Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, 2 juillet 2026, 24/00953

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 N° Minute : 26/ N° RG 24/00953 - N° Portalis DBYG-W-B7I-DI6V Plaidoirie le 19 Mai 2026 Composition du tribunal : Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY Greffier : Mme Alexandra ACACIA Copie exécutoire délivrée le : à SCP LADOUX Copies aux parties délivrées le : Dans l'affaire opposant : DEMANDEURS Monsieur [W] [N] né le 10 Mars 1993 à BOURGOIN-JALLIEU (38300) 155 route du Quinquet 38630 LES AVENIERES Monsieur [A] [K] né le 05 Mars 1995 à PIERRE BENITE (69310) 155 route du Quinquet 38630 LES AVENIERES tous deux représentés par la SCP LADOUX, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU DÉFENDEURS Monsieur [H] [I] né le 07 Septembre 1956 à LE PONT DE BEAUVOISIN (38480) 364 chemin du beurrier 38490 LES ABRETS Madame [T] [Z] épouse [I] (décédée) née le 31 Mai 1934 à MARSEILLE (13000) Lieudit le Village 38970 BEAUFIN tous deux représentés par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU S.A.S. CENTURY 21 22 rue Gambetta 38490 LES ABRETS EN DAUPHINÉ non comparante, ni représentée Madame [M] [B] née le 04 Avril 1946 à LES AVENIERES (38630) 99 route du quinquet 38630 AVENIERES VEYRINS THUELLIN Madame [E] [V] née le 04 Mai 1996 à BELLEY (01300) 4 rue des Loggias 38080 L'ISLE D'ABEAU (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 38053-2025-107 du 18/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU) toutes deux représentées par Me Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement. EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail daté du 02 octobre 2020, consenti par Monsieur [H] [I], Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N] ont pris en location un logement situé 24 Chemin du Beurrier 38490 LES ABRETS EN DAUPHINE, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 872,00 €. L'état des lieux entrant a été réalisé le 29 octobre 2020. L'entrée dans les lieux était fixée au 03 novembre 2020. Par acte d'huissier en date du 11 octobre 2022, Messieurs [N] et [K] recevaient un congé donné par le bailleur pour reprise expirant le 02 novembre 2023. Par courrier en date du 29 décembre 2022, la société de gestion immobilière en charge de la location du bien faisant parvenir à ces derniers une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle elle reprochait aux locataires de ne pas avoir respecté le préavis et d'avoir quitté précocement le bien dont ils étaient locataires jusqu'au 27 janvier 2023 comme indiqué dans le courrier en question, date de la fin de préavis. Dans le courrier recommandé l'agence indiquait que les locataires étaient redevables d'une somme de 2 795,08 € correspondant à trois mois de loyers, soit donc pour les mois d'octobre, novembre, et décembre 2022. Le 02 novembre 2022, Maître [S], membre de la société [Q] [L], [X] commissaire de justice, établissant un procès-verbal dans lequel était indiqué que Monsieur [H] [I] avait décidé de conserver la caution de ses anciens locataires pour dresser l'état des lieux de sortie. Dans ces conditions, la société gestionnaire du bien pris à bail indiquait que le dépôt de garantie des messieurs [N]/[K] devait être conservé par le propriétaire à valoir sur les loyers impayés. Par acte de commissaire de justice des 12 et 15 juillet 2025, Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N] ont assignés Monsieur [H] [I] et Madame [T] [I] ainsi que la S.A.S. CENTURY 21 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir : Condamner Monsieur et Madame [I] à verser aux consorts [N] [K] la somme de 872,00 € au titre du dépôt de garantie majorée de la somme de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée après le 2ème mois à réception des clés, soit une somme majorée de 87,20 € par mois soit la somme de 1 482,40 € arrêtée à la date de la présente assignation ;Condamner Monsieur et Madame [I] à verser aux consorts [F] [K] la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et matériel consécutif à un déménagement rendu obligatoire par le choix de donner congé pour reprise alors qu'il n'y a eu aucune reprise ;Condamner Monsieur [I] à verser aux consorts [F] [K] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure. L'affaire a été appelée une première fois, le 12 novembre 2024 en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil respectif. Le conseil de Monsieur [H] [I] a sollicité le renvoi afin de pouvoir mettre en cause les cautions, Mesdames [E] [V] et [M] [B]. Par acte de commissaire de justice, remis à Madame [E] [V] le 06 décembre 2024 dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile et remis à personne le 29 novembre 2024 s'agissant de Madame [M] [B], monsieur [H] [I] et Madame [T] [I] les ont appelées en cause en leur qualité de caution de Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N]. Suivant ordonnance du 03 juin 2025 le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats afin de permettre à Mesdames [V] et [B] de communiquer leurs arguments et aux demandeurs de déposer leurs pièces. Après réouverture des débats ordonnée le 31 mars 2026, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2026, en présence de Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K], régulièrement représentés par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s'en sont remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont ils ont sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. Il est précisé que Madame [T] [I] est décédée le 02 octobre 2025, en cours de procédure. Aux termes de leurs conclusions N°2, Monsieur [H] [I] et Madame [T] [I] née [Z], décédée depuis, demandent au juge des contentieux de la protection de : Débouter Messieurs [W] [N] et [A] [K] de l'ensemble de leurs demandes comme infondées et abusives ;Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K], anciens locataires, et Madame [E] [V] et Madame [M] [B], en qualité de caution solidaires, à verser à Monsieur [H] [I] les sommes suivantes :- 2 795,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er novembre 2022 au 27 janvier 2023, outre intérêts à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée le 29 décembre 2022 ; - 651 euros au titre des réparations locatives Juger que le dépôt de garantie de 672 € versés par Messieurs [W] [N] et [A] [K] seront imputés sur les sommes dues au titre de la fin du contrat de bail ;Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] à verser à Monsieur [H] [I] 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] et Mesdames [E] [V] et [M] [B], en qualité de cautions solidaires, à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. Aux termes de leurs dernières conclusions Mesdames [E] [V] et [M] [B], cautions, demandent au juge des contentieux de la protection de : Juger que Messieurs [A] [K] et [W] [N] ne sont pas redevables des loyers postérieurement à leur départ effectif des lieux le 02 novembre 2022 ;Juger que le montant de l'arriéré locatif de Messieurs [A] [K] et [W] [N] peut être arrêté à la somme de 73,09 € ;Juger que la demande formulée par Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) au titre des réparations locatives à hauteur de 611,00 € est injustfiée au regard de la vétusté des éléments en cause ; A défaut, réduire le montant de la réclamation à la somme de 540,00 € au vu des doublements d'estimation de mêmes postes de réparation ; Juger que Messieurs [A] [K] et [W] [N] n'ont pas abusivement saisi le tribunal de céans et que leurs réclamations étaient fondées ;Débouter Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Ordonner la compensation entre le montant dû au titre du dépôt de garantie, à hauteur de 872 €, et les éventuelles indemnités allouées à Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) et constater le reliquat est en faveur de Messieurs [A] [K] et [W] [N] à hauteur de 798,91 € ou subsidiairement de 258,91 €.Juger qu'après cette compensation, aucune somme n'est due par Messieurs [A] [K] et [W] [N] et que partant, aucune réclamation ne peut-être portée à l'encontre de Mesdames [E] [V] et [M] [B], cautions ;Débouter Monsieur [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) de l'intégralité de leur demande fins, et conclusions telles que formulées à l'encontre de Mesdames [E] [V] et [M] [B], cautions ;A titre infiniment subsidiaire, si condamnation il y a des cautions à l'égard des consorts [I], condamner solidairement Messieurs [A] [K] et [W] [N] à rembourser à Mesdames [E] [V] et [M] [B], cautions, toutes les sommes qu'elles seraient amenées à verser à Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) ; Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) , ou qui de mieux le devra, à verser à Madame [M] [B] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I] (CF CONCLUSIONS) ou qui de mieux le devra, à verser à Maître Adélaïde FREIRE-MARQUES, Avocat, la somme de 1 200 € au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1997 ;Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [R] [Z] épouse [I], ou qui de mieux le devra, aux entiers dépens tant de l'instance principale que de l'appel en cause. Enfin aux termes de ses conclusions déposées le 03 février 2026, Madame [O] [J] [D], représentante de Century 21 ARLAUD TRANSACTION, demande au juge des contentieux aux termes de ses dernières conclusions en réponse de : Juger que les demandes formulées par Messieurs [W] [N] et [A] [K] sont manifestement infondées ; Par conséquent ; Débouter Messieurs [W] [N] et [A] [K] de leur demande de restitution de majoration et de restitution du dépôt de garantie :Débouter Messieurs [W] [N] et [A] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;Débouter Messieurs [W] [N] et [A] [K] de toutes leur autre demandes ;Juger que les demandes reconventionnelles formulées par Century 21 ARLAUD TRANSACTION sont recevables et bien fondés ; Par conséquent, Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] ainsi que leur cautionnaires à verser à Monsieur [H] [I] et Madame [R] [I] (CF CONCLUSIONS) les sommes suivantes ;- 2 795,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er novembre 2022 au 27 janvier 2023, outre intérêts à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée le 29 décembre 2022 ; - 651 euros au titre des réparations locatives Juger que le dépôt de garantie de 672 € versés par Messieurs [W] [N] et [A] [K] seront imputés sur les sommes dues au titre de la fin du contrat de bail ;Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [R] [I] (CF CONCLUSIONS) ;Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] à verser à Monsieur [H] [I] 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] ainsi que leurs cautionnaire à verser à l'agence CENTURY 21 ARLAUD TRANSACTION la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.Condamner solidairement Messieurs [W] [N] et [A] [K] à verser à Monsieur [H] [I] et Madame [R] [I] (CF CONCLUSIONS) la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. Pour sa part, bien que régulièrement citée, la S.A.S CENTURY 21, bien que présente lors de l'audience du 03 février 2026, n'a pas comparu à l'audience du 19 mai 2026. Aux termes de ses dernières écritures déposée, elle sollicite 3 000 € en dédommagement du préjudice subi dans le mandat de gestion du bien. Pour leur part, Monsieur [H] [I], Madame [M] [B], Madame [E] [V] ont régulièrement comparu respectivement représenté par leur conseil. L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, l'article 473 du code de procédure civile dispose que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, (...) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ". En l'espèce, le litige est relatif à une demande de restitution de caution. Pour leur part, Monsieur [H] [I], Madame [M] [B], Madame [E] [V] ont régulièrement comparu respectivement représentés par leur conseil. Pour sa part, bien que régulièrement citée, la S.A.S CENTURY 21 n'a pas comparu à l'audience du 19 mai 2026. Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort. Sur les demandes formulées par la S.A.S CENTURY 21 L'article 31 du Code de Procédure Civile dispose que : " L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. " En l'espèce, le fait que l'agence ait été citée à comparaître par les demandeurs ne lui confère aucun droit de représentation judiciaire ni aucun pouvoir pour formuler des demandes au nom de Monsieur [H] [I] et Madame [R] [I]. Elle demeure une simple partie appelée à la procédure, tenue de répondre des faits qui lui sont imputés, mais dépourvue de tout mandat procédural. Pour autant, les pièces qu'elle verse aux débats sont parfaitement opposables et peuvent être librement utilisées par les autres parties, conformément au principe du contradictoire. Leur exploitation ne vaut en aucun cas reconnaissance d'une quelconque qualité pour agir de l'agence. Elle ne fait que participer à l'établissement de la vérité matérielle. Ainsi, si les pièces produites par l'agence permettent d'éclairer les faits, elles ne sauraient légitimer les prétentions qu'elle entend formuler pour le compte de tiers, ce qui lui est strictement interdit. L'action n'est ouverte qu'à ceux qui justifient d'un intérêt personnel et direct, ce qui n'est pas son cas. De même, la représentation en justice d'un particulier est réservée aux avocats, et une agence immobilière ne peut rédiger ni conclusions ni demandes pour autrui. En tout état de cause, le conseil de Monsieur [I] a précisé lors de l'audience du 19 mai 2026 qu'il ne représentait aucunement une autre partie au litige. En conséquence, les pièces de la S.A.S CENTURY 21 peuvent être retenues, mais ses demandes doivent être déclarées irrecevables, faute de qualité, de pouvoir et d'intérêt à agir, à l'exception de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée pour elle-même d'un montant de 3 000 euros. Sur la demande de la S.A.S CENTURY 21 de condamnation pour procédure abusive L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que : " Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. " En l'espèce, Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] se sont bornés à exercer leur droit légitime de contester la gestion du bien assurée par la S.A.S CENTURY 21, en soulevant des griefs sérieux relatifs à l'exécution du mandat et à la gestion locative. Aucun élément ne permet de caractériser une intention de nuire, une démarche dilatoire ou une action manifestement dépourvue de fondement. La S.A.S CENTURY 21 ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui inhérent à toute procédure judiciaire. Faute de faute caractérisée et de dommage indemnisable, les conditions de l'article 32 1 du Code de procédure civile ne sont pas réunies, En conséquence, la S.A.S CENTURY 21 sera déboutée de sa demande de condamnation à hauteur de 3 000 euros à l'encontre de Monsieur [W] [N] et de Monsieur [A] [K] ainsi que des cautionnaires pour procédure abusive. Sur la charge et l'administration de la preuve L'article 1353 du code civil dispose que : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. " Il sera rappelé également que si l'article 6 du code de procédure civile prévoit qu'" A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ", l'article 9 du même code précise qu'" Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. " Il appartient donc aux locataires, en leur qualité de demandeurs, d'établir l'existence d'un préjudice certain, personnel et actuel, ainsi que le lien direct entre ce préjudice et un fait imputable au bailleur. En l'espèce, il appartenait au bailleur de démontrer qu'il avait délivré un logement conforme, exempt de vices et en bon état de fonctionnement, conformément à son obligation légale. Or, non seulement il n'en rapporte pas la preuve, mais les éléments produits par la S.A.S CENTURY 21 elle-même établissent exactement l'inverse. Les courriels de la directrice d'agence, les comptes-rendus techniques et les interventions d'un électricien mandaté par la S.A.S CENTURY 21 démontrent clairement l'existence de désordres graves et préexistants. De facto, plusieurs constatations ressortent de ces courriers adressés à Monsieur [H] [I] notamment l'installation électrique dangereuse, la présence de fils à nu, une VMC hors service, une humidité persistante, des moisissures, une infiltration d'eau, et enfin des éléments extérieurs non fixés. Ces anomalies ont été constatées, documentées et signalées à Monsieur [H] [I] par son propre mandataire professionnel. Le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice fait état de traces d'humidité, notamment en page 165/198, ainsi que de la présence d'humidité dans la chambre 3, relevée en page 181/198. Ainsi, loin de se limiter à de simples affirmations, Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] produisent des pièces objectives, circonstanciées et concordantes, émanant d'un intermédiaire neutre, qui établissent la réalité des désordres et leur imputabilité au bailleur. Celui-ci, en revanche, ne verse aucun élément permettant de démontrer que le logement était conforme, ni que les dégradations seraient imputables aux occupants. Dès lors, la charge de la preuve, telle que définie par les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, n'est nullement satisfaite par le bailleur. Les éléments du dossier démontrent au contraire qu'il a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien, et que les locataires ont subi une altération certaine de leurs conditions normales de jouissance. Le rapport de l'ADIL du 26 octobre 2022 met en lumière de manière particulièrement précise et circonstanciée l'état de vétusté avancée du logement. S'agissant des menuiseries et de l'étanchéité à l'air, l'ADIL relève des pathologies caractérisant un important défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau au niveau d'une menuiserie, laquelle est décrite comme vétuste. Ces désordres entraînent des infiltrations et une dégradation de la qualité thermique du logement. Concernant l'humidité et la ventilation, l'ADIL constate que si la ventilation est techniquement opérante, elle est incohérente dans sa conception : présence d'une VMC dépourvue de soufflage direct vers l'extérieur,absence de détalonnage des blocs portes intérieures,traces de moisissures liées à une carence d'isolation thermique. Ces éléments démontrent que le logement souffre d'un défaut structurel de renouvellement d'air, aggravant les phénomènes d'humidité. Sur le plan de l'électricité, l'ADIL indique que l'installation est partiellement hors norme, en raison notamment : de prises dépourvues de puits de 15 mm ou d'obturateurs,de la présence de fils apparents. Ces anomalies constituent des risques pour la sécurité des occupants et révèlent un défaut d'entretien manifeste. Au vu de ces constats, l'ADIL préconise expressément des travaux importants, notamment : le remplacement de la menuiserie de la chambre affectée par les infiltrations,l'installation d'une grille d'air neuf,et, plus largement, une série d'interventions destinées à remettre le logement en état, tant sur le plan de l'étanchéité que de la ventilation et de la sécurité électrique. En résumé, le rapport de l'ADIL établit que de nombreux travaux étaient indispensables pour rendre le logement conforme aux exigences minimales de décence et de sécurité. Ces éléments confirment que les désordres rencontrés par les locataires ne résultaient ni d'un défaut d'entretien de leur part, ni d'une quelconque transformation non autorisée, mais bien d'un manque d'entretien structurel imputable au bailleur. Sur les dégradations locatives L'article 1730 du code civil dispose que " s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. " L'article 1732 du code civil prévoit que " le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ". Il ressort des paragraphes c et d de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d'une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et d'autre part de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 4 du décret du 30 mars 2016 indique que " En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. " Il est constant que lorsque des désordres sont constatés dans le local loué, lors de l'état des lieux de sortie, qu'il s'agisse de dégradation ou de l'absence de réparations locatives, le preneur est présumé responsable, sauf à ce qu'il démontre que ces désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement. Le locataire doit restituer le logement dans un état permettant une relocation immédiate, sauf usure normale. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu : - d'user paisiblement des locaux loués, - de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail - et de ne pas transformer les locaux sans l'accord écrit du bailleur. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement le 29 octobre 2020, que le logement a été délivré à les locataires en " bon état " de réparation locative. À l'inverse, le procès-verbal de sortie dressé par un commissaire de justice fait apparaître plusieurs dégradations, notamment sur les portes et les plinthes. Il y est également constaté que les locataires n'ont pas procédés, avant leur départ, au nettoyage normal du logement, lequel a été laissé dans un état de saleté manifeste. Néanmoins, il ressort d'un courrier adressé le 18 novembre 2020 émanant de la S.A.S CENTURY 21 à l'égard de Monsieur [H] [I] signalant déjà de nombreux courts circuits électriques. Il ressort des éléments du dossier que le bailleur a procédé lui-même à diverses réparations électriques, sans faire intervenir un professionnel qualifié, alors même que l'agence Century 21 l'alertait à plusieurs reprises sur la nécessité de remettre les installations en conformité. Ce choix de réaliser des interventions artisanales, sans compétence technique avérée, constitue un manquement à son obligation d'entretien et de sécurité. De surcroît, il ressort du courriel adressé le 29 janvier 2021 par Madame [O] [U], responsable de l'agence Century 21, que les locataires ont été confrontés à de nombreux dysfonctionnements dès leur entrée dans les lieux, dont ils ont régulièrement informé la S.A.S CENTURY 21. S'agissant de l'installation électrique, elle précise que les locataires, en tentant d'installer un simple lustre, ont découvert une installation particulièrement précaire, dépourvue de gaine de protection, révélant un défaut manifeste de conformité. À la suite du retrait du luminaire existant, l'installation a disjoncté et l'éclairage extérieur a cessé de fonctionner, ce qui confirme l'existence d'un problème structurel antérieur à toute intervention des locataires. Il est d'ailleurs particulièrement révélateur que, dans son premier courrier, Madame [O] [U] indique expressément que cette situation perdurait déjà avant l'arrivée des nouveaux locataires. Cette précision, émanant de la professionnelle chargée de la gestion du bien, démontre sans ambiguïté que les désordres électriques ne résultent pas d'une quelconque négligence des occupants, mais d'un défaut préexistant relevant de l'obligation de délivrance conforme du bailleur. Madame [O] [U] signale également des problèmes d'humidité affectant plusieurs pièces, accompagnés de moisissures et d'une VMC qu'elle qualifie elle même de non conforme. Là encore, ces éléments traduisent des défauts structurels du logement, indépendants du comportement des locataires, et qui relèvent exclusivement de la responsabilité du bailleur. Il convient de rappeler que les locataires avaient déjà, dès le 18 novembre 2020, alerté la S.A.S CENTURY 21 sur des courts circuits répétés. Faute d'intervention d'un professionnel mandaté par le bailleur, ils ont dû procéder eux mêmes à de petites réparations pour sécuriser l'installation, ce qui atteste de leur bonne foi et de leur volonté de maintenir le logement en état d'usage normal. Dans ce même courrier, ils insistaient sur la nécessité de remettre le logement en conformité pour les futurs occupants, soulignant ainsi la gravité des anomalies constatées. Enfin, Madame [O] [U] reconnaît elle-même que la maison est en " très bon état " et " très bien entretenue " par les locataires. Cette appréciation objective confirme que les occupants ont rempli leurs obligations locatives et que les désordres constatés ne peuvent en aucun cas leur être imputé. Le 12 février 2021, un électricien mandaté directement par la S.A.S CENTURY 21 est finalement intervenu au domicile de Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N]. Dans le compte rendu adressé le jour même au bailleur, la S.A.S CENTURY 21 rapporte que le professionnel a dû procéder au raccordement du moteur de la VMC ainsi qu'à la sécurisation d'un fil électrique laissé à nu dans la cuisine du sous sol. L'électricien a immédiatement alerté la S.A.S CENTURY 21 sur l'état particulièrement dangereux de l'installation. Il a constaté que le fil à nu situé dans la cuisine du rez de chaussée était totalement désintégré, s'effritant au toucher, exposant les occupants à un risque réel d'électrocution. Face à cette situation, la S.A.S CENTURY 21 a expressément demandé à ce professionnel d'intervenir pour remettre en état ce câble d'alimentation, reconnaissant ainsi la gravité du danger et la nécessité d'une remise en conformité urgente. S'agissant de la VMC, l'électricien a constaté que le moteur situé dans les combles était complètement hors service, grippé par l'humidité au point d'être inutilisable. Ce constat technique confirme que le système de ventilation était défaillant depuis longtemps, bien avant l'arrivée des locataires, et que les problèmes d'humidité et de moisissures relevés dans plusieurs pièces résultaient d'un défaut structurel du logement. Par ailleurs, dans son premier courrier, la S.A.S CENTURY 21 a indiqué que ces dysfonctionnements existaient déjà avant l'arrivée des nouveaux locataires. Cette précision, émanant de la professionnelle chargée de la gestion du bien, démontre que les désordres ne peuvent en aucun cas être imputés aux occupants, lesquels ont au contraire multiplié les alertes et fait preuve de diligence. Ces éléments, établis par un électricien qualifié et rapportés par l'agence elle même, corroborent les signalements répétés des locataires dès novembre 2020. Ils démontrent que les désordres rencontrés étaient graves, préexistants et relevaient exclusivement de l'obligation du bailleur de délivrer un logement conforme, sécurisé et exempt de vices, conformément aux articles 6 et 1719 du Code civil. Il convient de rappeler que si le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et d'en assurer l'entretien, cette obligation n'exonère pas pour autant les locataires de leur propre responsabilité dans l'usage des lieux. En l'espèce, les désordres constatés résultent manifestement d'un enchaînement de manquements imputables aux deux parties. D'une part, le bailleur a effectivement manqué à son obligation de délivrance en ne remédiant pas suffisamment tôt à certains défauts structurels du logement. À ce titre, une indemnisation peut être envisagée. Toutefois, la somme de 10 000 € réclamée apparaît manifestement excessive au regard de la nature des désordres et de l'absence de démonstration d'un préjudice d'une telle ampleur. Une indemnisation plus proportionnée, à hauteur de 1 000 €, apparaît mieux adaptée. D'autre part, il ressort également du dossier que Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] ont contribué à la dégradation des lieux. Plusieurs éléments en attestent, notamment la présence d'une peinture graphique noire appliquée sur les murs, constituant une modification importante et non autorisée du logement, ainsi que d'autres détériorations relevées lors du procès-verbal de constat réalisé le 02 novembre 2022. Il convient également de relever que les factures produites par Monsieur [H] [I] notamment celle relative à la pompe à chaleur datée du 31 mars 2022, ainsi que la facture du 21 mai 2022 concernant des infiltrations sont postérieures au départ des locataires. Elles ne peuvent donc pas être imputées à ces derniers ni justifier une demande de réparation à leur encontre. S'agissant de la réfection des peintures, aucun devis n'a été produit. En l'absence de tout élément chiffré permettant d'évaluer le coût réel des travaux, il n'est pas possible d'accorder une indemnisation sur ce poste, la preuve du préjudice n'étant pas rapportée. L'examen des pièces et des arguments révèle que les deux parties ont contribué, à des degrés différents, aux désordres constatés. Il apparaît toutefois que le bailleur a commis un manquement particulièrement grave à son obligation de délivrance et d'entretien, manquement susceptible d'avoir exposé les locataires à un risque pour leur sécurité et leur santé. Ce manquement ne peut être minimisé. Pour autant, la responsabilité du bailleur n'exclut pas celle des locataires, lesquels ont également participé à la dégradation des lieux, notamment par l'application d'une peinture noire non autorisée et par certaines détériorations relevées lors de l'état des lieux de sortie. Leur comportement ne peut donc être considéré comme exempt de tout reproche. Ainsi, la situation impose de retenir une responsabilité partagée, chaque partie ayant contribué au dommage. Toutefois, la gravité particulière des manquements du bailleur notamment l'absence d'entretien et la persistance de désordres susceptibles de mettre en danger les occupants justifie de lui imputer la part prépondérante de la responsabilité. En conséquence, il convient d'allouer à Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] une indemnisation proportionnée, tout en rejetant les demandes de Monsieur [H] [I] qui ne sont pas étayées, notamment celles relatives à la réfection des peintures en l'absence de tout devis, ainsi que celles fondées sur des factures postérieures au départ des locataires. Par conséquent, la demande de Monsieur [H] [I] sera rejetée. La somme de 2 000,00 € sera accordée à Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] en réparation de leur préjudice moral. Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, " le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie lorsque des dégradations imputables au locataire sont constatées et dûment justifiées. " En l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que si certains échanges montrent que des demandes d'autorisation ont bien été adressées au bailleur, il apparaît toutefois que d'autres interventions ont été réalisées sans aucune sollicitation préalable. Néanmoins, la responsabilité du bailleur ne saurait exonérer celle des locataires, qui ont eux mêmes participé à la dégradation du logement. Ils ont notamment appliqué peinture noire agrémentée de motifs graphiques sans autorisation et occasionné diverses détériorations constatées lors de l'état des lieux de sortie. Leur attitude ne peut donc être considérée comme exempte de tout reproche. Les constatations effectuées révèlent en effet que les locataires ont contribué à l'état dégradé du bien en entreprenant divers travaux et modifications sans l'accord du bailleur, notamment en procédant eux mêmes à l'isolation des combles. S'agissant des prétendues dégradations, le bailleur ne produit aucun devis, aucune facture, ni aucune attestation de travaux permettant d'établir la réalité, l'ampleur ou le coût des réparations qu'il invoque. Or, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la charge de la preuve lui incombe intégralement. Le procès-verbal de constat réalisé par Maître [X] [P] ne suffit pas, à lui seul, à justifier une retenue sur le dépôt de garantie, d'autant que les locataires ont régulièrement signalé et fait constater les nombreux défauts structurels du logement (installation électrique dangereuses, VMC hors service, humidité, infiltrations), confirmés par la S.AS CENTURY 21. Ces éléments démontrent que les désordres rencontrés résultaient d'un défaut d'entretien du bailleur, et non d'un comportement fautif des occupants. Il est exact que le procès-verbal de constat fait apparaître, dans l'une des chambres, la présence d'une peinture noire agrémentée de motifs graphiques, réalisée directement sur les murs. Cette personnalisation peut être considérée comme une dégradation nécessitant une remise en état. Toutefois, le bailleur ne justifie pas davantage du coût de cette réfection. En l'absence de justificatifs, seule une retenue modérée peut être admise, strictement limitée à cette peinture. En outre, le montant total dû par Monsieur [H] [I] au mois de juin 2026 au titre du dépôt de garantie majoré de la somme de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée est de : - 87,20 X 23 + 1 482,40 = 3 488,00 € En conséquence, si une retenue de 300 euros peut être opérée au titre de la remise en peinture de la pièce concernée, le reste du dépôt de garantie ainsi que la majoration de la somme de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée doit être restitué, aucune autre dégradation n'étant démontrée. Le constat d'huissier relève, en page 139/198, la présence de traces de peinture dans la salle à manger, confirmant l'existence de dégradations à cet endroit. Par conséquent, la somme de 3 188,00 € au titre du dépôt de garantie sera restituée à Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K]. Sur l'arriéré locatif Aux termes de l'article 1-7 de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prise en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : " 1-7-Effet sur le locataire Le locataire qui a reçu un congé pour vendre ou pour reprise doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors redevable du loyer et des charges que jusqu'à la date de remise des clés. Il est alors conseillé d'informer le bailleur de son départ dans un délai raisonnable afin de fixer une date pour l'établissement de l'état des lieux de sortie. " Lorsqu'un congé est délivré par le bailleur pour vendre ou pour reprise, le locataire dispose d'un préavis légal, au terme duquel il doit quitter les lieux. Toutefois, la loi lui reconnaît expressément la faculté de partir à tout moment pendant la durée du préavis, sans avoir à justifier d'un motif particulier. Dans ce cas, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que jusqu'à la date de restitution effective des clés, laquelle marque la fin de l'occupation et la libération des lieux. La dette locative cesse le jour où les clés sont remises, peu importe la durée restante du préavis. En l'espèce, Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] ont restitué les clés le 02 novembre 2022, ce qui met fin à toute obligation de paiement à compter de cette date. Le bailleur ne peut donc exiger le paiement des loyers jusqu'au terme théorique du préavis, dès lors que le logement lui a été restitué et qu'il en a repris la jouissance. La demande de Monsieur [H] [I] tendant à réclamer trois mois de loyers supplémentaires est donc juridiquement infondée, car elle méconnaît le principe selon lequel le locataire ne paie que pour la période où il occupe réellement les lieux. En conséquence, aucun arriéré locatif ne peut être retenu au-delà du 02 novembre 2022, et aucune somme ne peut être mise à la charge des cautions solidaires à ce titre. La demande de Monsieur [H] [I] sera rejetée. Sur la demande pour procédure abusive L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que : " Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. " Il ne peut être retenu que la présente procédure revêt un caractère abusif. En effet, l'exercice d'une action en justice constitue un droit fondamental, et son abus ne peut être caractérisé qu'en présence d'une faute manifeste, d'une intention de nuire ou d'une légèreté blâmable particulièrement grave. Or, aucun de ces éléments n'est établi en l'espèce. La partie demanderesse disposait d'éléments factuels et juridiques suffisants pour estimer que ses prétentions étaient fondées, notamment au regard des désordres constatés dans le logement et des manquements imputés au bailleur. Le simple fait que certaines demandes soient partiellement rejetées ou réévaluées ne saurait suffire à qualifier la procédure d'abusive. De même, la défense du bailleur, qui entendait faire valoir ses propres griefs et produire des pièces à l'appui de ses prétentions, ne révèle aucune intention dilatoire ou malveillante. Les échanges entre les parties s'inscrivent dans un cadre contentieux classique, où chacune a cherché à faire valoir ses droits. En l'absence de démonstration d'une volonté de nuire, d'une mauvaise foi caractérisée ou d'un détournement manifeste de l'instance, il n'y a donc pas lieu de retenir un quelconque abus dans l'exercice de la présente procédure. Par conséquent, la demande de Monsieur [H] [I] sera rejetée. Sur les cautions solidaires En l'espèce, les demandes formées par Mesdames [E] [V] et [M] [B] ne peuvent être accueillies. En effet, leur engagement ne peut produire effet que dans la mesure où la dette locative est certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, dès lors que la dette principale n'est pas établie, les cautions ne peuvent être tenues à aucune obligation. Leur engagement étant accessoire, il s'éteint en l'absence de créance certaine du bailleur. Il convient donc de mettre hors de cause les cautions solidaires, aucune somme ne pouvant leur être réclamée. En conséquence, il y a lieu de rejeter intégralement les demandes Mesdames [E] [V] et [M] [B], faute de fondement juridique et de preuve suffisante. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Compte tenu des circonstances du litige et de la répartition des responsabilités entre les parties, il n'apparaît pas équitable de mettre les dépens à la charge exclusive de l'une d'elles. Chacune ayant contribué, par ses prétentions et sa défense, à la complexité de la procédure, il y a lieu de faire application du pouvoir d'appréciation reconnu au juge par l'article 696 du Code de procédure civile et de décider que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Sur les frais irrépétibles L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K]. Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ORDONNE la restitution par Monsieur [H] [I] du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % à hauteur de 3 188,00 € à l'égard de Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N] déduction faite de la somme de 300 € au titre de la remise en peinture de la chambre ; CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [A] [K] et Monsieur [W] [N] la somme de 2 000,00 € en réparation de leur préjudice moral ; DÉBOUTE la S.A.S CENTURY 21 de sa demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 3 000,00 € ; DÉCLARE la S.A.S CENTURY 21 irrecevable en ses autres demandes ; REJETTE l'intégralité des demandes formulées par Monsieur [H] [I] ; REJETTE l'intégralité des demandes formulées par Madame [M] [B] et Madame [E] [V], cautions solidaire ; CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [W] [N] et Monsieur [A] [K] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION