les usages du secteur et les caractéristiques propres du fonds, à 2,5. Il s'est également précisément expliqué sur le fait qu'il retenait un coefficient de 6 pour la méthode de l'excédent brut d'exploitation. Il a précisé qu'il est d'usage d'appliquer un coefficient compris entre 3 et 8 compte tenu du bon emplacement de la résidence et qu'il appliquait un coefficient de 6 correspondant à un quartier où sont regroupées la plupart des facultés. Il a donc plutôt retenu la fourchette haute et a rappelé que l'échelle de 9 à 14 proposée par le preneur est beaucoup trop élevée. Retenant un excédent brut d'exploitation par appartement de 746,46 € (353 822 € (EBE cumulés de 2019/2020/2021) / 3 = 117 941€/158 logements = 746 ,46 €) auquel il a appliqué un coefficient de 6, l'expert a arrêté un EBE par appartement de 4 478,76 €. La moyenne de ces deux méthodes dégage une valeur de 10 016 € à laquelle il convient d'appliquer une majoration estimée à 2%, pour tenir compte de la perte de rentabilité générée par l'obligation de maintenir les services para-hôteliers pour un nombre réduit de lots. L'expert propose donc une indemnité principale après majoration de 10 216 €. Contrairement à ce qui se trouve soutenu par le demandeur, l'expert a parfaitement pris en compte le fait que la résidence bénéficie d'un bon emplacement situé à proximité des transports en commun et de nombreux établissements d'enseignement supérieur et universitaire. Il a souligné qu' « il est évident que dans tous les quartiers étudiants de nombreux commerces s'installent, et c'est le cas dans ce quartier ». Il a donc tenu compte de tous les paramètres, sans que l'on puisse lui faire le grief de ne pas avoir tenu compte des conditions géographiques particulières du bien avec la présence de nombreux commerces, lesquelles n'apparaissent en tout état de cause, pas exceptionnelles. L'indemnité principale sera donc fixée à 10 216 €. Sur le trouble commercial L'expert a justement arrêté la durée du trouble commercial à 15 jours de chiffres d'affaires et l'a calculé sur le chiffre d'affaires arrêté au 31 décembre 2021. Ainsi, le trouble commercial s'établit à 881 654 €/24/158 = 232 €. Sur l'indemnité de remploi Cette indemnité, qui est due au preneur afin de couvrir les frais de recherche pour trouver un local, les frais d'acte et de droits de mutation, n'est contestée ni dans son principe ni dans le taux proposé par l'expert à hauteur de 10 % de l'indemnité principale, qui sera retenu par le tribunal. L'indemnité de remploi sera en conséquence fixée à la somme de 1 002 € (10 216 € x 10%). Sur les frais de déménagement L'expert s'est fondé sur le mobilier présent dans le logement pour estimer les frais de déménagement à une somme forfaitaire de 1 000 €, non discutée. L'indemnité due au titre des frais de déménagement sera fixée en conséquence à 1 000 €. Il ne saurait être fait grief à l'expert de n'avoir pas retenu une quelconque somme au titre des conséquences de la sortie d'un propriétaire sur l'amortissement des coûts d'exploitation, alors qu'il a indiqué qu'au cas d'espèce le calcul représentait 0,0063 %, ce qui n'est pas significatif. En conséquence de tout ce qui précède, l'indemnité d'éviction allouée à la société OHLE s'établit comme suit : - indemnité principale : 10 216 €, - trouble commercial : 232 €, -frais de déménagement : 1 000 €, -indemnité de remploi : 1 002 €, soit un total de 12 450 €. Monsieur [D] sera condamné à payer à la société OHLE la somme de 12 450 € à titre d'indemnité d'éviction. Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. La section 6 comprend notamment l'article L. 145-33, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L'expert a raisonnablement proposé de retenir un loyer de 25 €/m2 rappelant que la résidence propose des studios de 16m2 au prix de 30,25 €/m2. La référence voulue par la demanderesse n'est pas adaptée car correspondant au prix moyen au m2 pour un studio à [Localité 3] et non pas pour un studio dans le même quartier que le bien litigieux. Il convient en conséquence de fixer à la somme annuelle de 3 906,12 €, hors taxes et hors charges le montant de l'indemnité d'occupation due par la société OHLE depuis le 31 juillet 2020 jusqu'à la libération des lieux et ce, en deniers ou quittances valables, afin de tenir compte des éventuels règlements intervenus. Sur les décisions de fin de jugement La société OHLE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et à payer à la somme de 2 500 € à Monsieur [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, DIT que le bail a pris fin le 31 juillet 2020 à minuit par l'effet du congé sans offre de renouvellement ; CONDAMNE Monsieur [Q] [D] à payer à la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) la somme de 12 450 € à titre d'indemnité d'éviction ; FIXE à la somme de 3 906,12 € hors taxes et hors charges par an, le montant de l'indemnité d'occupation que la société OHLE devra régler à Monsieur [Q] [D] à compter du 31 juillet 2020 et jusqu'à libération des lieux et ce, en deniers ou quittances valables ; CONDAMNE la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; CONDAMNE la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE) à payer à Monsieur [Q] [D] une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.