Tribunal judiciaire de Toulouse, 10 août 2026, 25/04057

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 25/04057 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UXH4 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 10 Août 2026 S.A. CITE JARDINS C/ [G] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le à SCP MARGUERIT BAYSSET Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Lundi 10 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et de Fanny ACHIGAR, Greffier, chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 19 Mai 2026, a rendu l'ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [G] [O], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 juin 2018, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [G] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 487,23€ provision sur charges comprises. Le 6 mai 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [G] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion immédiate de Madame [G] [O] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner cette dernière au paiement : * de la somme de 10172,33 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, mois de juillet 2025 inclus, * d'une indemnité d'occupation au montant des loyers et charges révisable selon les dispositions contractuelles jusqu'à la libération effective des lieux, * d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile * des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne saisie par Madame [G] [O] a déclaré son dossier recevable le 9 janvier 2026 avec orientation vers des mesures imposées consistant à réaménager ses dettes. Par décision du 24 avril 2026, la Commission a imposé des mesures et s'agissant de la dette locative retenue à hauteur de 6411,09€ elle a décidé d'un échelonnement de la dette sur 84 mensualités de 53€ à taux zéro avec effacement partiel de la dette à hauteur de 1959,09€ en fin de plan. Après un renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 mai 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs. La SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7619,21€. Elle fait valoir qu'il y a beaucoup d'incertitude sur le rappel d'APL qui est évoqué en défense. Madame [G] [O], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de : Suspendre le jeu de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement sur une durée de 3 ans,Débouter le demandeur de ses demandes,Statuer ce que de droit sur les dépens. Elle fait valoir qu'il doit être considéré qu'elle a repris le paiement du loyer dans la mesure où l'APL aurait dû être rétabli à compter du 9 janvier 2026, date de la recevabilité du dossier de surendettement. Elle ajoute que le rétablissement de l'APL viendra apurer la totalité de l'arriéré non retenu par la Banque de France. Elle indique qu'il faut déduire de la somme dont elle est redevable en mars 2026 la somme de 6411,09€ retenue par la commission de surendettement de sorte qu'il subsiste un arriéré de loyer de 1183,51€. Elle demande donc que des délais de paiement lui soit accordés pour apurer la dette locative en cumulant à la fois les conditions de remboursement prévues par la commission de surendettement sur 84 mois et l'arriéré non pris en charge par la commission de surendettement sur la base des 3 ans que permet la loi ALUR. L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 12 juin 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 6295,42 €. Madame [G] [O] n'a fait aucun règlement dans le délai de deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024. La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 9 janvier 2026, elle n'a aucune incidence sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2025. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. La SA CITE JARDINS produit outre le contrat de bail, un décompte du 12 mai 2026 démontrant que Madame [G] [O] reste devoir la somme de 7619,21€, mensualité d'avril 2026 incluse. Madame [G] [O] indique à tort qu'il convient de déduire la somme de 6411,09€ retenue par la commission de surendettement dans la mesure où la commission n'a pas décidé d'un effacement total de la dette locative mais seulement d'un effacement partiel à hauteur de 1959,09€ et ce en fin de plan et à la condition que Madame [O] respecte ce plan. Par conséquent, aucune somme ne peut être déduite à ce stade. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7619,21€. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : * Sur les délais de paiement L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…) 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; » En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré le dossier recevable le 9 janvier 2026 et a par décision du 24 avril 2026 imposé des mesures de réaménagement de la dette avec pour la dette locative retenue à hauteur de 6411,09€ un échelonnement de la dette sur 84 mensualités de 53€ à taux zéro avec effacement partiel de la dette à hauteur de 1959,09€ en fin de plan. Cependant, à la lecture du décompte locatif, il apparaît que Madame [G] [O] n'a pas repris le paiement des loyers courants, de sorte que ne remplissant pas les conditions légales, il ne peut être accordé des délais de paiement à la locataire. En effet, alors que le loyer avec les charges s'élève à la somme de 564,61€, les derniers versements réalisés par Madame [O] sont de 150€ en décembre 2025, 0€ pour le mois de janvier 2026, 370€ pour le mois de février 2026, 400€ pour le mois de mars 2026 et 540€ pour le mois d'avril 2026. Il ne peut donc être considéré que la locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience les derniers versements n'étant que partiels. Par ailleurs, aucun document de la CAF n'est versé pour justifier du rétablissement de l'APL à venir et ce d'autant plus que figurent dans le plan retenu par la Commission des dettes auprès de la CAF. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Madame [G] [O]. * Sur la suspension de la clause résolutoire L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d'office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s'il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, Madame [G] [O] n'ayant pas payé l'intégralité du loyer depuis juillet 2025. Les conditions textuelles n'étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée. IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 7 juillet 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [G] [O] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date. L'expulsion de Madame [G] [O] sera donc ordonnée au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [G] [O] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n'étant ni alléguée ni démontrée en l'espèce. L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et au regard de la somme sollicitée par le bailleur. L'arriéré pour la période comprise entre la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2026, et jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir La SA CITE JARDINS, Madame [G] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 100€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2018 entre la SA CITE JARDINS et Madame [G] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ; DEBOUTONS Madame [G] [O] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ; ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'à défaut pour Madame [G] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 7619,21 € (décompte arrêté au 12 mai 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2026 comprise) ; CONDAMNONS Madame [G] [O] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles ; CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, La Vice-Présidente,