Cour d'appel de Toulouse, 21 mars 2023, 22/02652

21/03/2023

ARRÊT

N°203/2023 N° RG 22/02652 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4WR CBB/IA Décision déférée du 28 Juin 2022 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 22/00267) G.SAINATI S.C.I. SANOUX C/ S.A.S. LB2M INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.C.I. SANOUX agissant poursuite et diligences de son gérant, la société KLEPIERRE, société anonyme au capital de 401 605 640,80 euro, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 780 152 914, dont le siège social est situé [Adresse 1]Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nicolas MORVILLIERS de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Raffaella CACCINI MCLEAN, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.A.S. LB2M agissant poursuite et diligence de son Président, Monsieur [V] [S] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Anne GUICHARD, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte en date du 25 avril 2014 la SCI Sanoux a consenti à la SAS LB2M la location à usage commercial d'un local situé dans le Village des Marques à Nailloux destiné à la vente de vêtements moyennant un loyer trimestriel payable d'avance et calculé sur un pourcentage du chiffre d'affaire. La SCI Sanoux a suivant acte du 14 décembre 2021 fait délivrer une sommation d'avoir à payer la somme de 52 861,60€. Et le 12 janvier 2022 elle a fait procéder à une saisie conservatoire de créance. PROCEDURE Par acte en date du 10 février 2022, la SCI Sanoux a fait assigner la SAS LB2M devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile': - sa condamnation à lui régler par provision la somme en principal de 57.587,59 euros TTC, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel à partir de la date d'exigibilité de chaque facture concernée, conformément aux dispositions de l'article 8 des stipulations générales du bail, - sa condamnation à lui régler l'indemnité forfaitaire prévue à l'article 26.2.1 des stipulations générales du bail, soit une majoration de plein droit de 10% des sommes dues, - la prise d'acte que la présente assignation a été délivrée dans le délai mensuel à compter de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 12 janvier 2022, - sa condamnation à lui régler la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter l'intégralité des frais d'huissier de justice - sa condamnation aux entiers dépens de l'instance. Par ordonnance contradictoire en date du 28 juin 2022, le juge a': - condamné la société LB2M à verser à la SCI Sanoux la somme provisionnelle de 36.814,54 euros majorée des intérêts au taux légal : *à compter du 14.12.2021 jusqu'à l'assignation sur la somme de 31.812,3€, *à compter de l'assignation et jusqu'à parfait paiement sur la somme de 36.814,54€, - dit que le paiement de ces sommes s'effectuera en sus des loyers courants en 11 mensualités de 3.100 euros et une 12ème mensualité égale au solde restant dû, - dit que le premier paiement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente, - constaté que l'assignation à l'origine de la présente instance a été délivrée dans le délai mensuel à compter de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 12 janvier 2022 et que l'ordonnance à intervenir constituera le titre permettant la perception des sommes par la SCI Sanoux en exécution de cette mesure - débouté la SCI Sanoux de toutes ses autres demandes, - condamné la société LB2M à payer à la SCI Sanoux la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société Lb2m aux dépens, - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile. Par déclaration en date du 13 juillet 2022, la SCI Sanoux a interjeté appel de la décision sollicitant son annulation, infirmation ou sa réformation en ce qu'elle a': - condamné la société LB2M à verser à la SCI Sanoux la somme provisionnelle de 36.814,54 euros majorée des intérêts au taux légal : *à compter du 14.12.2021 jusqu'à l'assignation sur la somme de 31.812,31 euros *à compter de l'assignation et jusqu'à parfait paiement sur la somme de 36.814,54 euros - dit que le paiement de ces sommes s'effectuera en sus des loyers courants en 11 mensualités de 3.100 euros et une 12ème mensualité égale au solde restant dû, - dit que le premier paiement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente, - constaté que l'assignation à l'origine de la présente instance a été délivrée dans le délai mensuel à compter de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 12 janvier 2022 et que l'ordonnance à intervenir constituera le titre permettant la perception des sommes par la SCI Sanoux en exécution de cette mesure - débouté la SCI Sanoux de toutes ses autres demandes, - condamné la société Lb2m à payer à la SCI Sanoux la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOYENS

ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI Sanoux, dans ses dernières écritures en date du 25 janvier 2023, demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de': - déclarer la SCI Sanoux recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a retenu la contestation sérieuse soulevée par la société LB2M au titre de l'article 1722 du code civil, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI Sanoux de ses demandes au titre des intérêts de retard au taux contractuel et de l'indemnité forfaitaire de 10%, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la société LB2M, - l'infirmer également s'agissant également du montant de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la confirmer pour le surplus et statuant à nouveau, - constater que la SCI Sanoux détient sur la société LB2M une créance incontestable, certaine, liquide et exigible en principal de 90.712,79 € TTC sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et accessoires du Bail exigibles jusqu'au premier trimestre 2023 inclus, - débouter la société LB2M de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence

, - condamner la société LB2M à régler à la SCI Sanoux par provision la somme en principal de 90.712,79 € TTC sauf à parfaire, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel à partir de la date d'exigibilité de chaque facture concernée, conformément aux dispositions de l'article 8 des stipulations Générales du Bail, ainsi que de l'indemnité forfaitaire prévue à l'article 26.2.1 des stipulations Générales du Bail, soit une majoration de plein droit de 10% des sommes dues, A titre infiniment subsidiaire et pour le cas où la cour d'appel devait par impossible retenir l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à la condamnation en référé au paiement des loyers et charges impayés liées aux périodes de fermeture au titre du Covid-19, - condamner la société LB2M à régler à la SCI Sanoux par provision la somme en principal de 69.979,74 € TTC, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel à partir de la date d'exigibilité de chaque facture concernée, conformément aux dispositions de l'article 8 des Stipulations Générales du Bail, ainsi que de l'indemnité forfaitaire prévue à l'article 26.2.1 des Stipulations Générales du Bail, soit une majoration de plein droit de 10% des sommes dues, - constater que l'assignation à l'origine de la présente instance a été délivrée dans le délai mensuel à compter de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 12 janvier 2022 et que par conséquent, l'ordonnance à intervenir constituera le titre permettant la perception des sommes par la SCI Sanoux en exécution de cette mesure, - débouter en tout état de cause la société LB2M de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société LB2M à régler à la SCI Sanoux la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter l'intégralité des frais d'huissier de justice, - condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société LB2M, dans ses dernières écritures en date du 19 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles 1218, 1131 ancien, 1343-5 et 1722 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de': A titre principal, - confirmer l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 28 juin 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles par lesquelles il a : - « [dit] que le paiement de ces sommes s'effectuera en sus des loyers courants en 11 mensualités de 3.100 euros et une 12ème mensualité égale au solde restant dû », - « [condamné] la société LB2M à payer à la SCI Sanoux la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile », - « [condamné] la société LB2M aux dépens », - infirmer de ces chefs uniquement, Et statuant à nouveau : - débouter la SCI Sanoux de sa demande de paiement des sommes échues pendant les périodes de fermeture administrative dès lors qu'il existe des contestations sérieuses fondées sur l'absence de cause, la force majeure, la perte de la chose louée et l'exception d'inexécution. A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour considérait qu'il n'existe aucune contestation sérieuse : - rejeter la demande de la SCI Sanoux tendant à voir condamner la société LB2M au paiement de l'indemnité forfaitaire à hauteur de 10% des sommes dues, au titre de la clause pénale ; - rejeter la demande de la SCI Sanoux tendant à voir augmenter la provision des intérêts de retard au taux contractuel à partir de la date d'exigibilité de chaque facture concernée, ladite clause s'analysant en une clause pénale. En tout état de cause : - accorder à la société LB2M un délai de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes dues, - condamner la SCI Sanoux à payer à la société LB2M la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Sanoux aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIVATION L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Pour justifier l'impayé, la SAS LB2M soutient qu'en raison des mesures administratives de fermeture des commerces non essentiels pour lutter contre la pandémie, elle justifie d'une contestation sérieuse à l'obligation du bailleur d'exiger le paiement des loyers en ce que la cause du bail a disparu, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, voire cette situation doit s'analyser comme la perte de la chose louée, elle justifie d'un cas de force majeure et enfin elle oppose l'exception d'inexécution. Or en premier lieu, la cause d'un contrat doit exister lors de sa formation et en matière de bail la cause du bail consiste dans la délivrance des lieux. Mais cette cause n'a pas disparu du fait des mesures d'interdiction d'exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison et du seul fait de leur caractère temporaire': la cause existe et ne peut disparaître temporairement pour réapparaître ensuite. Ensuite, le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance au cours des périodes pendant lesquelles les commerces non essentiels ont été fermés par décret gouvernemental édictés aux seules fins de garantir la santé publique, même si le preneur n'a pas pu exercer son activité commerciale. L'effet de cette mesure générale et temporaire, parce qu'elle est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut d'une part, être imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, ni d'autre part, être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. En effet, même si la perte de la chose louée peut s'entendre tant du point de vue matériel que juridique, durant les périodes de confinement, les lieux ont été laissés à la disposition du locataire dans leur intégralité, sans souffrir d'aucune perte matérielle ou juridique définitive, le preneur en reprenant l'intégralité de la jouissance une fois levées les mesures de contrainte. En outre, en application de l'article 1218 du code civil, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l'exécution de l'obligation. Toutefois, ce n'est pas parce qu'une personne n'obtient pas la contrepartie à laquelle elle a droit, qu'elle peut se prévaloir de la force majeure pour suspendre temporairement ou définitivement sa propre obligation. En effet, la force majeure est une excuse à l'impossibilité d'exécution d'une obligation. Or, ici, les preneurs pouvaient payer même s'ils ne pouvaient pas profiter du local pour y exploiter leur activité commerciale. Et l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est pas impossible, elle est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Et parallèlement, l'événement n'a pas empêché le bailleur d'exécuter son obligation de délivrance. Enfin c'est logiquement que la SCI Sanoux soutient que la SAS LB2M ne peut lui opposer l'exception d'inexécution puisque la bailleresse n'est pas à l'origine de la fermeture temporaire du local loué de sorte que l'inexécution ne lui est pas imputable. Dans ces conditions, il n'est pas justifié d'une contestation sérieuse à l'obligation de payer les loyers. La décision qui n'a que partiellement fait droit à la demande sera infirmée. La SCI Sanoux produit un décompte de la créance locative arrêté au 24 janvier 2023 faisant état d'un arriéré de loyer et charges de 90 712,79€ démontrant l'absence de régularisation mais encore l'aggravation de la dette malgré paiement du loyer minimum garanti en novembre 2022. Et dès lors que la dette n'est pas contestable le juge des référés dispose du pouvoir d'allouer une provision à valoir sur le montant incontestable de la clause pénale même si le juge du fond dispose du pouvoir de la modérer ou de la diminuer en fonction des éléments de l'espèce qui lui sont produits. Dans ces conditions, en application de la clause pénale insérée au bail en son article 26-2-1, il est dû une indemnité forfaitaire de 10'% sur les sommes impayées à leur échéance. Toutefois la bailleresse sollicite au dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour, outre le paiement de la somme de 90 712.79€ au titre de la dette locative arriérée, 'une majoration de plein droit de 10% des sommes dues'. Elle ne chiffre donc pas sa demande et cette formulation équivoque ne permet pas d'apprécier si elle demande l'application des 10% sur la somme globale de 90 712.79€ ou si elle la demande sur chaque échéance impayée ce qui ne constituerait pas une demande aisément chiffrable mais plutôt une demande indéterminée, à laquelle il ne revient pas au juge des référés de répondre. Ce même texte dispose que l'application de cette clause pénale est indépendante des intérêts de retard prévus à l'article 8 qui prévoit une majoration de 5 points de l'intérêt légal à défaut de paiement d'une somme exigible à sa date d'échéance. Toutefois, au regard de son caractère punitif et forfaitaire, cette clause pouvant s'analyser comme une seconde clause pénale, la demande fondée sur ce texte se heurte donc à une contestation sérieuse. Sur la demande délai de grâce La SAS LB2M sollicite l'octroi de 24 mois de délai de grâce alors que le premier juge ne lui a accordé que 12 mois, cette demande étant fondée sur les graves difficultés financières qu'elle connait depuis les mesures de confinement mais également au delà ainsi qu'en atteste son expert comptable. La SCI Sanoux s'y oppose en l'absence de pièces justificatives des difficultés financières invoquées et au vu du procès verbal de saisie conservatoire qui a permis de constater que le compte saisi était créditeur de 371 000€. Selon attestation du 31 mai 2022 l'expert comptable de la SAS LB2M certifie qu'en 2021 le chiffre d'affaires de la SAS LB2M s'élevait à 144 655 HT soit une baisse par rapport à l'année 2020, pourtant l'année où les mesures de fermetures d'établissements non essentiels et de restrictions de déplacements ont été prises. Il se déduit donc des mentions du procès verbal de saisie conservatoire du 12 janvier 2022 et de l'attestation de l'expert comptable, que la situation financière de la SAS LB2M n'est pas décrite comme étant obérée, de sorte que la demande sera rejetée. D'autant que le décompte produit arrêté en janvier 2023 n'atteste pas de la reprise régulière des loyers ni même de l'exécution de la décision de première instance accordant une mensualisation de l'arriéré durant 12 mois.

PAR CES MOTIFS

La cour - Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 28 juin 2022 en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, - Condamne la SAS LB2M à verser à la SCI Sanoux la somme de 90.712,79 € TTC au titre des loyers et, charges exigibles jusqu'au premier trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance impayée. - Déboute la SCI Sanoux de sa demande au titre de la clause pénale. - Déboute la SAS LB2M de sa demande de délais de grâce. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS LB2M à verser à la SCI Sanoux la somme de 3000€. - Condamne la SAS LB2M aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER