Tribunal judiciaire de Rennes, 20 août 2026, 26/04011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 20 Août 2026 N° RG 26/04011 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MHRS Jugement du 20 Août 2026 N°: 26/792 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [I] [P] [D] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA ESPACIL COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [P] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ; Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 03 Juillet 2026. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Mme [F] [U], munie d'un pouvoir ET : DEFENDEURS: M. [I] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparant, Mme [D] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, représentée par son conjoint, muni d'un pouvoir EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous signature privée en date du 3 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] un local à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 633.29 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] un commandement de payer la somme de 2365.89 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l'acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 février 2025. Le 9 octobre 2025, le bailleur et Monsieur [P] ont conclu un constat d'accord avec des délais de paiement accordés au locataire de 200€, étant précisé qu'en cas d'absence de paiement d'une échéance qui resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'accord deviendrait caduc ; Le 10 mars 2026, le bailleur a envoyé une lettre recommandée mentionnant que l'accord n'était pas respecté. Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2026 délivré à personne pour Monsieur [P] et à domicile pour Madame [Z] la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : A titre principal : Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise à la date du 19 avril 2025 et ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] et de toute personne introduite de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxFixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers charges comme si le bail avait subsisté du 20 avril 2025 jusqu'à leur départ effectif des lieuxCondamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] au paiement de la somme de 9667.15 représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 29 avril 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement,Condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 30 avril 2026 jusqu'à leur départ effectif des lieuxLes condamner solidairement à 120€ l'indemnité prévue par application de l'article 700 du code de procédure civileN'accorder aucun délai de paiement à Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z]Les condamner solidairement au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l'assignation et les frais de mise a exécution de la décision à intervenirSubsidiairement, si le juge accordait des délais de paiement à Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] et estimait que ces personnes devaient bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire, dire qu'à défaut d'un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié ; les autres demandes étant inchangées. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'Ille-et-Vilaine le 06 mai 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 3 juillet 2026. A cette audience, la société ESPACIL HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 15405.16 euros. Elle maintient les demande de l'assignation, précisant qu'il n'y a pas de reprise du paiement du loyer courant , que le dossier de surendettement déposé par les locataires avait été déclaré recevable le 13 mai 2026 et qu'un rétablissement personnel était préconisé, qu'ils ne l'avaient pas contesté. Il est ajouté qu'un SLS a été appliqué en janvier 2026, que l'accord n'avait pas été respecté. Monsieur [P] [I] est présent et représente Madame [Z]. Il souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux et précise qu'il n'avait pas de titre de séjour, qu'il allait payer le mois complet, que sa femme avait repris le travail et qu'il voulait que le montant du surendettement soit déduit de la dette. Ils proposent de régler 150€ par mois en plus du loyer courant. L'affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026

MOTIVATION

DE LA DÉCISION L'article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif et d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. I. Sur la recevabilité de la demande • Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 06 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre. • Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 06 mai 2026 soit plus de six semaines avant l'audience du 3 juillet 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales • Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu'à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les six semaines à compter du commandement de payer du 19 février 2025 et le dossier de surendettement a été déposé le 25 février 2026, soit postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire Les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 avril 2025. Cependant, conformément à la demande du bailleur qui souhaite voir appliquer un délai de deux mois, il sera dit que les conditions d'acquisition de la clause sont réunies au 20 avril 2025. • Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, la société ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. • Sur la demande de condamnation en paiement Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l'exécution. Il est mentionné sur le décompte de créance qu'au 30 juin 2026, les locataires sont redevables de la somme de 15 753.56€. Il convient de déduire les frais de commandement de 167.33€ et d'assignation de 181.07€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens de l'instance. Le bailleur impute des frais de surloyer sans justifier que les conditions posées par l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation sont réunies, les sommes totales de 6940,60€ sollicitées à ce titre seront donc déduites. Concernant la somme de 8421.81€ qui a été déclarée à la Commission de Surendettement et dont l'effacement est envisagé, les locataires n'ont pas produit la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et il n'est pas certain qu'elle soit définitive. La somme ne sera donc pas effacée mais il sera dit que, en cas de prononcé d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la Commission de Surendettement des Particuliers d'Ille-et-Vilaine ou le juged es contentieux de la protection, les sommes effacées par la Commission devront venir en déduction des sommes dues par les locataires. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés concernant le local à usage d'habitation et le garage s'élève à 8464.56 euros au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. En l'espèce, le contrat de bail consenti entre la société ESPACIL HABITAT d'une part, et Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] d'autre part mentionne la solidarité (article 5.3.2 Par voie de conséquence, Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative et à l'indemnité d'occupation. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 février 2025 pour la somme de 2365.89 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] sont redevables de la somme de 8464.56 euros au titre de la dette locative. Ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Les locataires n'ayant pas repris le paiement des loyers avant l'audience, les dispositions de l'article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables. IV. Sur les demandes accessoires • Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] succombent à l'instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2025 et de l'assignation du 06 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT. • Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société ESPACIL HABITAT, Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. • Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2024 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z], d'autre part, concernant le logement et le parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] à verser à la société ESPACIL HABITAT la somme de 8464.56 euros, soit HUIT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES, (décompte arrêté au 30 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 2365.89 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT qu'en cas de prononcé d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la Commission de Surendettement des Particuliers d'Ille-et-Vilaine ou par le juge des contentieux de la protection, les sommes effacées en lien avec la créance de la société ESPACIL HABITAT envers les locataires devront venir en déduction des sommes dues par les locataires. DIT que Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2025 et de l'assignation du 06 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [D] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d'Ille-et-Vilaine en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,