Tribunal judiciaire de Nîmes, 28 juillet 2026, 26/00151

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] N° RG 26/00151 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LPPR Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 343 765 178 C/ S.C.I. SCI YOAN AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026 DEMANDERESSE Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 343 765 178 ., dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, vestiaire : DEFENDERESSE S.C.I. SCI YOAN, dont le siège social est sis [Adresse 5] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sophie TARDIEU, juge du tribunal judiciaire Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date de la première évocation : 12 Mai 2026 Date des Débats : 12 mai 2026 Date du Délibéré : 28 juillet 2026 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La SCI [S] est propriétaire des lots n°103, 107, 102 et 104 constitués de quatre locaux commerciaux au sein de l'immeuble [Adresse 3] situé à Nîmes. Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier a, par acte en date du 18 février 2026, assigné la SCI [S] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil afin de le voir condamner au paiement de: - la somme totale de 3.693,84 euros au titre de l'arriéré dû selon décompte au 02 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 avril 2025 - la somme de 1.385,98 euros au titre des frais de recouvrement - la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts - la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - aux entiers dépens de l'instance et incluant l'ensemble des frais fixé à l'article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d'exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l'article A444-32 du code de commerce, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. - rappeler que l'exécution provisoire est de droit Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. *** L'affaire a été retenue à l'audience en date du 12 mai 2026. Régulièrement assignée à étude conformément à l'article 658 du code de procédure civile, la SCI [S] n'a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l'article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. ***

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile, selon lequel "si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée". Sur la demande en paiement des charges de copropriété Selon l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, "à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22". L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l'ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d'une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ses services et éléments présentent à l'égard de chaque lots, et d'autre part aux charges relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que "la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale". * * * En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants: Le relevé de propriété.Le contrat de syndic par lequel la SAS FONCIA [Localité 2] a été désignée es qualité de syndic du 01/10/2025 au 30/09/2026Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 27 juin 2023, 11 septembre 2024, 09 septembre 2025 approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 ajustant le budget prévisionnel du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/01/2026 au 31/12/2026Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 02 février 2026, pour un montant total de 5.079,82 euros.Des appels de fonds et factures de 2023 à 2025La mise en demeure en date du 05 février 2025 adressée à la SCI [S] par courrier recommandé avec accusé de réception.Sommation de payer du 03 avril 2025 Aucune des pièces de la procédure ne permet d'établir que la SCI [S] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 03 avril 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal. Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023, 11 septembre 2024, 09 septembre 2025 approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 ajustant le budget prévisionnel du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025, 01/01/2026 au 31/12/2026 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges. Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] produit un décompte arrêté au 02 février 2026 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d'un montant de 5.079,82 euros (composé de la somme de 3.693,84 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de 1.385,98 euros au titre des frais de recouvrement.) Le demandeur indique que les frais sont constitués de : 12/11/2024 : Mise en demeure : 54 euros05/02/2025 : Mise en demeure : 54 euros26/02/2025 : Intérêts de retard au 26/02/2025 : 4,39 euros26/02/2025 : Relance après mise en demeure : 44 euros 01/04/2025 : Constitution du dossier transmis à l'huissier : 398,52 euros08/04/2025 : Kaliact proner - cntx scdc [Adresse 6] juin/sci [X] : 132,55 euros02/02/2026 : Constitution du dossier transmis à l'avocat : 398,52 euros02/02/2026 : Constitution d'hypothèque : 300 euros Après analyse des appels de fonds, il apparait que le demandeur a justement déduit l'intégralité des frais devant être traités au titre des frais de recouvrement. Ainsi, il apparait que la somme de 3.693,84 euros est justifiée. En application des dispositions de l'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : "Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant". Le demandeur sollicite que la condamnation porte intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 03 avril 2025 qui est postérieure à la mise en demeure du 05 février 2025. En conséquence, il convient de condamner la SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier la somme de 3.693,84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 03 avril 2025, et ce en derniers ou quittances. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre du copropriétaire défaillant. Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - Les intérêts de retard Les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation.Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnellesLes frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civileLes frais d'avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l'espèce, le demandeur sollicite la somme de 1.385,98 euros au titre des frais de recouvrement à savoir : 12/11/2024 : Mise en demeure : 54 euros05/02/2025 : Mise en demeure : 54 euros26/02/2025 : Intérêts de retard au 26/02/2025 : 4,39 euros26/02/2025 : Relance après mise en demeure : 44 euros 01/04/2025 : Constitution du dossier transmis à l'huissier : 398,52 euros08/04/2025 : Kaliact proner - cntx scdc [Adresse 6] juin/sci [X] : 132,55 euros02/02/2026 : Constitution du dossier transmis à l'avocat : 398,52 euros02/02/2026 : Constitution d'hypothèque : 300 euros Le syndicat produit le contrat par lequel il a été désigné par assemblée générale du 09 septembre 2025 du 01 octobre 2025 jusqu'au 30 septembre 2026. En l'absence de justification de contrat de syndic antérieur au 1er octobre 2025 le demandeur sera débouté des demandes formulées au titre des frais de recouvrement,, des intérêts de retard du 26/02/2025, de la relance du 26/02/2025, de la constitution dossier du 01/04/2025, des frais de kaliact du 08/04/2025. Il sera cependant allouer au demandeur la somme de 30€ au titre des deux mises en demeure des 12/11/2024 et 05/05/2025. S'agissant des frais de constitution du dossier transmis à l'avocat, si le demandeur produit le contrat de syndic qui prévoit une tarification de 398,52 euros en cas de « constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) », force est de constater que le demandeur ne rapporte aucun élément permettant de justifier ses diligences exceptionnelles. De plus, il est constant que ces frais relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, cette somme a été indûment mise à la charge de la défenderesse. S'agissant des frais de constitution d'hypothèque, le demandeur ne rapporte pas la preuve de la réalité de cette constitution. Ainsi, cette somme ne sera pas retenue. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 2] à hauteur de 60€ au titre des frais de recouvrement. Sur la demande en dommages et intérêts La sanction de la résistance abusive de l'exécution d'une obligation de somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire Conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. En l'espèce, la carence de la SCI [S] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 370 euros au titre des dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie". En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [S] aux entiers dépens et incluant l'ensemble des frais fixé à l'article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d'exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l'article A444-32 du code de commerce devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d'inscription de l'hypothèque légale du syndic que l'article A444-32 du code de commerce résultant de l'application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour. De plus, aucun élément ne justifie qu'il soit fait droit à la demande fondée sur l'article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l'acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l'annexe 4-7 de l'article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers. Il y a lieu de rappeler que les frais d'exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu'à la condition que les mesures d'exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l'exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l'application de l'article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation de la défenderesse aux frais d'inscription de l'hypothèque légale. Par conséquent, la SCI [S] succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes. Sur l'article 700 du code de procédure civile Selon l'article 700 du code de procédure civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat." En l'espèce, il convient de condamner SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic la représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 600 euros. Sur l'exécution provisoire. Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l'exécution provisoire. Ainsi, l'article 514 du code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement". Cet article précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire par une décision motivée, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Selon l'article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l'article 3 s'appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020. Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est en l'espèce de droit. ***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier la somme de 3.693,84 euros, au titre des charges de copropriété échues arrêté au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 03 avril 2025, et ce en deniers ou quittance. CONDAMNE la SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement. CONDAMNE la SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier, la somme de 370 euros à titre de dommages et intérêts CONDAMNE la SCI [S] aux entiers dépens, REJETTE la demande du syndicat tendant à l'application de l'article A444-32 du code de commerce. CONDAMNE la SCI [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA Montpellier la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est en l'espèce de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction à la date indiquée. Le greffier, Le juge,