Cour d'appel de Lyon, 13 décembre 2023, 23/00099

N° RG 23/00099 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OWS4 Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ROANNE en référé du 01 décembre 2022 RG : 22/00095 Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 2] C/ S.C.I. SOCIETE CIVILE DE LA [Adresse 6] Société BOUCHERIE VIALLON S.A.S. H.N.I RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre

ARRÊT

DU 13 Décembre 2023 APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SA CABINET GINET, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 396 INTIMEES : SCI DE LA [Adresse 6], S.C.I immatriculée au RCS de ROANNE sous le n° 429664378, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 Ayant pour avocat plaidant Me Jean- Louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE La SAS H.N.I., société par actions simplifiée au capital 1 000 euros immatriculée au RCS de ROANNE sous le numéro 907 803 241 dont le siège social est sis à [Localité 5], [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice Représentée par Me Sylvain SENGEL de la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE La société BOUCHERIE VIALLON ET FILLES, SARL inscrite au RCS de ROANNE sous le n°851 337 618, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 5], représentée par son gérant en exercice audit siège Intimée dans le RG 23/01016 Représentée par Me Pierre- yves LUCCHIARI de la SAS SAS LUCCHIARI, avocat au barreau de ROANNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 24 Octobre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 13 Décembre 2023 Audience tenue par Véronique MASSON-BESSOU, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige : La copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5] est constituée d'un ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments et une cour. Le bâtiment A comporte au rez de chaussée deux locaux commerciaux. La SCI de la [Adresse 6] est copropriétaire, et propriétaire du local commercial n°7 qu'elle louait à la société Boucherie Viallon et Filles, laquelle exerçait une activité de boucherie-charcuterie. Par un avenant du 1er septembre 2021, la destination du local commercial a été modifiée, l'activité étant étendue à une activité complémentaire de restauration rapide sur place et/ou à emporter. Au mois de décembre 2021, le droit au bail de la société boucherie Viallon et Filles a été cédé à la société HNI, laquelle a entrepris d'exercer dans les lieux une activité de fast food-hamburgers. Le 7 mars 2022, la société HNI débutait l'exploitation de son fonds de commerce. Des plaintes étaient formulées par les voisins de la société HNI, arguant de nuisances, essentiellement olfactives. Le 28 avril 2022, la société HNI demandait au syndic de la copropriété de convoquer une assemblée générale exceptionnelle afin d'être autorisée à poser une gaine provisoire aux fins de supprimer les nuisances. Cette autorisation a été refusée par la copropriété. Aux motifs que la nouvelle activité exercée par la société HNI était à l'origine de nuisances, olfactives, sonores et de vibratiles, qu'en outre elle avait posé sur les parties communes une grille sans autorisation de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], par exploit du 26 juillet 2022, a assigné la société HNI et la SCI de la [Adresse 6] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Roanne, au visa de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, aux fins de voir au principal interdire l'activité de restauration Fast-Food dans le lot n°7 de la copropriété, enjoindre sous astreinte à la SCI de la [Adresse 6] et à la société HNI de cesser et de faire cesser toute activité générant des odeurs et toutes autres nuisances dans les parties communes et privatives de l'immeuble, ordonner la suppression de tout aménagement, raccordement et branchement dans les parties communes et ordonner leur remise en état, également sous astreinte. Par ordonnance du 1er décembre 2022, le Juge des référés a : Rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et l'a condamné aux dépens ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le juge des référés a retenu en substance : que le trouble allégué, soit des nuisances olfactives, sonores et vibratiles, était établi par le constat d'huissier du 7 mai 2022 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires ; que pour autant, la société HNI a sollicité l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété pour installer une gaine provisoire permettant de rejeter au niveau de la toiture l'air extrait du local commercial et que l'assemblée générale a refusé de donner cette autorisation ; que dès lors qu'elle a rejeté la demande de travaux de la société HNI qui aurait permis de régler les problèmes de nuisances olfactives, la copropriété n'est pas fondée à invoquer le trouble manifestement illicite dont elle se plaint ; qu'enfin, s'il est avéré qu'une grille d'aération a été posée en façade de l'immeuble, ce qui constitue une modification non autorisée des parties communes, cela ne justifie pas la cessation d'activité demandée, alors que seule une mesure de remise en état aurait été appropriée, laquelle n'a pas été sollicitée par le syndicat des copropriétaires. Par acte régularisé par RPVA le 5 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance de référé du 1er décembre 2022, dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel. Cet appel a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23/00099. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de : Vu l'article 835 du Code de procédure Civile, Infirmer l'ordonnance du Juge des référés Tribunal Judiciaire de Roanne du 1er décembre 2022 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Interdire l'activité de restauration fast-food hamburger dans le lot n°7 de la copropriété ; Enjoindre à la SCI de la [Adresse 6] et à la société HNI de cesser et de faire cesser toute activité générant des odeurs et toutes autres nuisances dans les parties communes et les parties privatives de l'immeuble, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Ordonner la suppression de tout aménagement, raccordement et branchement, dans les parties communes et ordonner leur remise en état sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Condamner la SCI de la [Adresse 6] et /ou solidairement avec la société HNI à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La condamner et/ou solidairement avec la société HNI en tous les dépens. L'appelant expose : qu'auparavant, il n'existait aucune nuisance lorsque le fonds était exploité par la société Boucherie Viallon et filles, et que les nuisances ont débuté lorsque le fonds a été vendu à la société HNI qui y exploite une activité de fast-food ; que le procès-verbal de Constat qu'il a fait dresser le 7 mai 2022 révèle sans conteste que l'exploitation d'une activité de fast food par la société HNI est à l'origine de nuisances olfactives, sonores et vibratiles importantes affectant les parties communes et les appartements ; que par ailleurs, une grille circulaire de ventilation ou d'évacuation a été encastrée par la société H.N.I en façade de l'immeuble de la copropriété, côté rue, à hauteur du local commercial, laquelle n'existait pas précédemment. L'appelant dénonce la violation du réglement de copropriété en ce que : si le lot n°7 peut être affecté à un usage commercial, le réglement de copropriété interdit de nuire aux droits des autres copropriétaires, de nuire à la tranquillité de l'immeuble et en particulier de gêner les voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ; il est établi par le constat d'huissier et des témoignages que l'activité de restauration fast-food, hamburger, génère des troubles olfactifs nuisant aux droits des copropriétaires et à la tranquillité de l'immeuble, enfreignant ainsi les dispositions du règlement de copropriété ; le juge des référés ne pouvait, comme il l'a fait, constater la réalité des nuisances et la démonstration du trouble en infraction avec le règlement de copropriété et ne pas retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite ; si l'assemblée générale de la copropriété a refusé le 16 mars 2022 de donner son autorisation aux travaux demandés par la Société HNI, c'est parce que d'une part les travaux envisagés affectaient les parties communes de l'immeuble, d'autre part parce qu'ils étaient sollicités sans descriptif ni plan, ce qui ne permettaient pas une information suffisante, dans un conteste où l'activité envisagée impliquait des préparations culinaires avec cuisson d'aliments de nature à générer des nuisances d'odeurs en infraction avec le règlement de copropriété. Il ajoute : qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre de cette décision, qui est définitive ; que compte tenu des courriels échangés avec son régisseur, la SCI de la [Adresse 6] ne peut décemment soutenir qu'elle n'était pas informée des travaux et des nuisances. Le syndicat des copropriétaires relève également que la société HNI a posé une grille d'aération sur la façade de l'immeuble, ce qui constituait une modification non autorisée des parties communes et que c'est à tort que le premier juge a rejeté sa demande à ce titre en retenant qu'une mesure de remise en état n'était pas sollicitée, alors qu'il l'avait expressément demandé. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 17 mars 2023, la société HNI demande à la Cour de :

Vu les articles

835 et 700 du Code de procédure civile, Confirmer l'ordonnance de référé du 1er décembre 2022 en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] ; Confirmer l'ordonnance du 1er décembre 2022 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; Confirmer l'ordonnance du 1er décembre 2022 en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la société HNI de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Et, statuant à nouveau : Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La société HNI expose : qu'elle a procédé à de nombreux travaux pour adapter le local commercial à l'activité de restauration rapide ; qu'elle a débuté son activité le 7 mars 2022, qu'à la suite de plaintes, elle a fait l'objet d'une fermeture administrative par arrêté municipal du 16 mars 2022 en raison de possibles présences de fumée mais qu'un nouvel arrêté du 25 mars 2022 l'a autorisée à reprendre son activité, constatant l'absence de fumée et de risques pour la santé et la sécurité des voisins dans les logements de l'immeuble après réalisation de tests effectués par la ville de [Localité 5] le 24 mars 2022. La société HNI soutient principalement que le juge des référés était incompétent pour statuer sur les demandes qui lui étaient présentées, alors que le trouble allégué constitue un trouble anormal de voisinage et que l'existence et l'appréciation d'un tel trouble, notamment de son caractère excessif exclut la procédure de référé et relève de l'appréciation du juge du fond ; Concernant l'interdiction d'exploitation sollicitée, elle fait valoir : que le syndicat des copropriétaires, pour établir le trouble anormal de voisinage qu'il dénonce, se fonde sur un constat d'huissier du 7 mai 2022, alors que moins de deux mois avant, par un constat du 14 mars 2022, une précédente mesure de constat qu'elle avait fait diligenter ne relevait qu'une légère odeur de cuisson et qu'il est donc légitime de s'interroger sur le caractère probant du constat du 7 mai 2022, les deux constats, réalisés par le même huissier de justice à deux mois d'intervalle, aboutissant à des conclusions radicalement opposées ; qu'en toutes hypothèses, postérieurement à ces deux constats, elle a fait réaliser des travaux, ce dont elle justifie, dans le but de réduire les potentielles nuisances et que dès lors, le constat étant antérieur aux derniers travaux réalisés, il est dépourvu de toute valeur probante ; qu'elle a toujours souhaité faire le nécessaire afin de prévenir toutes potentielles nuisances pour les copropriétaire, raison pour laquelle elle a formulé une demande de travaux auprès de l'assemblée générale, souhaitant faire installer une gaine le long du bâtiment afin de faire évacuer les fumées au niveau des toitures, mais que cette autorisation de travaux a été refusée par l'assemblée générale, ce qui démontre une particulière mauvaise foi de la part de l'intégralité des copropriétaires qui s'obstinent, par l'intermédiaire de leur syndic, à exiger l'interdiction de l'activité sans même se préoccuper des solutions que propose la société HNI. S'agissant enfin des travaux qu'elle aurait réalisé sur les parties communes sans autorisation, la société HNI observe : qu'en réalité, jusqu'au 20 mars 2017, le local commercial était occupé par la SARL Nebular Store, et que lorsque cette SARL occupait le local commercial, la grille d'évacuation était déjà présente, comme en témoigne une photographie datée de 2008 qu'elle verse aux débats ; qu'ainsi, aucune autorisation préalable n'était nécessaire puisque le réseau d'évacuation existait bien avant l'installation de la société HNI Dans les lieux. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 mars 2023, la SCI de la [Adresse 6] demande à la Cour de : Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile, Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 1er décembre 2022 ; Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient en premier lieu qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite, faisant valoir : que si le juge des référés ne peut statuer sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage sans excéder les limites de sa compétence, il en va également ainsi à son encontre, d'autant qu'elle n'est pas à l'origine des nuisances alléguées ; que le règlement de copropriété ne s'oppose nullement à une activité de restauration rapide de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut évoquer des nuisances relatives à des préparations culinaires avec cuisson d'aliments ; qu'il était loisible au syndicat des copropriétaires de solliciter des informations complémentaires s'agissant des travaux à effectuer ; que par ailleurs la gaine verticale dont fait état le syndicat des copropriétaires se situe dans la cour de l'immeuble et n'affecte en rien la façade principale de l'immeuble, étant observé qu'une autre gaine est déjà présente afin de desservir un autre local commercial. Elle soutient en second lieu qu'en tout état de cause, aucune interdiction d'exploiter ne peut être prononcée, alors que : si elle a donné son accord à la société Viallon et Fille pour une despécialisation partielle pour l'activité de restauration rapide, elle n'a su que postérieurement que la société Viallon et fille souhaitait céder son droit au bail et s'est retrouvée devant le fait accompli ; il ressort des différentes pièces versées aux débats que la société HNI a fait réaliser des travaux au sein du local commercial dont certains sont postérieurs au procès-verbal de constat établi le 07 mai 2022 ; de surcroît, il apparaît manifeste que les travaux proposés par la société HNI ont été refusés par l'assemblée générale et notamment la mise en place d'une gaine afin d'évacuer les fumées au niveau des toitures et que le refus d'autorisation est donc parfaitement abusif. Dans le cadre d'une procédure distincte, la société HNI a, en date du 5 octobre 2022, assigné la société Boucherie Viallon et Filles devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Roanne, sollicitant que soit déclaré recevable son appel en cause de la société Boucherie Viallon et Filles et que soit prononcée la jonction de l'instance avec celle engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]. Par ordonnance du 1er décembre 2022, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de [Localité 5] a rejeté les demandes formées par la société HNI à l'égard de la société Viallon et Filles et l'a condamnée à payer à cette dernière la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, retenant en substance que l'appel en cause n'était pas justifié, les demandes du syndicat des copropriétaires ayant été rejetées par le juge des référés par décision du même jour. Le 9 février 2023, la société HNI a interjeté appel de cette décision dans son intégralité. Cet appel a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23 / 01016. Dans le cadre de cet appel, aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 12 mai 2023, la société HNI demande à la Cour de : Vu les articles 331 et 835 du Code de procédure civile, Infirmer l'ordonnance du 1er décembre 2022 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : Déclarer recevable l'appel en cause de la société Boucherie Viallon et Filles sollicité par la société HNI ; Dire opposable à la société Viallon et Filles l'arrêt à intervenir dans l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à la société HNI et à la SCI de la [Adresse 6] par devant la 8ème chambre civile de la Cour d'appel de Lyon, enregistrée sous le numéro RG 23/00099 ; Condamner la société Viallon et Filles... (sic) La société HNI fait valoir à l'appui de son appel : qu'en application de l'article 331 du Code de procédure civile, un tiers peut être mise en cause par toute partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] l'a assignée ainsi que son bailleur pour notamment interdire son activité de restauration fast food et leur enjoindre de cesser ou de faire cesser toute activité générant des nuisances ; que la société HNI est cessionnaire du droit au bail dont la société Boucherie Viallon et Filles était auparavant titulaire et que s'il est fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'instance qu'il a diligentée, il en résulte nécessairement que le droit au bail cédé ne permet pas d'exploiter l'activité prévue et que de ce fait,la responsabilité contractuelle du cédant pourrait de ce fait être actionnée, par application de l'article 1217 du Code civil ; qu'en effet, la possibilité d'exploiter une activité de fast-food est directement prévue dans la cession du droit au bail et qu'en ne s'assurant pas de la réelle possibilité d'exploiter l'activité telle que prévue dans l'acte de cession, le cédant est susceptible d'avoir engagé sa responsabilité contractuelle à son encontre ; qu'il était donc indispensable que la société Boucherie Viallon et filles, qui n'a pas été assignée par le syndicat des copropriétaires, soit appelée à la cause ; que le syndicat des copropriétaires ayant fait appel de l'ordonnance de référé, la question de la responsabilité contractuelle de la cédante du droit au bail doit pouvoir être examinée, s'il était fait droit en appel à la demande du syndicat des copropriétaires et que la décision à intervenir doit pouvoir lui être déclarée opposable. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 13 avril 2023, la société Boucherie Viallon et Filles demande à la Cour de : Vu les articles 325 et 331 du Code de procédure civile, Juger que l'intervention forcée de la société Boucherie Viallon et Filles pour lui rendre commune la décision à intervenir n'est pas justifiée par un lien suffisant avec les prétentions du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] ; Confirmant en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 1er décembre 2022 par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Roanne ; Rejeter l'appel en cause de la société Boucherie Viallon et Filles par la société HNI ; Condamner la société HNI à payer à la société Boucherie Viallon et Filles la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamner en tous les dépens. La société Boucherie Viallon et Filles fait valoir : que s'il est demandé que la décision appelée à statuer sur l'appel du syndicat des copropriétaires lui soit opposable, il n'est formulé aucune autre demande à son encontre ; que quand bien même le syndicat des copropriétaires obtiendrait satisfaction à ses demandes, il n'en demeure pas moins qu'aucune conséquence sur la responsabilité du cédant ne pourrait en découler dès lors qu'il a été cédé un droit au bail régulier et qui peut être exercé à condition de ne pas créer de nuisances aux tiers ; qu'il n'existe donc pas de lien suffisant avec l'objet du litige principal. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. Par ordonnance du 23 octobre 2023, le Président de la 8ème chambre de la Cour a ordonné la jonction des deux procédures d'appel.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I : Sur le trouble manifestement illicite au titre des nuisances olfactives et vibratiles résultant de l'activité de la société HNI A titre préliminaire, la Cour rappelle que le syndicat des copropriétaires ne fonde par son action sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage mais sur l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions du réglement de copropriété. Dans ces conditions, la société HNI n'est pas fondée à soulever l'incompétence de la juridiction des référés pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires, étant observé qu'en tout état de cause, la juridiction des référés ne serait pas alors incompétente mais n'aurait pas le pouvoir de statuer sur la demande. L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Par ailleurs, au sens du texte précité, l'existence d'un trouble manifestement illicite doit s'apprécier au moment où le premier juge a statué. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par un constat d'huissier particulièrement complet et circonstancié établi le 7 mai 2022 de 21 heures à près de minuit que tant les parties communes de l'immeuble que les appartements subissent des nuisances olfactives conséquentes issues de l'exploitation de l'activité de la société HNI. L'huissier indique ainsi constater : une odeur de cuisson de viande, de friture et de graisse, d'une intensité significative à l'ouverture de la porte de service des locaux de la société HNI ; une odeur identique de cuisson de viande, de friture et de graisse chaude omniprésente d'une intensité significative et prenante dans la cour intérieure de la résidence, au niveau du pallier du 2ème étage ; dans l'appartement du premier étage, appartenant aux consorts [D], une odeur identique d'intensité forte au seuil de l'appartement, dans le salon et une odeur d'une intensité plus légère dans les toilettes et dans la chambre des consorts [D] ; dans l'appartement des consorts [Y], au 3ème étage, une odeur prenante de cuisson de viande, de friture et de graisse chaude, d'une intensité forte au niveau du balcon donnant sur la cour de la résidence, dans le bureau, dans les toilettes et dans la chambre parentale, la cuisine et la salle à manger en ouvrant les fenêtres, relevant également une odeur de graisse froide dans la buanderie et dans la salle de bains ; dans l'appartement des consorts [G]-[X], au premier étage, une odeur rémanente tenace et significative de graisse froide dans la cuisine, le couloir, la chambre parentale ainsi que des vibrations significatives dans cette pièce, vibrations retrouvées également dans la salle de bains, et une odeur pénétrante de cuisson de viande, de graisse et de friture chaude à l'ouverture de la fenêtre de la chambre d'enfants et du balcon ; dans l'appartement de Madame [S], au premier étage, une odeur capiteuse de cuisson de viande, de graisse et de friture chaude d'une intensité significative au niveau de l'entrée, de la buanderie et de la chambre d'enfant, en ouvrant la fenêtre donnant sur la cour intérieure de la résidence, une odeur de cuisson de viande et de graisse d'une intensité moyenne par vague dans la cuisine. De même, un rapport d'information des fonctionnaires de la police municipale de [Localité 5], intervenus à la demande du service d'hygiène et sécurité de la ville de [Localité 5], qui se sont rendus le 12 mars 2022 dans l'appartement de Madame [G], en fin d'après midi, fait état d'une forte odeur de friture dans tout l'appartement et précise que l'odeur est la même que celle émanant de l'établissement de la société HNI. Egalement de nombreuses attestations versées par le syndicat des copropriétaires corroborrent l'existence d'odeurs de graillon et de friture et des vibrations dans l'appartement des consorts [G]-[X]. Enfin, L'huissier de justice a constaté que l'odeur de cuisson et de graisse se propageait jusqu'à la propriété voisine, Espace de la source, faisant état, dans la cour de cette résidence, d'une odeur de cuisson et de graisse d'une intensité significative. A ce titre, le Docteur [K], médecin gynécologue, dont le cabinet se trouve dans cette résidence, déplore, dans un courrier du 21 avril 2022, une odeur "écoeurante" de burger, de graisse chaude et frites, précisant qu'elle s'occupe principalement de cancérologie, que les plaintes de ses patientes concernant les odeurs sont quasi-quotidiennes, que certaines patientes en cours de chimiothérapie vomissent en arrivant à son cabinet et qu'elle a tenté de centraliser ses séances le matin. Elle ajoute que l'enseigne Mac Donald, située à proximité et qui pourtant exerce la même activité que la société HNI, ne dégage aucune odeur dans l'espace public. Ces éléments sont suffisants pour établir que l'exploitation par la société HNI de son établissement de restauration rapide est à l'origine de nuisances olfactives importantes, qui troublent de façon conséquente les propriétaires et occupants de la résidence du [Adresse 2], ces nuisances se propageant tant dans les parties communes de la copropriété qu'à l'intérieur des appartements, et même dans l'espace public et privé voisin, outre les nuisances vibratiles qui affectent l'appartement des consorts [R]-[G], que d'ailleurs la société HNI ne conteste pas. Ces nuisances ne sauraient par ailleurs être remises en cause par le constat d'huissier qu'a fait réaliser la société HNI le 14 mars 2022 dès lors que ce constat procède principalement à un descriptif des installations de la société HNI et qu'en tout état de cause, il a été opéré en début de journée (11 heures du matin) à une heure où la société HNI commence son activité. En outre, si la société HNI fait état de travaux qu'elle aurait réalisés postérieurement au constat d'huissier du 7 mai 2022 pour réduire tant les odeurs que les vibrations générées, force est de constater que ces travaux se limitent en réalité à une plaque anti-vibration posée derrière la hotte dont elle justifie par une facture du 4 avril 2022 (pose donc antérieure au constat d'huissier), et au dégraissage de la hotte d'extraction (facture du 7 octobre 2022), le surplus des pièces produites étant seulement constitué de devis. Certes, elle indique par ailleurs avoir procédé à l'achat d'un "clam-Taylor", ce dont elle justifie par une facture du 3 août 2022, mais si elle explique qu'il s'agit d'une plaque de cuisson couverte et ventilée qui serait de nature à réduire les odeurs, elle ne justifie pas d'éléments de nature à l'établir pas plus qu'elle ne justifie que les nuisances olfactives qui lui sont reprochées sont désormais supprimées. Le réglement de copropriété, dont il n'est pas contesté que la société HNI a eu connaissance en faisant l'acquisition du fonds, indiquait expressément : que chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble de son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ; que les copropriétaires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait ; que les baux de location devront imposer aux locataires l'obligation de se conformer aux prescriptions du réglement de copropriété et que les copropriétaires resteront personnellement responsables de l'exécution de cette obligation. Par ailleurs, aux termes de l'article 5 du bail dont la société HNI est titulaire, il est stipulé que le preneur doit veiller à ne rien faire qui puisse apporter un quelconque trouble de jouissance au voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées. Elle était donc tenue dès son entrée dans les lieux de respecter les dispositions du bail et de veiller à ce qu'aucune nuisance olfactive n'importune les occupants de la résidence, ce qu'elle n'a à l'évidence pas fait. Il en résulte que la société HNI, qui exploite un établissement à l'origine de nuisances olfactives importantes et de nuisances vibratiles au détriment des copropriétaires et occupants de la résidence du 3-4 de la place du marché est à l'origine d'un trouble manifestement illicite par violation des dispositions du réglement de copropriété et du bail qui la lie à la SCI [Adresse 6], propriétaire des murs et que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au visa des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure de civile, les mesures en état appropriées pour faire cesser le trouble dont elle est l'auteur. La Cour ajoute que si, par application du réglement de copropriété, la SCI de la [Adresse 6] est responsable de la violation par son locataire des prescriptions du réglement de copropriété, pour autant, elle ne peut être considérée comme étant à l'origine du trouble manifestement illicite retenu dès lors qu'il a pour seule cause les agissements de la société HNI dans le cadre de l'exploitation de son commerce. Enfin, la société HNI n'est pas fondée à opposer le refus de l'assemblée générale des copropriétaires de lui accorder l'autorisation de poser une gaine provisoire dans la Cour de l'immeuble, dont elle soutient qu'elle était de nature à supprimer les nuisances, dès lors qu'elle a contrevenu aux dispositions du bail et du réglement de copropriété, ce constat permettant à lui seul de caractériser un trouble manifestement illicite, étant observé que l'assemblée générale est souveraine dans ses décision concernant la copropriété, et que la société HNI n'a fait aucun recours à l'encontre de la décision de l'assemblée générale. La Cour en déduit que c'est à tort que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir d'un trouble manifestement illicite aux motifs que l'assemblée générale de la copropriété avait refusé les travaux proposés. Reste à déterminer les mesures de remise en état appropriées pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui a été retenu, étant rappelé qu'au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, la juridiction des référés n'est pas liée par les mesures sollicitées par le syndicat des copropriétaires à ce titre. En l'espèce, la Cour retient, sans qu'il soit justifié d'interdire toute activité à la société HNI, de la condamner à titre de mesure de remise en état à installer dans ses locaux un système de neutralisation des odeurs, au besoin par recyclage intérieur, ainsi qu'un système de nature à supprimer les nuisances vibratiles, ce dans un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard sur une durée de 5 mois à compter de cette date et d'en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans ce même délai. La Cour ajoute que, contrairement à ce que demande le syndicat des copropriétaires, l'exécution de cette mesure de remise en état ne peut être étendue à la SCI de la [Adresse 6], propriétaire des locaux, dès lors que celle-ci n'a aucun droit d'intervenir dans les locaux loués à la société HNI. La Cour en conséquence infirme la décision déférée qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des nuisances olfactives et vibratiles constatées et statuant à nouveau, constatant l'existence d'un trouble manifestement illicite, condamne la société HNI à titre de mesure de remise en état à installer dans ses locaux un système de neutralisation des odeurs, au besoin par recyclage intérieur, ainsi qu'un système de nature à supprimer les nuisances vibratiles, ce dans un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard sur une durée de 5 mois à compter de cette date et d'en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans ce même délai. II : Sur le trouble manifestement illicite résultant de l'installation par la société HNI d'une grille d'aération sur les parties communes La société HNI soutient que la grille d'aération installée sur la devanture de ses locaux était déjà présente lors qu'elle a pris possession des lieux, et indique en justifier par une photographie de la devanture prise alors que la Société Nebular Store, qui occupait les locaux avant la Boucherie Villon et Filles, était titulaire du bail. Elle justifie effectivement par la photographie qu'elle verse aux débats qu'il existait une grille en façade du temps de l'occupation de la société Nebular Store, située sous l'inscription "Nebular Store", côté gauche. La Cour observe que dans son constat du 7 mai 2022, l'huissier relève également en partie gauche de la devanture de l'établissement de la société HNI, la présence d'une grille d'évacuation de forme circulaire encastrée et joint une photographie. La Cour relève que la comparaison des deux photographies ne permet pas de retenir que la société HNI a de son propre chef et sans autorisation procédé à l'installation d'une nouvelle grille d'aération et qu'elle n'a pas au contraire fait qu'utiliser le système de raccordement déjà existant. Dans ces conditions, la Cour considère que la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite ressortant de travaux exécutés par la société HNI modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de la copropriété, n'est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires. La Cour en conséquence, mais pour les motifs précédemment exposés, confirme la décision déférée qui a rejeté cette demande et y ajoutant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société HNI a supprimer la grille d'aération installée sur la devanture des locaux de la société HNI. III : Sur l'intervention forcée de la société Boucherie Viallon et Filles En application de l'article 331 alinéa 2 du Code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Par ailleurs, en application de l'article 325 du Code de procédure civile, l'intervention forcée n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. En l'espèce, l'instance diligentée à titre principal par le syndicat des copropriétaires a vocation à voir interdire à la société HNI son activité de restauration-fast food du fait des nuisances, principalement olfactives, qu'elle génère, sur le fondement de l'existence d'un trouble manifestement illicite par violation des dispositions du réglement de copropriété. La société HNI justifie l'appel en cause de la société Boucherie Viallon et filles par le fait que cette dernière lui a cédé son droit au bail, comprenant l'activité de restauration rapide, que s'il est fait droit en cause d'appel à la demande du syndicat des copropriétaires, il en résulterait que le droit au bail cédé ne permet pas d'exploiter l'activité prévue et que la responsabilité contractuelle du cédant pourrait de ce fait être engagée, alors qu'il appartenait au cédant de s'assurer de la réelle possibilité d'exploiter l'activité prévue dans l'acte de cession. La Cour, sans préjuger du résultat d'une éventuelle action future, retient que dès lors que la société HNI envisage, s'il était fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires d'engager une action en responsabilité contractuelle envers le cédant du droit au bail, elle justifie d'un lien suffisant avec l'instance principale et les prétentions qui y sont rattachées, à voir la décision à intervenir déclarée opposable à la société Boucherie Viallon et Filles dans la perspective d'une future action à son encontre, cette intervention forcée permettant à la société Boucherie Viallon et Filles de présenter toutes observations qu'elle juge utile sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires. La Cour en conséquence déclare recevable l'appel en cause de la société Boucherie Viallon et Filles afin de lui rendre commune la décision à intervenir. L'intervention forcée de la société Boucherie Viallon et Filles ayant été déclarée recevable, rien ne s'oppose à ce que la présente décision lui soit déclarée oppposable, dans la perspective d'une future action à son encontre, étant observé qu'il appartient au seul juge du fond d'en apprécier le bien fondé. La Cour infirme en conséquence la décision déférée qui a rejeté cette demande aux motifs que l'appel en cause ne se justifiait pas et, statuant à nouveau : Déclare la présente décision opposable à la société Boucherie Viallon et Filles. IV : Sur les demandes accessoires La société HNI succombant principalement, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et statuant à nouveau condamne la société HNI aux dépens de la procédure de première instance. Pour la même raison, la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la société HNI sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La Cour condamne la société HNI, qui succombe principalement, aux dépens de la procédure diligentée à hauteur d'appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires. La Cour condamne la société HNI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité. La Cour rejette la demande présentée par la SCI De la [Adresse 6] à hauteur d'appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, non justifiée en équité. La société Viallon et Filles ne pouvant être considérée comme partie perdante, aucune condamnation n'étant retenue à son encontre, ni même sollicitée, la Cour dit que la société HNI doit être condamnée aux dépens de l'instance d'appel relatifs à sa mise en cause et à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

, La Cour, Infirme la décision déférée qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des nuisances olfactives et vibratiles constatées et, statuant à nouveau : Constatant l'existence d'un trouble manifestement illicite, condamne la société HNI à titre de mesure de remise en état à installer dans ses locaux un système de neutralisation des odeurs, au besoin par recyclage intérieur, ainsi qu'un système de nature à supprimer les nuisances vibratiles, ce dans un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard sur une durée de 5 mois à compter de cette date et d'en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans ce même délai ; Confirme la décision déférée qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société HNI à supprimer la grille d'aération installée sur la devanture des locaux de la société HNI et y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande ; Infirme la décision déférée qui a rejeté la demande de la société HNI visant à voir déclarer la décision à intervenir concernant la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 5] opposable à la société Boucherie Viallon et Filles et, statuant à nouveau : Déclare la présente décision opposable à la société Boucherie Viallon et Filles ; Infirme la décision déférée qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et, Statuant à nouveau : Condamne la société HNI aux dépens de la procédure de première instance ; Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par la société HNI sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la société HNI, aux dépens à hauteur d'appel concernant tant la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] à [Localité 5] que la procédure d'appel en cause de la société Boucherie Viallon et filles ; Condamne la société HNI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la société HNI à payer à la société Boucherie Viallon et filles la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejette la demande présentée par la SCI De la [Adresse 6] à l'encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRESIDENT