Tribunal judiciaire de Melun, 23 juin 2026, 26/00905

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 26/00905 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJIS Minute signée électroniquement JUGEMENT du 23/06/2026 S.A. TROIS MOULINS HABITAT C/ Madame [S] [M] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Me Jérôme CHERUBIN - Madame [S] [M] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 23 JUIN 2026 Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors des débats et Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDERESSE : S.A. TROIS MOULINS HABITAT [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Christian PAUTONNIER CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS, substituée par par Maître Jérôme CHERUBIN, Avocat au Barreau de L'ESSONNE ET : DÉFENDERESSE : Madame [S] [M] [Adresse 4] [Localité 4] comparante en personne Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 1987, la SA TROIS MOULINS HABITAT (anciennement dénommée LA SOLIDARITÉ IMMOBILIÈRE DE SEINE ET MARNE) a loué à Mme [S] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]. Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.570,81 € au titre des loyers et charges échus au 27 août 2025. Les impayés de loyer ont été signalés le 31 juillet 2025 à la Caisse d'Allocations Familiales de SEINE ET MARNE. Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour manquements graves à ses obligations contractuelles,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l'expulsion conformément aux conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner la locataire à payer la somme de 2.404,58 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2.570,81 € et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 décembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026. A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, régulièrement représentée, actualise sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2.293,74 €, au titre des loyers et charges échus au 27 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Expliquant qu'un échéancier a été mis en place, la demanderesse est favorable à l'octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Citée par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, Mme [S] [M] comparaît, assistée de sa fille qui explique que c'est elle qui aide sa mère dans ses papiers, qu'elle vit avec elle et qu'elle a été hospitalisée en 2025, ce qui a engendré des défauts de paiement. Elle demande, dans l'intérêt de sa mère, des délais de paiement à hauteur de 250 euros en plus du loyer. L'affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d'impayés auprès de la caisse d'allocations familiales de Seine et Marne. En l'espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 juillet 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 27 avril 2026, la dette locative de Mme [S] [M] s'élève à la somme de 2.293,74 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L'alinéa 4 de l'article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la demande de la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de l'accord de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à Mme [S] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de 10 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 250,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail à effet du 1er juillet 1987 unissant les parties stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant cependant applicable aux baux en cours à son entrée en vigueur, il y a lieu d'en faire application. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application des clauses résolutoires sont réunies le 29 octobre 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l'accord entre la locataire et la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de Mme [S] [M] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse, Mme [S] [M] sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [S] [M] succombe à l'instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE Mme [S] [M] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2.293,74 € (décompte arrêté au 27 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Mme [S] [M] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 250,00 € chacune et une 10e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 1er juillet 1987 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d'une part, et Mme [S] [M], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [S] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [S] [M] soit condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses demandes et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [S] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.