Tribunal judiciaire de Paris, 24 juin 2025, 23/08274

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 4ème chambre 1ère section N° RG 23/08274 N° Portalis 352J-W-B7H-CZWCX N° MINUTE : Assignation du : 19 Juin 2023 JUGEMENT rendu le 24 Juin 2025 DEMANDEURS Monsieur [W] [J] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Juliette KARBOWSKI-RECOULES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0847 Madame [X] [U] épouse [J] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Juliette KARBOWSKI-RECOULES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0847 DÉFENDERESSE S.A.S.U. LODGIS [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Guillaume COTHEREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire # COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente Madame Julie MASMONTEIL, Juge Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier, Décision du 24 Juin 2025 4ème chambre 1ère section N° RG 23/08274 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWCX DÉBATS A l'audience du 02 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Selon contrat conclu le 27 juillet 2016, M. [W] [J] et Mme [X] [U] épouse [J] ont confié à la SAS Lodgis un mandat non exclusif de recherche de locataires concernant leur logement situé [Adresse 3] à [Localité 3]. Le 2 avril 2021, les époux [J] ont signé un contrat de bail mobilité avec M. [M] [Y] et Mme [B] [E] pour la période du 6 avril au 30 juillet 2021. Le bail a fait l'objet d'un renouvellement par avenant au mois de mai 2021, pour une nouvelle période de 4 mois. Le 26 juillet 2021, M. [Y] a informé M. [J] de la rupture de son contrat de travail. M. [Y] et Mme [E] ont ensuite cessé de payer les loyers. Par ordonnance du 9 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [J] de sa demande de communication de l'entier dossier constitué pour la location de son bien, considérant qu'il ne démontrait pas que la société Lodgis serait en possession d'autres éléments que la pièce d'identité des locataires et que rien ne permettait d'établir que celle-ci dissimulerait des documents. Par jugement du 15 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Puteaux a requalifié le contrat de bail mobilité conclu le 2 avril 2021 avec M. [Y] et Mme [E] en contrat de bail de droit commun, a prononcé la résiliation de ce dernier et a ordonné aux locataires de quitter le logement. Les époux [J] ont fait assigner la société Lodgis devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier de justice en date du 19 juin 2023. Les locataires ont quitté les lieux le 14 octobre 2023. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, les époux [J] demandent au tribunal de : « Vu les dispositions des articles 1103, 1217, 1231 et suivants, 1303 et suivants du code de civil, Vu les pièces à l'appui, (…) - RECEVOIR les époux [J] en leur demandes, fins et prétentions et les y DECLARER bien-fondés EN CONSEQUENCE : - CONDAMNER la SAS LODGIS à verser une somme de 25.000€ de dommages et intérêts aux époux [J] en réparation de leur préjudice financier, - CONDAMNER la SAS LODGIS à verser une somme de 10.000€ de dommages et intérêts aux époux [J] en réparation de leur préjudice moral SUBSIDIAIREMENT, - CONDAMNER la SAS LODGIS à rembourser aux époux [J] la somme de 3.984,67€ EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER la même aux entiers dépens et à verser aux époux [J] une somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ». Au visa des articles 1103, 1217 et 1231-1 et suivants du code civil, les époux [J] entendent engager la responsabilité contractuelle de la société Lodgis. Ils lui reprochent : de s'être abstenue, en tant que professionnelle, de vérifier l'exactitude des informations fournies par les candidats à la location et de s'assurer qu'ils présentaient les garanties annoncées pour payer le loyer en réclamant les pièces justificatives ; d'avoir trompé les époux [J] sur le fait que M. [Y] était employé par la SNCF, un tel fait étant de nature à les convaincre de conclure un contrat de bail avec ces candidats ;d'avoir manqué à son devoir de conseil en leur recommandant de signer un bail mobilité et un avenant de prolongation avec les locataires sans vérifier que ces derniers étaient éligibles à un bail de ce type, tout en se présentant comme une agence spécialiste des locations meublées, et d'avoir rédigé et facturé un acte qui comportait de nombreuses erreurs et qui a été requalifié en bail de droit commun ; de s'être abstenue de leur conseiller de souscrire une assurance en cas d'impayés de loyers, dès lors qu'aucun dépôt de garantie n'est exigé dans le cadre d'un bail mobilité.Les époux [J] exposent qu'en ne prenant pas les précautions nécessaires avant la signature du contrat pour vérifier la solvabilité des locataires, la société Lodgis leur a fait perdre une chance d'éviter de subir les dommages suivants : le non-paiement des loyers, le maintien des locataires dans les lieux, la nécessité d'engager une procédure d'expulsion, la requalification du bail, le stress généré par les différentes procédures auxquelles ils ont dû faire face pour retrouver la disposition de leur bien et obtenir le paiement de leur créance. Ils soutiennent que si la société Lodgis avait effectué le travail de présélection qui lui incombait, aucun contrat n'aurait été signé dès lors que les bulletins de paie de M. [Y] les auraient certainement amenés à plus de méfiance quant aux capacités financières du couple. Ils font valoir avoir découvert à l'occasion de la procédure d'expulsion initiée le 3 février 2022 que les locataires n'avaient déclaré aucun revenu en 2020, qu'ils étaient tous les deux sans emploi, et qu'ils étaient domiciliés à [Localité 4] au domicile de M. [L] [Y]. Les époux [J] sollicitent une indemnisation au regard des préjudices qu'ils estiment avoir subis. Ils évaluent leur préjudice financier à hauteur de 25.000 euros décomposé comme suit : loyers, charges et frais d'huissiers (16.770 euros), état des lieux dégradé (5.000 euros), et frais d'avocat à l'occasion de la procédure d'expulsion (3.500 euros). Ils précisent que depuis leur condamnation par le juge des contentieux de la protection, les anciens locataires n'ont réglé aucune somme, la recevabilité de leur dossier de surendettement rendant incertain tout paiement à l'avenir. Ils considèrent également avoir subi un préjudice moral résultant de l'inquiétude et du stress générés ainsi que du temps perdu. Ils évaluent ce préjudice à hauteur de 10.000 euros. A titre subsidiaire, les demandeurs prétendent qu'il n'existe aucune contrepartie aux honoraires versés à la société Lodgis de sorte qu'elle a bénéficié d'un enrichissement injustifié, tel que défini par l'article 1303 du code civil. Ils sollicitent la condamnation de la société défenderesse à la restitution de l'intégralité des sommes versées à ce titre. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, la société Lodgis demande au tribunal de : « Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu l'article 1231-1 du Code civil Vu les pièces versées aux débats, (…) RECEVOIR la société LODGIS en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée, DEBOUTER Monsieur [W] [J] et Madame [X] [U] de l'intégralité de leurs demandes infondées, DEBOUTER Monsieur [W] [J] et Madame [X] [U] de leur demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens, CONDAMNER Monsieur [W] [J] et Madame [X] [U] à verser à la société LODGIS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [W] [J] et Madame [X] [U] à régler les entiers dépens ». Rappelant les obligations respectives des parties selon le mandat signé le 27 juillet 2016, la société Lodgis conteste toute faute dans l'exécution de sa mission. Elle soutient qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son devoir de conseil dès lors qu'elle a communiqué aux époux [J] l'intégralité des informations dont elle disposait sur la candidature de M. [Y] et de Mme [E], et notamment, le caractère temporaire du contrat de travail du premier et l'absence d'emploi de la seconde. La société défenderesse rappelle que le choix des locataires relevait de l'entière discrétion des époux [J] et qu'elle ne pouvait se substituer à eux pour conclure le contrat de bail, de sorte qu'ils sont les seuls responsables de leur décision. La société Lodgis ajoute avoir proposé un nouveau locataire aux époux [J] à l'issue de la période de location de M. [Y] et de Mme [E] (du 6 avril 2021 au 30 juillet 2021), mais qu'ils ont décidé de poursuivre la relation contractuelle avec les locataires en place, et que ce n'est qu'au mois de juillet 2021 que ces derniers ont cessé de régler les loyers, M. [Y] ayant fait part d'une rupture momentanée de son contrat avec la SNCF. Elle soutient donc que l'existence de la dette locative ne saurait lui être reprochée, dès lors que les époux [J] sont à l'origine de la reconduction du contrat de location des locataires défaillants. Elle se prévaut également d'une stipulation du mandat excluant la mise en jeu de sa responsabilité dans les rapports locatifs entre le mandant et ses locataires. Par ailleurs, la société défenderesse soutient que le juge a requalifié le contrat de bail mobilité en bail de droit commun car il n'a pas pu s'assurer du respect du formalisme prévu par la loi, les époux [J] s'étant contenté de verser aux débats l'avenant au contrat de bail de mai 2021 et non le bail initial du 2 avril 2021. La société Lodgis indique qu'en tout état de cause, cette requalification n'a pas fait obstacle à ce que l'expulsion soit ordonnée et à ce que les locataires soient condamnés à payer leur dette locative. Elle expose en outre que les préjudices invoqués par les époux [J] sont imputables aux locataires et ne présentent aucun lien avec le contrat de mandat. La société Lodgis prétend que, dès lors que le choix des locataires restait à la discrétion des époux [J] et que l'absence de règlement des loyers et le maintien dans les lieux résultent de la seule action des locataires, il n'existe aucun lien entre les fautes qu'on lui impute et les dommages allégués par les demandeurs. Après avoir rappelé que le préjudice ne peut être évalué de manière forfaitaire, la société Lodgis soutient que les préjudices allégués en demande ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur montant. S'agissant du préjudice financier, elle soutient que les loyers, charges et frais d'huissier sont à la charge des locataires, qu'elle ne peut pas être tenue responsable de l'état dans lequel le logement a été restitué par ces derniers, et qu'il ne peut lui être réclamé les frais d'avocat engagés par les époux [J] dans le cadre de la procédure d'expulsion dès lors qu'elle n'était pas partie à la procédure. S'agissant du préjudice moral, elle indique qu'il n'est pas justifié, et qu'à le supposer existant, son indemnisation doit être mise à la charge des locataires. Sur la demande formulée à titre subsidiaire par les époux [J], la société défenderesse souligne que les honoraires versés à son endroit l'ont été au titre d'un contrat, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un enrichissement injustifié. Elle observe en outre que le quantum réclamé n'est pas justifié. La clôture a été prononcée le 15 janvier 2025. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte de l'article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». Aux termes de l'article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Selon l'article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ». Il résulte de l'article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ». En application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Il appartient donc aux époux [J], qui recherchent la responsabilité de la société Lodgis, de rapporter la preuve des manquements de la société défenderesse aux obligations lui incombant en vertu du « mandat non exclusif - locations meublées », dont la conclusion n'est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu'ils prétendent avoir subis. * A titre liminaire, le tribunal observe que si la société Lodgis se prévaut de l'article 5 du contrat rédigé comme suit : « La gestion des rapports locatifs entre le mandant et les locataires qu'il aura choisis n'entrant pas dans le cadre du présent mandat, la responsabilité du mandataire ne pourra être engagée à cet égard. Le mandant devra notamment vérifier par lui-même que ses locataires ont souscrit une assurance et décharge expressément le mandataire de toute responsabilité à cet égard », », ladite clause a vocation à régir les relations entre les propriétaires et les locataires, notamment dans le cas où la responsabilité de ces derniers à l'égard de personnes tierces est susceptible d'être engagée en prévoyant qu'il appartient aux seuls propriétaires de vérifier la souscription d'une assurance locative. Dès lors, la société Lodgis, professionnelle du secteur, ne peut pas sérieusement prétendre que cette clause serait de nature à l'exonérer de toute cause de responsabilité dans le cadre du mandat conclu. Sur les manquements reprochés à la société Lodgis Sur l'absence de vérification des informations données par les locataires Il est constant qu'il appartient à l'agent immobilier chargé de présenter des candidats à la location de vérifier les informations données par ces derniers en sollicitant la transmission de certaines pièces, ces vérifications s'exerçant dans les limites prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 4 du contrat conclu entre les parties le 27 juillet 2016, « Le mandant charge le mandataire de pré-selectionner des locataires et de lui présenter leurs dossiers ». Par courriel du 19 mars 2021, la société Lodgis a proposé aux demandeurs la candidature de M. [Y] et de Mme [E] dans les termes suivants : « couple lui est à la SCNF en cdd pour la période, il gagne environ 1700 € (parfois 1600€ parfois 2000€ en fonction) sa femme ne travaille pas son garant est cadre et gagne environ 3000€ ». Il n'est pas contesté par la société Lodgis qu'elle s'est contentée de transmettre cette candidature sans solliciter au préalable à M. [Y] et Mme [E] un quelconque justificatif pour attester de leur situation, notamment professionnelle. Si aucun élément du dossier ne permet d'établir une quelconque manœuvre, de la part de la société Lodgis, de nature à contraindre les époux [J] à signer un contrat de bail avec ces candidats, il n'en reste pas moins qu'en tant que professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait pas se satisfaire des simples déclarations fournies par les locataires au regard du caractère déterminant de ces éléments dans le choix des époux [J] de leurs futurs locataires, et qu'elle aurait dû exiger de ces derniers la communication de certaines pièces justificatives (contrat de travail, avis d'impôts etc). Dès lors, la société Lodgis a manqué à ses obligations contractuelles à ce titre. Sur l'absence de vérification de l'éligibilité des locataires à un contrat de bail mobilité Le bail mobilité ne peut être conclu que si le locataire remplit des conditions précises qui concernent sa situation étudiante ou professionnelle, limitativement énumérées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est également exigé un contrat écrit, comportant des mentions obligatoires, conformément à l'article 25-13 de la même loi. Il ressort des pièces mises aux débats que la société Lodgis a interrogé M. [J] par courriel du 25 mars 2021 sur le type de contrat qu'il entendait conclure avec M. [Y] et Mme [E] dans les termes suivants : « Pouvez vous me confirmer le type de contrat, est ce que vous acceptez le bail mobilité ? Il n'y a pas de dépôt de garantie mais provision ménage de 200€ et provision énergie de 100€ en hiver et 70€ en été ». Il incombait à la société Lodgis, à l'initiative de cette proposition et en tant que professionnelle rémunérée, de vérifier que M. [Y] et Mme [E] répondaient aux critères fixés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour prétendre à l'octroi de ce type de bail, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait, dès lors qu'elle n'a, ainsi qu'il a été précédemment démontré, réalisé aucune démarche de vérification préalable auprès de ces candidats. Elle a donc manqué à ses obligations à ce titre. En revanche, le tribunal n'est pas à même de constater les éventuelles erreurs de rédaction dans le bail conclu par les époux [J], cet acte n'étant pas produit aux débats. La requalification de ce contrat par le juge des contentieux de la protection ayant été ordonnée pour le même motif, à savoir l'absence de communication du contrat, cette circonstance ne peut pas être imputée à la société Lodgis et caractériser un manquement de sa part. Sur le manquement au devoir de conseil Aux termes de l'article 4 du contrat conclu entre les parties le 27 juillet 2016, « Le mandataire s'engage à […] lui apporter conseil tout au long des locations ». Il ressort des éléments mis aux débats qu'au mois de mai 2021, la société Lodgis a informé M. [J] de la volonté des locataires en place de prolonger leur contrat de bail. En sa qualité de professionnelle, il lui appartenait alors d'attirer l'attention des bailleurs sur les risques liés à une telle prolongation, dès lors qu'elle n'ignorait pas que le contrat de travail de M. [Y] prenait fin à l'issue de la période correspondant au bail initial, et que les époux [J] s'exposaient alors à un risque d'impayés de loyers en l'absence de tout revenu de Mme [E]. Or aucune démarche en ce sens n'a été effectuée par la société Lodgis et sa responsabilité peut être engagée à ce titre. Toutefois, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir conseillé les époux [J] de souscrire une garantie contre les impayés de loyer, dès lors que ces derniers n'évoquent aucunement dans leurs écritures que la caution telle que proposée par le mandataire dans son courriel du 19 mars 2021 (« son garant est cadre et gagne environ 3000€ ») n'aurait finalement pas souhaité s'engager pour garantir le paiement des loyers. * Au vu des manquements précités, la responsabilité de la société Lodgis est engagée. Sur les préjudices subis en lien avec ces manquements - Sur le préjudice financier - loyers, charges et frais d'huissier Il est certain qu'en s'abstenant d'attirer l'attention des époux [J] sur le risque d'impayés au vu de la nouvelle situation des preneurs au moment du renouvellement du bail, la société Lodgis a privé les époux [J] d'une chance de ne pas renouveler le contrat de bail, de percevoir les loyers et les charges et de ne pas engager des frais d'huissier pour les recouvrer. Etant alors non contesté que le dossier de surendettement de M. [Y] et de Mme [E] a été déclaré recevable, sans que toutefois l'issue de ce dossier ne soit connue de la juridiction, et qu'ils ne se sont acquittés d'aucune somme depuis le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Puteaux, il y a lieu de retenir une perte de chance à hauteur de 60%. L'arriéré de loyers, charges, indemnités d'immobilisation et frais d'huissier s'élève à la somme de 16.769,76 euros. Ce montant, récapitulé en pièce 19 des demandeurs, ne fait l'objet d'aucune contestation en défense. La société Lodgis sera donc condamnée à verser la somme de 10.078,06 euros aux époux [J]. - état des lieux de sortie dégradé A supposer une faute de la société Lodgis en lien causal avec la dégradation par les locataires du logement appartenant aux époux [J], ces derniers ne versent aux débats qu'un procès-verbal de constat d'huissier valant état des lieux de sortie, et ne communiquant pas au tribunal l'état des lieux d'entrée. Dans ces conditions, le tribunal n'est pas mis en mesure de vérifier l'existence des désordres allégués, et partant, la réalité du préjudice ainsi invoqué. Leur demande sera donc rejetée à ce titre. - sur les frais d'avocats engagés pour la procédure d'expulsion Les époux [J] justifient avoir été assistés par un avocat dans le cadre de la procédure d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection de Puteaux. Il est certain que les fautes de la société Lodgis les ont privés d'une chance de ne pas engager de tels frais, perte qui peut être évaluée à 60%. Au vu de la somme allouée à ce titre par le juge des contentieux de la protection de Puteaux (700 euros), la société Lodgis sera donc condamnée à leur payer la somme de 420 euros à ce titre. - Sur le préjudice moral L'incontestable préjudice moral subi par les époux [J] en lien avec les désagréments et l'anxiété générés par la négligence dans la mise en location de leur bien justifie une indemnisation à hauteur de 1.000 euros. * La société Lodgis sera donc condamnée à payer aux époux [J] les sommes suivantes : - 10.498,06 euros (10.078,06 + 420) au titre de leur préjudice financier - 1.000 euros au titre de leur préjudice moral. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, la société Lodgis sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenue aux dépens, la société Lodgis sera condamnée à payer aux époux [J] la somme de 4.000 euros. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». En l'espèce, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONDAMNE la SAS Lodgis à payer à M. [W] [J] et Mme [X] [U] épouse [J] la somme de 10.498,06 euros au titre de leur préjudice financier ; CONDAMNE la SAS Lodgis à payer à M. [W] [J] et Mme [X] [U] épouse [J] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNE la SAS Lodgis à payer à M. [W] [J] et Mme [X] [U] épouse [J] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS Lodgis aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l'exposé du litige. Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2025. Le Greffier La Présidente Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE