Tribunal judiciaire de Nanterre, 8 juillet 2026, 24/05784

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 08 Juillet 2026 N° RG 24/05784 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRSU N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de la Résidence "LES CHASSES" sise [Adresse 1] représenté par son syndic : le Cabinet COULON IMMOCITY C/ Société MAISON ANTOINE BAUD Copies délivrées le : DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la Résidence "LES CHASSES" sise [Adresse 1] représenté par son syndic : Cabinet COULON IMMOCITY [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601 DÉFENDERESSE Société MAISON ANTOINE BAUD [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] défaillante En application des dispositions de l'article 812 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l'avis donné à l'issue des débats. EXPOSÉ DU LITIGE La société Maison Antoine Baud est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence « Les Chasses » sise [Adresse 1] à [Localité 3], soumise au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de la défenderesse, dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Coulon, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14 juin 2024 et demande au tribunal, au visa de l'article 10, 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1231-1 du code civil et des articles 514, 696 du code de procédure civile et l'article 700 du code de procédure civile, de : « Condamner la société Maison Antoine Baud à payer au syndicat des copropriétaires de La Résidence Les Chasses sise [Adresse 1], les sommes suivantes : 70.415,20 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 22.561,85 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;3.000 euros à titre de dommages et intérêts.3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du code de procédure civile.Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Condamner la société Maison Antoine Baud aux entiers dépens.» La défenderesse, assignée à personne morale, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Il est fait expressément référence aux termes de l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. La clôture a été prononcée le 10 octobre 2025 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 avril 2026. Dans l'ordonnance de clôture du 10 octobre 2025, le demandeur a été avisé que : « Le dossier de plaidoirie comprenant un tirage papier des dernières conclusions, puis les pièces classées dans l'ordre du bordereau et séparées par un signet, sans reliure ni classeur, devra être déposé au greffe de la chambre au moins 15 jours avant la date d'audience.» Le conseil du syndicat des copropriétaires n'a pas déposé son dossier de plaidoiries au greffe avant l'audience du 14 avril 2026, à laquelle il ne s'est pas déplacé. A l'issue de l'audience du 14 avril 2026, la date de délibéré a été fixée au 1er juillet 2026. Par bulletin en date du 5 mai 2026, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de « bien vouloir […] transmettre le dossier de plaidoirie dans cette affaire et ce dans les meilleurs délais, le délibéré étant fixé au 08 juillet 2026. » Puis, par bulletin en date du 18 juin 2026, il a été demandé au syndicat des copropriétaires «de faire parvenir son dossier de plaidoiries avant le lundi 22 juin 2026 à 12h au plus tard. A défaut, le tribunal statuera sur les seules pièces en sa possession ». Par message RPVA du 18 juin 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que le bulletin du 5 mai 2026 était vide et qu'il allait déposer le dossier de plaidoiries le lundi 22 juin 2026. Le dossier de plaidoirie a été déposé par le conseil du syndicat des copropriétaires le lundi 22 juin 2026. La transmission tardive du dossier de plaidoirie a nécessité un prorogé du délibéré au 8 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION À titre liminaire En application de l'article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur la distinction des charges et des frais Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 70.415,20 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 22.561,85 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la même loi. Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d'un montant de (37.073,64 + 32.170,97 - 132,06 - 135,06) 68.977,49 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de (767,71+ 670) 1.437,71 euros, seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi. Sur la demande au titre des charges L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 68.977,49 euros représentant les charges et travaux impayés pour la période arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus. À l'appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale justifiant que la défenderesse est propriétaire des lots n°5069, 5070, 5071, 5072, 5073, 5074, 5075, 5076, 5077, 5078, 5079, 5080, 5081, 5082, 5101, 5113, 5133, 5224, 5225, 5327, 5328, 5344, 5114, 5131, 5132, 5134, 5135, 5136, 5137, 5138, 5139, 5140, 5141, 5142, 5143, 5144, 5216, 5345 au sein de la copropriété susvisée, - les appels de fonds, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 26 octobre 2022 et 26 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 et voté divers travaux, - le relevé de compte de la défenderesse n°259.00008, incluant les lots 5131, 5132, 5133 et 5134, sur la période du 26 juin 2023 au 30 avril 2024, 2ème trimestre inclus, mentionnant un solde débiteur au titre des charges de copropriété et travaux impayés d'un montant de (37.073,64-132,06) 36.941,58 euros - le relevé de compte de la défenderesse n°259.00009 incluant les lots n°5069, 5070, 5071, 5072, sur la période du 26 juin 2023 au 30 avril 2024, 2ème trimestre inclus, mentionnant un solde débiteur au titre des charges de copropriété d'un montant de (32.170,97-135,06) 32.035,91 euros. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 68.977,49 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 26 juin 2023 au 30 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, que la société Maison Antoine Baud sera condamnée à lui verser. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. Le syndicat des copropriétaires demande selon le décompte produit s'agissant des lots n°5069, 5070, 5071, 5072 la somme de 670 euros au titre de frais de recouvrement décomposés de façon suivante : 45 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 17 juin 2023 45 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 04 septembre 2023290 euros au titre de frais de « transmission huissier » facturés le 23 octobre 2023290 euros au titre de frais de « transmission avocat» facturés le 30 avril 2024. En outre, selon le décompte produit s'agissant des lots 5131, 5132, 5133 et 5134 le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 767,71 euros décomposés de façon suivante : 45 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 17 juin 2023 45 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 04 septembre 2023290 euros au titre de frais de « transmission huissier » facturés le 23 octobre 202397,71 euros au titre de frais « sommation Venezia», facturés le 23 novembre 2023290 euros au titre de frais de « transmission avocat » facturés le 30 avril 2024. Toutefois, le demandeur ne produit pas de contrat de syndic. Il est dès lors impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations de syndic facturées. Ces sommes seront donc écartées. En revanche, les frais du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 d'un montant de 97,71 euros sont justifiés. Par conséquent, seuls seront retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 d'un montant de 97,71 euros, que la défenderesse devra verser au syndicat des copropriétaires. Sur les intérêts de retard Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées et frais de recouvrement soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 22.561,85 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement: 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer du 10 novembre 2023 demandant le règlement de la somme totale de 22.561,85 euros, soit la somme de 22.347,39 euros pour le principal et la somme de 214,46 euros pour le coût du commandement de payer. Les intérêts au taux légal concernant les charges de copropriété courront en conséquence sur la somme allouée au titre des charges de copropriétés à compter du 10 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 22.347,39 euros et à compter de l'assignation du 14 juin 2024 sur le surplus. Les intérêts au taux légal concernant les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 courront à compter de sa date de signification, soit le 10 novembre 2023. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance abusive de la défenderesse au paiement de ses charges de copropriété constitue une faute ayant causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que cette défaillance a contraint les autres copropriétaires à faire des avances de trésorerie. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne se contente que de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de la défenderesse a été à l'origine d'un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires. En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce la société Maison Antoine Baud, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que la défenderesse sera condamnée à lui verser. L'exécution provisoire est de droit, il n'y a donc pas lieu de l'ordonner comme sollicité en demande. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la société Maison Antoine Baud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chasses » sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic : la somme de 68.977,49 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 26 juin 2023 au 30 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 22.347,39 euros et à compter de l'assignation du 14 juin 2024 sur le surplus,la somme de 97,71 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date du commandement de payer ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chasses » sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la société Maison Antoine Baud aux entiers dépens ; CONDAMNE la société Maison Antoine Baud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Chasses » sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT