Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 25/09266

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT ; Monsieur [L] [O] ; Copie exécutoire délivrée le : à :Me Manon DUARTE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/09266 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGC N° MINUTE : 3/2026 JUGEMENT rendu le 09 juillet 2026 DEMANDERESSE Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [D] [O], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Manon DUARTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC102 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Décision du 09 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09266 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGC Par acte sous seing privé du 11 février 2004 à effet au 1er février 2004, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [L] [O] et Mme [D] [O] sur des locaux situés [Adresse 3], 6ème étage, position FG, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 555,51 euros et d'une provision pour charges de 145 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [L] [O] et Mme [D] [O] un commandement de payer la somme principale de 16064,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [O] et Mme [D] [O] le 3 avril 2025. Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la société RIVP a fait assigner M. [L] [O] et Mme [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de M. [L] [O] et Mme [D] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai d'un mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu'il y sera de nouveau fait droit, - réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l'astreinte, - dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, - obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes avec capitalisation des intérêts: * une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, * 42029,18 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, * 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 septembre 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture. Appelée à l'audience du 2 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. À l'audience du 7 mai 2026, la société RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement, signifiées le 30 avril 2026 à M. [L] [O], au terme desquelles elle a demandé : - le rejet de la demande de sursis à statuer, - le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 75957,65 euros, - d'ordonner à M. [L] [O] de transmettre à la RIVP ses trois derniers avis d'impôts sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, - de dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai d'un mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu'il y sera de nouveau fait droit, - de réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l'astreinte. Mme [D] [O], assistée par son conseil, a déposé des conclusions écrites au terme desquelles elle a demandé de : - surseoir à statuer jusqu'au prononcé du jugement de divorce, - à titre subsidiaire, débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, - constater que l'application d'un surloyer de 4985,99 euros par le bailleur n'est pas justifiée, - condamner la RIVP à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la RIVP aux dépens. M. [L] [O], assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 7 mai 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Sur la demande de sursis à statuer Conformément à l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. L'article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors le cas où il est tenu de le faire en vertu d'une disposition légale, l'appréciation de l'opportunité de sursoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Pour apprécier l'opportunité d'un sursis à statuer, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l'affaire en cours. En l'espèce, Mme [D] [O] demande qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de divorce entre elle et M. [L] [O]. Il apparaît toutefois que la procédure de divorce n'a aucune incidence sur le litige en cours, le divorce des défendeurs ne pouvant avoir une incidence que sur un arriéré locatif postérieur à la décision de divorce. La demande de sursis à statuer sera rejetée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par ailleurs, il résulte de l'article L441-3 du Code de la construction et de l'habitation que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux défendeurs le 2 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 16064,27 euros n'a pas été payée dans les deux mois suivant la signification de ce commandement. Toutefois, cette somme comporte une part de supplément de loyer de solidarité, contesté par Mme [D] [O], la société RIVP fondant l'application d'un SLS sur l'absence de communication des avis d'imposition de M. [L] [O], alors que ce dernier ne vit plus au domicile depuis plusieurs années et elle-même ne pouvant avoir accès à ces documents. La société RIVP soutient en effet qu'en l'absence de communication des avis d'impôts de M. [L] [O], le revenu global du foyer est inconnu, ce qui l'a contrainte à facturer un SLS d'un montant mensuel de 4985,99 euros depuis le mois de janvier 2025. L'article L 441-3 précité impose de faire une distinction entre le locataire, redevable du loyer et d'un éventuel SLS qu'il soit occupant du logement ou non, et l'occupant du logement, qui peut être ou non locataire. S'il peut être demandé au locataire le paiement d'un loyer et d'un SLS même s'il n'occupe pas le logement, seules les ressources des personnes occupants le logement doivent être prises en compte pour calculer le plafond des ressources et son éventuel dépassement donnant lieu à un SLS. A ce titre, dans son courrier " enquête SLS 2025 " en date du 7 octobre 2024 (pièce n°3 de la demanderesse), la société RIVP sollicite à juste titre la communication des avis d'imposition de toutes les personnes occupant le logement. Or, il ressort des pièces versées aux débats que sur l'enquête ressources 2025, Mme [D] [O] a indiqué que M. [L] [O] ne vivait plus au domicile (pièce n°3 de la demanderesse). Il apparaît également que la société RIVP en était informée depuis a minima mars 2023 (pièce n°3 de la défenderesse). De plus, Mme [D] [O] verse en procédure plusieurs courriers datant de 2025 dans lesquels elle explique à la société RIVP que M. [L] [O] ne vit plus au domicile depuis 2013 et qu'elle est en incapacité de communiquer ses avis d'impôts. Mme [D] [O] verse aux débats une main courante datant de 2013 établissant le départ des lieux de M. [L] [O]. Enfin, il apparaît que ce dernier a écrit à la RIVP en décembre 2022 pour délivrer congé (pièce n°2 défenderesse). L'ensemble de ces éléments établissent que M. [L] [O] ne vit plus dans le logement depuis l'année 2013. La société RIVP a toutefois maintenu sa demande de communication d'avis d'imposition et a appliqué un SLS. Si M. [L] [O] est peut-être toujours titulaire du bail, il n'est pas occupant du logement, de telle sorte qu'il n'a pas à communiquer ses avis d'imposition et que la bailleresse ne peut pas appliquer un SLS au motif qu'elle ne connaît pas ses revenus. La société RIVP ne démontre ainsi pas qu'un SLS devait être appliqué. Dès lors, il n'est pas démontré que la somme de 14957,97 euros comprises dans le commandement de payer et correspondant à trois mois de supplément de loyers de janvier à mars 2025 (3x4985,99 euros) était due par les défendeurs. Seule la somme de 1106,30 euros (16064,27 - 14957,97) restait ainsi due, soit un seul mois de loyer, par ailleurs payé dès le 14 avril 2025. La société RIVP sera déboutée de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. En outre, M. [L] [O] n'ayant pas à justifier de ses revenus, la société RIVP sera déboutée de sa demande de communication d'avis d'impôts sous astreinte. Sur la résiliation judiciaire du bail Il résulte de l'article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte arrêté au 24 avril 2026 débiteur de la somme 75957,65 euros. Or, la société RIVP applique depuis janvier 2025 un SLS d'un montant mensuel de 4985,99 euros jusqu'en janvier 2026 inclus, soit la somme de 64817,87 euros sur 13 mois, puis de 5034,71 euros à compter de février 2026, soit 10069,42 euros sur deux mois. Le montant non justifié par la RIVP est ainsi de 74887,29 euros, soit à peu près le montant qu'elle sollicite. Il apparaît également que Mme [D] [O] paye chaque mois son loyer, hors SLS, hormis le mois d'avril 2025. La société RIVP ne démontre aucune faute devant conduire à la résiliation du bail et sera déboutée de cette demande et de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de paiement d'une indemnité d'occupation, et quant aux meubles. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société RIVP ne justifie pas de la somme de 74887,29 euros au titre du SLS. Il reste la somme de 1070,36 euros. Or, Mme [D] [O] paye chaque mois son loyer à l'exception du mois d'avril 2025. Toutefois, elle verse certains mois davantage que le loyer appelé. De plus, le tribunal ne peut pas vérifier certaines sommes appelées au titre de régularisations (avril 2026 pour exemple) ou de frais administratifs (janvier 2025). Ainsi, la société RIVP ne justifie pas d'une dette locative et elle sera déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. La société RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à verser la somme de 1000 euros à Mme [D] [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à payer à Mme [D] [O] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge