Cour de cassation, Troisième chambre civile, 3 septembre 2026, 24-21.284, 24-21.284

CIV. 3 CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 3 septembre 2026 Rejet Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 459 F-D Pourvoi n° F 24-21.284 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 SEPTEMBRE 2026 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Foncia [Localité 1], anciennement Foncia [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° F 24-21.284 contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [F] [Q], épouse [G], 2°/ à M. [S] [G], tous deux domiciliés [Adresse 4] (Italie), défendeurs à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Georget, conseillère, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme [G], après débats en l'audience publique du 9 juin 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Georget, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 septembre 2024), M. et Mme [G] sont propriétaires d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont la façade arrière comprend des verrières et balcons. 2. Le 25 octobre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n° 4, 5 et 6 autorisant le syndic à procéder à des appels de provisions concernant des travaux de ravalement de façade, en ce inclus le coût de réfection des verrières et balcons, et fixant le montant des honoraires du syndic et ceux du contrôleur technique. 3. M. et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires) en nullité de ces résolutions.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité des résolutions n° 4, 5 et 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 25 octobre 2017, alors : « 1°/ qu'à défaut de qualification d'une partie de l'immeuble ou lorsque les clauses du règlement de copropriété sont ambiguës, les juges sont tenus de recourir aux critères énoncés aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'après avoir constaté que le règlement de copropriété était silencieux sur l'appartenance des verrières aux parties privatives ou communes de l'immeuble, tandis qu'elles lui préexistaient, la cour d'appel, à qui il appartenait alors de recourir aux critères énoncés par la loi, ne pouvait, sans violer les textes précités, retenir qu'il convenait de qualifier ces verrières de « balcons » au sens du règlement de copropriété ; 2°/ que dans le silence ou la contradiction des titres, est réputé parties communes de l'immeuble, le gros œuvre des bâtiments ; qu'en se bornant à affirmer que les espaces clos ne font pas partie de l'ornementation de la façade, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces verrières n'étaient pas, structurellement, intégrées au gros œuvre du bâtiment, de sorte qu'elles relevaient des parties communes de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3°/ que le règlement de copropriété prévoyait que les parties communes de l'immeuble « comprennent : (…) tous les gros murs de façade » ; qu'en retenant que les verrières ne constituent pas des ornements de façade, ni des éléments immobiliers essentiels de la façade ornementale de l'immeuble, puisqu'il s'agit de saillies d'une façade sans originalité architecturale, la cour d'appel, qui s'est ainsi fondée sur un critère non prévu par le règlement de copropriété, en a méconnu les termes, en méconnaissance de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a, d'abord, retenu, à bon droit, qu'elle devait se prononcer sur la qualification de l'élément architectural constitué par les ajouts opérés sur la façade arrière de l'immeuble depuis sa construction, consistant en des verrières et balcons, et a souverainement retenu, d'une part, sans dénaturer le règlement de copropriété, que, s'agissant de saillies sans originalité architecturale, ces ajouts ne constituaient ni des ornements de façade ni des éléments immobiliers essentiels de la façade de l'immeuble, d'autre part, que, bien que transformées en espaces clos, les surfaces litigieuses correspondaient à la définition d'un balcon. 6. Ensuite, ayant relevé que le règlement de copropriété précisait au paragraphe intitulé « parties appartenant exclusivement à chaque copropriétaire » que ces parties « comprennent pour chaque lot le (...) balcon », elle a exactement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les verrières et balcons étaient contractuellement définis comme des parties privatives. 7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de prononcer la nullité des résolutions n° 4, 5 et 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 25 octobre 2017.

PAR CES MOTIFS

, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et le condamne à payer à M. et Mme [G] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.