Tribunal administratif de Marseille, 6ème Chambre, 28 mai 2026, 2306753

Vu la procédure suivante

: Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement le 19 juillet 2023 et le 2 avril 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Medica France, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie, à hauteur de 5 642 euros au titre de l'année 2020, de 5 553 euros au titre de l'année 2021 et de 5 464 euros au titre de l'année 2022 ; 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la surface taxée du bien immobilier sis 5227 Collongues, à Saint-Marc-Jaumegarde, est erronée ; - les surfaces pondérées servant au calcul de la valeur locative 70 et de la valeur locative révisée doivent être déterminés en tenant compte des coefficients et de la répartition usuellement retenus pour des locaux de maison de retraite ; - l'analyse des surfaces pondérées doit être contextuelle et individualisée, conformément à l'article 1498 C du code général des impôts ; - la fiche d'évaluation du local-type n° 22 constitue seulement une base indicative pour le calcul de la valeur locative 70 ; - l'instruction référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 retient également un coefficient de 0,33 pour les réserves, dégagements ou sanitaires ; - le classement en parties principales (P1) de certaines surfaces présentant pourtant un caractère accessoire est erroné. Par un mémoire en défense enregistré le 26 janvier 2024, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. Elle soutient que les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Brossier, - et les conclusions de Mme Charpy, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit

: 1. La SAS Medica France exploite une maison de retraite dans local professionnel situé à Saint-Marc-Jaumegarde (Bouches-du-Rhône), depuis l'absorption de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Le domaine de Collongues et la cessation de l'activité de cette dernière au 31 décembre 2020. La SAS Medica France conteste les avis de cotisation foncière des entreprises mises à sa charge au titre de l'année 2022, et à la charge de l'EURL Le domaine de Collongues au titre des années 2020 et 2021. Elle demande la réduction de ces impositions compte tenu, d'une part, des surfaces des bâtiments en cause, d'autre part, des coefficients de pondération appliqués. Sur le bien-fondé de l'impôt : En ce qui concerne surfaces des bâtiments en cause : 2. La société requérante soutient que le bien taxable a une superficie de 3 917 m² ainsi que 1 000 m² de stationnements extérieurs. Il résulte de l'instruction que c'est précisément cette superficie qui a été retenue par l'administration dans la décision du 22 mai 2023 d'acceptation partielle de la réclamation concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il résulte par ailleurs des écritures mêmes de l'administration, corrélée avec les dégrèvements accordés le 27 juin 2023 concernant la cotisation foncière des entreprises pour les années 2021 et 2022, que la contestation de la société requérante s'agissant des surfaces prises en compte dans le calcul de la cotisation n'a plus d'objet, l'administration lui ayant donné satisfaction sur ce point. Dans ces conditions, le moyen est inopérant et doit être écarté. En ce qui concerne les coefficients de pondération appliqués : 3. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (…) ». Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues au II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif (…). / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / (…) / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / (...) ». 4. Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au même code, qui a codifié les dispositions de l'article 1er du décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / (…) / Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : / Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers. / Catégorie 2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches, haltes-garderies. / Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non). / Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux. / (…) ». Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qui a codifié les dispositions de l'article 1er du décret du 17 octobre 2011 : « Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / (…) / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ». Quant à la valeur locative révisée : 5. D'une part, les locaux occupés par un EHPAD relèvent bien, pour leur évaluation, du régime applicable aux locaux professionnels de l'article 1498 du CGI, dans la catégorie des maisons de retraite ou établissements assimilés. 6. D'autre part, il résulte des dispositions des articles 1498, 310 Q de l'annexe II et 324 Z de l'annexe 3 du code général des impôts (CGI) que, pour le calcul de la valeur locative d'une propriété bâtie relevant de l'article 1498 du CGI, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l'article 324 Z de l'annexe III ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l'affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé. Ces coefficients s'appliquent en revanche aux surfaces dont l'utilisation ne correspond pas à cette activité, même lorsqu'elles sont nécessaires à son exercice. 7. Pour apprécier si certaines surfaces d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) doivent se voir appliquer le coefficient de pondération de 0,5 prévu par l'article 324 Z de l'annexe III au CGI, il y a lieu de rechercher si elles correspondent à des locaux ou parties de locaux qui ne sont pas normalement accessibles aux personnes âgées dépendantes résidant dans l'établissement ou à leurs proches. La circonstance que les surfaces en cause seraient indispensables à l'exercice de l'activité d'hébergement des personnes âgées dépendantes est sans incidence à cet égard. Ainsi, des locaux tels que des parloirs, bureaux, loge de concierge, chambre mortuaire, circulation, paliers, locaux du personnels, salle à manger du personnel, sanitaire du personnel et locaux sœurs peuvent faire l'objet d'une pondération réduite s'ils correspondent à des locaux ou parties de locaux qui ne sont pas normalement accessibles aux personnes âgées dépendantes résidant dans l'établissement ou à leurs proches. 8. En l'espèce, la requérante, qui ne conteste pas le classement de l'établissement dans la catégorie des maisons de retraite ou établissements assimilés, porte sa critique sur la répartition des surfaces entre surfaces principales et surfaces à utilité réduite, en demandant le reclassement « P2 », avec application du coefficient de pondération de 0,5, des surfaces relatives à l'accueil, au jardin d'hiver, aux salles du personnel, à la réception, aux couloirs et aux locaux de réserve. 9. S'agissant de l'accueil et de la réception, ces espaces sont, par nature, normalement accessibles aux résidents et à leurs proches, en participant directement à la fonction d'accueil de l'établissement, laquelle relève pleinement de son affectation principale. La seule circonstance qu'ils soient également utilisés par le personnel, les visiteurs ou des intervenants extérieurs n'est pas de nature à leur conférer une valeur d'utilisation réduite, contrairement à ce que soutient la requérante. 10. S'agissant du jardin d'hiver, la requérante n'apporte aucun élément suffisamment précis sur son usage effectif, sa fréquence d'utilisation, son accessibilité ou sa fonction dans la vie de l'établissement, permettant d'établir qu'il n'est pas un espace de détente, de rencontre ou d'animation normalement accessible aux résidents ou à leurs proches, mais un simple espace résiduel décoratif. La requérante n'établit donc pas que cet espace présenterait une valeur d'utilisation réduite. 11. S'agissant des couloirs, la mention des dégagements à l'article 324 Z ne fait pas, par elle-même, obstacle à l'application du coefficient de pondération de 0,5, à condition que les circulations en cause ne correspondent pas à des espaces normalement accessibles aux résidents ou à leurs proches. En l'espèce, la société n'établit ni même n'allègue que les couloirs litigieux constitueraient des circulations purement internes, réservées au personnel ou au fonctionnement logistique de l'établissement. Rien ne permet donc de regarder l'ensemble de ces surfaces comme présentant, par principe, une valeur d'utilisation réduite. La requérante n'établit donc pas que ces espaces présenteraient une valeur d'utilisation réduite. 12. En revanche, et en ce qui concerne les salles du personnel et les locaux de réserve, ces espaces, qui répondent à des fonctions internes de service et de soutien logistique, ne participent pas directement à l'accueil, à l'hébergement ou à la vie collective des résidents. Dans ces conditions, la requérante est fondée à demander l'application du classement « P2 » de ces espaces et par suite du coefficient de pondération de 0,5. Quant à la valeur locative non révisée : 13. Cette valeur locative non révisée, dite « VL 70 », issue de l'ancien système d'évaluation incluant notamment par la comparaison avec un local-type, demeure prise en compte pour l'application des mécanismes transitoires incluant le « planchonnement » prévu à l'article 1518 A quinquies du CGI. 14. La requérante fait valoir que le caractère erroné des coefficients de pondération appliqués par local, en soutenant que certaines parties de l'établissement, telles que les circulations, réserves, archives, espaces de stockage ou certains locaux administratifs, présentent un caractère accessoire justifiant l'application de coefficients plus faibles, notamment de 0,33 ou de 0,5. 15. Toutefois, d'abord, il résulte de l'instruction que la requérante ne conteste pas sérieusement le choix du local-type retenu par l'administration, en l'espèce le local-type n° 22 de Miramas, pour lequel les coefficients de pondération appliqués ne prévoient pas une pondération de 0,33. 16. Ensuite, si la société se prévaut des instructions référencées BOI-IF-TFB-20-10-20120912 et BOI-IF-TFB-20-10-30-30, paragraphe 300, qui fixent à titre indicatif, pour les débarras, réserves, dégagements, sanitaires, un coefficient de pondération de 0,33, toutefois, un contribuable ne peut utilement se prévaloir de coefficients tirés d'une documentation générale que s'il établit que les critères retenus par le service, issus du local-type utilisé comme terme de comparaison, sont inadaptés au local en litige. 17. En l'espèce, la requérante, qui se borne à soutenir de manière générale que certaines surfaces seraient accessoires ou faiblement utilisées, n'avance pas d'éléments suffisamment précis sur l'usage effectif de chacun des espaces en cause, leur configuration, leur intensité d'utilisation, ni leur comparabilité avec les surfaces auxquelles elle entend emprunter des coefficients plus favorables, permettant d'établir l'application d'un coefficient de pondération de 0,33 aux espaces dédiés aux archives, au local de préparation, aux espaces dédiés aux rangements, au local en attente, pour lesquels l'administration a appliqué une pondération à 0,5 correspondant aux « cuisine - locaux vides » du local-type, ou aux circulations et vestiaires, pour lesquels l'administration a appliqué une pondération à 1 correspondant aux locaux médicaux, salles de soins et bureaux. 18. Enfin, si la requérante soutient que le coefficient de 0,2 devrait être appliqué au local technique, au local poubelle, au monte-plats, au local d'entretien et au local dédié aux déchets médicaux, il résulte du tableau produit en annexe de la décision contestée que ce coefficient a d'ores et déjà été appliqué au local technique. 19. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est seulement fondée à demander la réduction des cotisations foncières des entreprises mises à sa charge à concurrence de la prise en compte, dans le calcul de la valeur locative révisée, d'un coefficient de pondération de 0,5 pour les locaux de réserve et les salles du personnel. Sur les frais liés au litige : 20. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, formées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la SAS Medica France.

D E C I D E :

Article 1er : La base de la cotisation foncière des entreprises mise à la charge de la SAS Medica France au titre des années 2020, 2021 et 2022 est réduite à raison de l'application, dans le calcul de la valeur locative révisée, d'un coefficient de pondération de 0,5 pour les locaux de réserve et les salles du personnel. Article 2 : Les SAS Medica France est déchargée des taxes de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020, 2021 et 2022, correspondant à la réduction de la base d'imposition définie à l'article 1. Article 3 : l'Etat versera à la SAS Medica France la somme de 1500 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SAS Medica France est rejeté. Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Medica France et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône. Délibéré après l'audience du 7 mai 2026, à laquelle siégeaient : M. Brossier, président, Mme Giocanti, première conseillère, M. Grimmaud, premier conseiller, Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026. L'assesseure la plus ancienne, Signé F. Giocanti Le président, Signé J.B. Brossier Le greffier, Signé P. Giraud La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Pour la greffière en chef, Le greffier.