Tribunal judiciaire de Créteil, 9 septembre 2024, 24/00411

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 09 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00411 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6WW CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE C/ S.A.R.L. EVEREST TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE Société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, SCI immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 808 775 050, dont le siège social est sis 11 rue Christophe Colomb - 75008 PARIS. représentée par Me Catherine VERGNE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0254 DEFENDERESSE S.A.R.L. EVEREST, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 853 763 035, dont le siège social est sis 12 bis rue Jean-Jacques Rousseau - 94200 IVRY SUR SEINE représentée par Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0386 Débats tenus à l'audience du : 30 Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Septembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 15 mai 2019, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a donné à bail commercial en l'état futur d'achèvement à Monsieur [N] [J] et Monsieur [H] [L], agissant solidairement au nom et pour le compte de la SARL EVEREST en cours de formation, des locaux situés au rez de chaussée des Bâtiments B1 et A2 situés 12 bis rue Jules Vanzuppe 94200 Ivry sur Seine [lot de copropriété n°75], moyennant un loyer annuel de 65 780,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. La société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 à la SARL EVEREST pour une somme de 31 067,93 € au titre de l'arriéré locatif (loyer de janvier 2024 compris). C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a fait assigner la SARL EVEREST devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 février 2024, - ordonner l'expulsion de la SARL EVEREST et de tous occupants de son chef des locaux, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - autoriser lasociété CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués, - condamner la SARL EVEREST à payer, par provision, à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme, à parfaire, de 40.773,78 euros TTC au titre du commandement du 26 janvier 2024 et de ses suites, - constater l'acquisition du dépôt de garantie de 42.936,43 euros entre les mains de la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, - condamner la SARL EVEREST à payer à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE une indemnité d'occupation à compter du 26 février 2024 et jusqu'à libération effective des locaux de 497,80 euros TTC par jour calendaire, - condamner la SARL EVEREST à payer par provision à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 62.722,80 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des indemnités d'occupation dues du 26 février 2024 au 30 juin 2024 inclus, - condamner la SARL EVEREST aux dépens et à payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée, après deux renvois, à l'audience du 30 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l'audience, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE demande au juge des référés de : - in limine litis, rejeter la demande de sursis à statuer formée par la SARL EVEREST, - à titre principal : * la recevoir en ses demandes, * constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 février 2024, * ordonner l'expulsion de la SARL EVEREST et de tous occupants de son chef des locaux, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, * autoriser la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués, * condamner la SARL EVEREST à payer, par provision, à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme, à parfaire, de 38.458,25 euros TTC au titre du commandement du 26 janvier 2024 et de ses suites, * constater l'acquisition du dépôt de garantie d'un montant de 42.936,43 euros entre les mains de la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, * condamner la SARL EVEREST à payer à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE une indemnité d'occupation à compter du 26 février 2024 et jusqu'à libération effective des locaux de 497,80 euros TTC par jour calendaire, * condamner la SARL EVEREST à payer par provision à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 93.586,40 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des indemnités d'occupation dues du 26 février 2024 au 30 août 2024 inclus, * rejeter les demandes de la SARL EVEREST, - à titre subsidiaire : * limiter à six mois à compter du prononcé de l'ordonnance les délais de paiement pour s'acquitter de la somme de 85.898,63 euros ou à titre infiniment subsidiaire de celle de 75.471,56 euros en cas de déduction des honoraires de gestion, * condamner la SARL EVEREST à payer les loyers et charges courants à leur échéance contractuelle, * à défaut de règlement de l'une quelconque des sommes dues à son échéance, constater l'acquisition de la clause résolutoire, - en tout état de cause : condamner la SARL EVEREST aux dépens et à payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de sursis à statuer, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE s'y oppose, les moyens invoqués n'étant selon elle pas sérieux et aucun règlement n'ayant été effectué depuis près d'un an. Elle sollicite, au fond, l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties, la SARL EVEREST ne s'étant pas acquittée de l'intégralité du commandement de payer. Elle soutient être de bonne foi, le commandement ayant été précédé de deux mises en demeure, et avoir répondu à son obligation d'information loyale et complète, les sommes réclamées étant précisément identifiées, les redditions de charges ayant été faites et la reddition 2022-2023 ne pouvant être effectuée avant transmission par le syndic des pièces nécessaires. Elle relève que les honoraires de gestion technique et administrative sont également dus puisque prévus au contrat de bail et constituant un forfait. Elle s'oppose à la demande de délai de paiement, la SARL EVEREST ne justifiant pas de sa situation financière et n'ayant pas réglé ses loyers. De son côté, elle indique faire face à des échéances de remboursement mensuel de prêt. Par conclusions visées et soutenues à l'audience, la SARL EVEREST demande au juge des référés de : - in limine litis : * ordonner le sursis à statuer dans l'attente du jugement au fond qui sera rendu par le tribunal judiciaire de Créteil, * la recevoir en ses demandes, - à titre principal : débouter la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE de ses demandes, - à titre reconventionnel : * condamner la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à payer à la SARL EVEREST la somme de 10.427,07 euros au titre du trop-perçu lié aux honoraires de gestion technique et administrative, à titre de provision, * annuler le commandement de payer du 26 janvier 2024, - à titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois, - en tout état de cause : * ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, * débouter la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE de ses demandes, * condamner la société I CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à payer à la SARL EVEREST la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au visa de l'article 378 du code de procédure civile, la SARL EVEREST sollicite un sursis à statuer, ayant assigné sa bailleresse au fond devant le tribunal judiciaire de Créteil afin d'apprécier la régularité du commandement de payer qu'elle estime devoir être annulé. Elle soutient l'existence de contestations sérieuses, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, en raison de l'imprécision des sommes réclamées, de l'absence de régularisation des charges et de l'imputation irrégulière des honoraires de gestion technique et administrative, les stipulations du bail ne prévoyant pas leur imputation au preneur et de tels frais ne pouvant être imputés au preneur à défaut de stipulation expresse du bail et uniquement à condition d'être détaillés. Sur la majoration de l'indemnité d'occupation, elle rappelle qu'il s'agit d'une clause pénale et qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer dessus. Elle sollicite la restitution d'un trop-perçu, au visa des articles 935 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil et R. 145-35 du code de commerce, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE ayant irrégulièrement répercuté sur elle des honoraires de gestion technique et administrative sans que le bail n'en prévoit expressément l'imputation. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement au visa de l'article 1343-5 du code civil, indiquant être assurée de générer un chiffre d'affaires suffisant pour apurer sa dette avec les jeux olympiques. A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer : Suivant l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. En application de l'article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé a autorité de chose jugée au provisoire. L'existence d'une procédure opposant la bailleresse et la preneuse actuellement pendant devant le juge du fond n'est pas de nature à justifier qu'il soit sursis à statuer sur les demandes d'acquisition de clause résolutoire et de provision formées par la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE à l'encontre de la SARL EVEREST, le juge des référés devant seulement rechercher si des contestations sérieuses sont opposées à la créance invoquée par la demanderesse et sa décision n'ayant d'autorité de chose jugée qu'au provisoire. La demande de sursis à statuer sera donc rejetée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail : a) sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire : Le juge des référés a le pouvoir d'apprécier le bien-fondé d'une opposition à un commandement de payer, si les conditions des articles 834 ou 835 du code de procédure civile sont réunies. En l'espèce, la SARL EVEREST demande au juge des référés de prononcer la nullité de ce commandement. Au cas présent, le commandement du 26 janvier 2024 correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, deux mises en demeure l'ayant précédé les 7 décembre 2023 et 10 janvier 2024. En outre, ce commandement comporte un décompte et en annexe figurent les factures détaillées et l'avis de taxe foncière dont le montant est réclamé. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la SARL EVEREST de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il n'est par ailleurs pas exigé que chaque somme soit détaillée précisément, mais uniquement que le commandement comporte un décompte distinguant les sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ce qui est bien le cas du commandement litigieux. Si la SARL EVEREST soulève des erreurs dans le décompte, le commandement de payer ne saurait toutefois être déclaré privé d'effet puisqu'il demeurait bien un arriéré de loyer lors de sa délivrance le 26 janvier 2024, ce qui n'est pas contesté. La SARL EVEREST sera donc déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire. b) sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire : En faisant délivrer ce commandement, la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 31.067,93 euros. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 février 2024. Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la SARL EVEREST et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel : L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. a) sur l'indemnité d'occupation : Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation due par la SARL EVEREST depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Si le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. b) sur l'arriéré locatif : Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, au vu du décompte produit par la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, l'obligation de la SARL EVEREST au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 29 juillet 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 73.156,03 euros [= 85.898,63 - la reddition de charges pour l'exercice 2021 - 2022 de 2.315,53 euros - les honoraires de gestion pour 10.427,07 euros]. Il convient de condamner la SARL EVEREST au paiement de cette somme. L'imputation des honoraires de gestion technique et administrative se heurte en effet à une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut pas trancher, nécessitant l'interprétation d'une clause du contrat de bail conclu entre les parties. Il convient de préciser que le décompte transmis au titre de l'arriéré de loyer au 29 juillet 2024 inclut les sommes comprises dans le commandement de payer, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les ajouter. Les frais de commandement de payer seront quant à eux inclus dans les dépens. c) sur la demande reconventionnelle de restitution du trop-perçu : L'imputation des honoraires de gestion technique et administrative se heurte à une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut pas trancher, nécessitant l'interprétation d'une clause du contrat de bail conclu entre les parties. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ce point. Il n'y a, en conséquence, pas lieu d'ordonner une quelconque compensation de sommes dues entre les parties. Sur le dépôt de garantie : La clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement : L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d'appréciation du juge. La défenderesse sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, force est de constater que la SARL EVEREST ne justifie pas de sa situation financière et ne permet donc pas au juge des référés de s'assurer de sa capacité à respecter les délais de paiement qu'elle sollicite. En outre, la situation de la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, qui s'acquitte d'échéances mensuelles d'un prêt tout en faisant face à un arriéré locatif important, doit être prise en compte. Dans ces conditions, la SARL EVEREST sera déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires : L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SARL EVEREST, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l'article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SARL EVEREST ne permet d'écarter la demande de la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros chacun en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, REJETONS la demande de sursis à statuer, DEBOUTONS la SARL EVEREST de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2024, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 février 2024, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL EVEREST et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée des Bâtiments B1 et A2 situés 12 bis rue Jules Vanzuppe 94200 Ivry sur Seine [lot de copropriété n°75] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SARL EVEREST, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL EVEREST à la payer, CONDAMNONS par provision la SARL EVEREST à payer à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 73.156,03 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 29 juillet 2024, DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de restitution du trop-perçu, DEBOUTONS la SARL EVEREST de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, CONDAMNONS la SARL EVEREST à payer à la société CODIF - COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 1.500 euros chacun par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SARL EVEREST de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL EVEREST aux entiers dépens, listés par l'article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer, REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELONS que l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 9 septembre 2024. LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS