Tribunal judiciaire de Paris, 4 juin 2026, 26/80221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/80221 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7MN N° MINUTE : CCC aux parties par LS et LRAR CCC à Me BESSIS par LS CE à Me HAREL par LS SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT rendu le 04 juin 2026 DEMANDERESSE S.A.S. OPEN FLATS RCS de [Localité 1] N° 834 117 533 [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0794 DÉFENDERESSE S.C.I. [Z] RCS de [Localité 1] N° 444 531 925 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1103 JUGE : Madame Noémie KERBRAT, Juge de l'Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS. GREFFIER : Madame Mathilde LAVOCAT DÉBATS : à l'audience du 16 Avril 2026 tenue publiquement, JUGEMENT : par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d'appel EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 2/07/2020, la SCI [Z] a donné à bail commercial à la société OPEN FLATS des locaux situés [Adresse 3] à Paris. Le 18/05/2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a suspendu les effets de la clause résolutoire du bail figurant au contrat et autorisé l'expulsion de la société OPEN FLATS dans l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés. Aux termes d'un protocole transactionnel en date du 11/07/2022, les parties sont convenues de nouvelles modalités de règlement et la SCI [Z] a accepté de renoncer au bénéfice de l'ordonnance de référé sauf à ce que le nouvel échéancier convenu ne soit pas respecté. Le 6/11/2024, sur le fondement de l'ordonnance de référé du 18/05/2022 précitée, après avoir fait signifier à la société OPEN FLATS un commandement de quitter les lieux en date du 28/05/2024, et que la contestation de cette mesure a été écartée par un jugement du juge de l'exécution en date du 5/11/2024, la SCI [Z] a fait procéder à l'expulsion de la société OPEN FLATS des lieux pris à bail. Par arrêt du 16/10/2025, considérant que les termes du protocole d'accord transactionnel n'avaient pas été méconnus, la Cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du juge de l'exécution du 5/11/2024, annulé le commandement de quitter les lieux du 28/05/2024, ordonné la réintégration de la société OPEN FLATS dans les lieux pris à bail, débouté cette dernière de sa demande d'astreinte et de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et condamné la SCI [Z] à lui verser certaines sommes en réparation de son préjudice moral. Exposant ne pas avoir été réintégrée dans les lieux litigieux en méconnaissance de l'arrêt du 16/10/2025 susvisé, la société OPEN FLATS a, par acte du 14/01/2026, fait assigner de nouveau la SCI [Z] devant le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir assortir d'une astreinte l'obligation de réintégration pesant sur la défenderesse et condamner cette dernière au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. A l'audience du 16/04/2026, la société OPEN FLATS s'est référée à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir : Débouter la SCI [Z] de sa demande de sursis à statuer alors que la décision de la 18ème Chambre 2ème section du Tribunal Judiciaire est totalement indépendante de l'obligation de la SCI [Z] depuis le 16 Octobre 2025 de rétablir la société OPEN FLATS dans ses droits, la Cour de Paris ayant reconnu l'irrégularité de son expulsion et ordonné sa réintégration ; Condamner la société [Z] à procéder à la réintégration de la société OPEN FLATS dans le local dépendant de l'immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 3], 1er étage, sous astreinte de 1.500,00 € par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ; A défaut de réintégration ordonnée, condamner la SCI [Z] au paiement de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour sa résistance à l'exécution d'une décision revêtue de l'autorité de chose jugée pour un motif résultant du fait même de la SCI [Z] qui a reloué le local en toute connaissance de cause et à ses risques et périls ; Condamner en outre la SCI [Z] au paiement de : • 50.050 € à titre de perte de marge calculée en soustrayant le loyer contractuel annuel (70.548.80€) du chiffre d'affaires annuel estimé (basé sur l'année précédant l'expulsion), soit une perte de marge journalière de 275€ sur les 182 jours écoulés depuis l'expulsion jusqu'au 16 Avril 2026, sous réserve de réactualisation pour la période postérieure ; • 34.944 € à titre d'indemnité due en raison de l'occupation illégale des locaux organisée par la SCI [Z] au préjudice de la société OPEN, FLATS toujours locataire, calculée pour la période comprise entre son expulsion le 16 Novembre 2025 et le jour de l'audience le 16 Avril 2026 sur la base de 192,00 € par jour sur 182 jours, correspondant au loyer contractuel perçu par la SCI [Z] de manière totalement irrégulière, eu égard à son refus de respecter l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris, et ce, sous réserve de réactualisation ; • 160 500 € au titre du montant des dépenses qui devront être mises en œuvre par la société OPEN FLATS au titre des travaux de restructuration à engager afin de rendre les locaux de nouveau conformes au Bail, ces derniers ayant été restructurés ce qui correspond à 1 500€/m2 (160 500€ = 1 500€ x 107 m2) ou au titre de la réhabilitation de nouveaux locaux à louer ; • 32 100 € au titre des dépenses à mettre en œuvre par la société OPEN FLATS pour remeubler et équiper les locaux (à restituer ou à louer) afin de les rendre de nouveau conformes à la clause de destination du Bail ; • 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par le fait de la relocation par la SCI [Z] du local toujours loué à la société OPEN FLATS « à ses risques et périls » donc en prenant le risque d'une infirmation par la Cour de la décision du JEX. Juger que la perte journalière de 275 euros sera due par la SCI [Z] tant que le Juge du fond actuellement saisi (18ème chambre 2ème section) n'aura pas statué sur la demande en paiement d'une indemnité d'éviction et s'il le reconnait, tant que son versement effectif n'aura pas été réalisé ; Condamner la société [Z] au paiement de 6.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens. La SCI [Z] s'est également référée à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite du juge de l'exécution qu'il : Se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond pour statuer sur les demandes indemnitaires formulées par la Société OPEN FLATS ; Subsidiairement, qu'il sursoit à statuer sur la demande de réintégration de la Société OPEN FLATS dans les locaux situés au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 4] dans l'attente de la décision définitive qui sera rendue dans le cadre de la procédure pendante devant la 18ème Chambre 2ème Section du Tribunal judiciaire de Paris sous le RG n° 24/0610 ;En tout état de cause, qu'il déboute la Société OPEN FLATS de toutes ses fins demandes et prétentions et la condamne au paiement des dépens et de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera fait référence aux écritures de la SCI [Z] visées à l'audience du 16/04/2026, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'incompétence En application de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution dispose incontestablement des pouvoirs juridictionnels pour assortir d'une astreinte une obligation de restitution de locaux, l'opportunité d'une telle décision dans l'hypothèse d'une relocation à un tiers de bonne foi intéressant le fond de la demande et non la compétence du juge. Il est par ailleurs acquis en jurisprudence que la décision qui rejette une demande d'astreinte n'a pas l'autorité de la chose jugée (2e Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-11.129 ; 2e Civ., 15 novembre 2012, pourvoi n° 08-11.165). Ainsi, nonobstant le refus opposé par la Cour d'appel de [Localité 1] à la demande d'astreinte formulée devant elle au sujet de l'obligation de restitution des lieux prononcée, la société OPEN FLATS demeure bien recevable à solliciter de nouveau le prononcé d'une telle astreinte devant le juge de l'exécution. Il résulte par ailleurs des termes clairs et précis de l'article L121-3 du code des procédures civiles d'exécution que le juge de l'exécution a le pouvoir d'allouer des dommages-intérêts en cas de résistance abusive du débiteur à l'exécution d'un titre exécutoire, en ce compris donc lorsque l'obligation concernée par la résistance abusive invoquée se matérialise par une injonction de réintégration dans des lieux donnés à la suite d'une expulsion déclarée irrégulière. S'il a déjà été effectivement jugé, comme le souligne la défenderesse, que le juge de l'exécution ne peut, au lieu d'assortir d'une astreinte une obligation de réintégration dans un lieu donné au motif que cette réintégration serait impossible, accorder au requérant des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (3e civ. 23/03/2005, pourvoi n°03-19071), il entre en revanche bien dans les pouvoirs du juge de l'exécution d'accorder, le cas échéant, des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi dans l'hypothèse où la méconnaissance d'une telle injonction de réintégration procéderait d'une résistance abusive de la part du donneur à bail. Or c'est bien ce que sollicite de voir juger la requérante dès lors que, sans préciser le fondement juridique de ses demandes de dommages et intérêts et même si ces dernières revêtent incontestablement des maladresses rédactionnelles, elle demande à être indemnisée des conséquences dommageables résultant de la résistance opposée à l'exécution par la SCI [Z] de l'injonction de réintégration pesant sur elle aux termes de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, ce qui entre dans les pouvoirs du juge de l'exécution. L'exception d'incompétence sera dès lors rejetée. Pour la bonne compréhension du présent jugement, il y a néanmoins lieu, à toutes fins utiles, de préciser à la société OPEN FLATS que le juge de l'exécution ne dispose pas des pouvoirs lui permettant d'accorder des dommages et intérêts hors les cas très précis de la résistance abusive à une décision de justice ou de l'exécution ou l'inexécution dommageable d'une mesure d'exécution forcée (une injonction de restitution de locaux ne relevant pas d'une telle qualification). Sur le sursis à statuer Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine. L'instance introduite devant la 18ème chambre du Tribunal judiciaire de Paris portant sur des questions juridiques distinctes, sans portée sur l'appréciation des demandes formées devant nous, il n'y a pas lieu de sursoir à statuer. La demande en ce sens sera rejetée. Sur la demande relative au prononcé d'une astreinte La requérante disposant déjà d'un titre exécutoire enjoignant à la SCI [Z] de la réintégrer dans les lieux pris à bail, il n'y a pas lieu de prononcer de nouveau une telle injonction aux termes du dispositif du présent jugement. S'agissant de la demande visant à assortir cette injonction d'une astreinte, il sera rappelé qu'aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. Il est néanmoins jugé de manière constante que la relocation d'un local à des tiers de bonne foi empêche d'assortir d'une astreinte l'obligation de délivrance ou de restitution des lieux aux locataires irrégulièrement évincés (voir en ce sens 1ère civ., 27 nov. 2008, pourvoi n°07-11.282 ; 3e civ. 12 déc. 2019, pourvoi n°18-22.410 ou encore 3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 17-26.266). En l'espèce, il est constant que les locaux litigieux ont été reloués à des tiers dont rien ne permet de supposer qu'ils ne seraient pas de bonne foi. Il y a dès lors lieu de rejeter la demande de la société OPEN FLATS visant à voir condamner la société [Z] à procéder à sa réintégration sous astreinte. Sur les demandes de dommages et intérêts Selon l'article L. 121-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution peut condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive. En l'espèce, il est établi et non contesté que les locaux litigieux ont été donnés à bail à un nouveau preneur, la société Fragonard Opéra, par acte sous seing privé en date du 15/04/2025. Ce nouveau bail commercial ayant été conclu plusieurs mois avant que la Cour d'appel ne prononce l'injonction de réintégration des lieux litigieuse au bénéfice de la société OPEN FLATS, cette relocation ne peut ainsi être regardée stricto sensu comme constitutive d'une résistance abusive à l'exécution de l'arrêt de la Cour d'appel du 15/04/2025 et ce, quand bien même elle pourrait par ailleurs matérialiser, devant le Tribunal judiciaire saisi d'une telle question, une faute éventuellement génératrice d'une obligation d'indemnisation pour les préjudices en ayant résulté. La société OPEN FLATS sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société OPEN FLATS qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Z] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il y a lieu de condamner la société OPEN FLATS à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire et mis à disposition au greffe : REJETTE l'exception d'incompétence ; REJETTE la demande de sursis à statuer ; REJETTE la demande visant à voir condamner la société [Z] à procéder à la réintégration de la société OPEN FLATS sous astreinte ; REJETTE l'intégralité des demandes indemnitaires de la société OPEN FLATS ; CONDAMNE la société OPEN FLATS à payer à la SCI [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société OPEN FLATS aux dépens. Fait à [Localité 1], le 04 juin 2026 LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION